43. 실제 상담사례로 알아 봄(1)

안녕하세요?

 

여러분! 오늘부터는 질문과 대답을 통해 실질적인 정보와 지식을 쌓을 수 있는 시간을 만들어 보고자 합니다.

상담을 통해서 실제 사례를 알려드림으로서 생생한 여러분들의 궁금증을 조금이나마 해소시킬 수 있으면 좋겠습니다.

### 지금은 상담은 하지않고 있으니 착오 없으시기 바랍니다. 

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Q: 토지거래허가구역에서 땅을 사서 명의이전을 안하고 가등기, 근저당설정 등을 해놓으면 아무런 문제가 없나요? 아니면 복잡하더라도 제 이름으로 사는 게 나을까요? 중개업소에서는 아무런 문제가 없고 오히려 저에게 이득이라는데 정말 인가요? –미피-

 

A: 우선 우리 나라는 등기법상 등기의 공신력을 인정하지 않고 있습니다. 그래서 가등기든 근저당이든 되어 있어도 이중매매를 방지할 수는 없습니다. (물론 일반적으로 그런 물건을 사는 사람은 없겠지만... 세상일 아무도 모르는 거 아닙니까? 나쁜 마음을 먹고 작정한다면 뭐든지 할 수 있는 것이 인간이기에...)

 

안정적인 해결책은 아니라고 봅니다. 토지거래허가구역의 토지를 매수하신다면 전입을 하셔야 합니다. 전입을 하시고 1년을 지나야 하며, 주민등록상 세대원 전부가 전입되어야 하고, 1년이 지난 후, 토지거래허가 신청을 하면 실사가 나옵니다. 실제로 [주거침식]을 확인하게 됩니다. 복잡한 건 아닙니다.

 

행정적, 법률적인 제도 안에서 편법을 쓰다가는 오히려 그게 화가 되어 자신의 목을 누르는 경우가 있습니다. 조금은 복잡하고 귀찮으시더라도 여건이 허락하는 최대한의 범위에서 모든 조치와 절차를 취하셔야 합니다. 

 

도움이 되셨는지요? 좋은 결실을 맺기 바랍니다. 

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Q: 소액금액으로 토지를 매수하고 싶습니다. 그러나 워낙 토지에 관련된 지식이 부족하여 망설여 집니다. 이에 관련된 조언을 좀 해주시면 감사하겠습니다.

1. 희망지역: 경기도, 충청도 / 단독매수

2. 투자금액: 소액으로 시작하고 싶습니다. 

3. 토지를 볼 때 가장 중요하다 라고 느껴지는 점  –왕자-

 

A: 우선 소액이라면 어느 정도를 말씀하시는 건지 궁금하고요. 최소한 1억 - 2억 정도는 되야 하지 않을까 생각합니다. 

 

위치로는 경기북부나 서해안쪽으로 잡으시는 게 좋을 것 같습니다. 경기북부는 수도권이기도 하고, 개발가능성이 잠재되어 있다고 보고 있기 때문입니다. 서해안쪽으로는 산업용으로는 화성, 평택, 당진, 서산, 태안, 대산쪽이 유망할 것으로 봅니다.

 

토지 투자 시 유의해야 할 것들로는 여러 가지가 있습니다.

용도 / 도로상황 / 모양(지형+지세) / 지가상승재료를 얼마나 품고 있는가?

즉 미래가치가 있는가가 중요합니다.

 

그 이외에는 권리관계나 세무, 행정적인 것들입니다.

이런 부분에서 하자가 발생하지 않도록 부동산 전문 변호사, 법무사, 세무사 등과 의논을 해보시기 바랍니다.

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Q: 반갑습니다. 좋은 정보 많이 얻고 있습니다. 경남사천지역에 농지를 매입하고 싶습니다. 현재 농림지역입니다. 도시민은 농지를 구입하기 힘들다던데 어떤지요?  –등대-

 

A: 농지를 살 때 농업경영계획서를 내고, 농지취득자격증명을 발급받아야 하지만, 이 절차가 대체로 형식적인 것을 감안하면 실제 도시민의 농지소유는 자유로워졌다고 봅니다.

 

현재는 질병ㆍ징집 등의 특수한 경우를 제외하고는 사적임대는 어렵습니다.

도시민들이 주말ㆍ체험농장용으로 1000㎡(약 303평) 미만의 농지를 매입할 수 있지만, 주말농장으로 직접 영농에 사용했다는 것을 입증해야 한다는 것도 알아두어야 합니다. (인근지역 주민들의 증언과 종자, 농업재료 등의 구매 영수증, 직접 농사짓는 현장 사진 등)

 

도시민의 농지취득이 사실상 자유로워지면서 농지가 부동산 투자상품으로 떠오르고 있습니다. 이농이나 상속 등을 통해 불가피하게 농지를 보유하게 된 도시민들도 농지은행을 통해 임대를 주면 소유상한(1ha)제한을 받지 않습니다.

앞으로 농지시장의 변수와 투자 전략으로는 한계농지와 농업보호구역 행위제한 완화에 대비한 투자가 유망하다고 볼 수 있고, 매입 후, 농지은행에 위탁하여 전업농 등에게 장기(5년 이상)임대가 가능하므로 농지투자에 대한 연구가 따라야 합니다. 

 

다음시간에 더 이어가겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^