39. 등기형식에 의한 분류

오늘은 등기부에 대한 마지막 시간으로

등기형식에 의한 분류에 대하여 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

[등기형식에 의한 분류]

1)주등기(독립등기) 

표시번호 또는 순위번호에 독립된 번호를 부여함이 원칙입니다. 

 

2)부기등기

법률의 규정에 의하여 주등기의 순위와 동일순위 및 연장선임을 표시하려 할 때 주등기 번호 아래에 "부기○호"라는 형식으로 표기되게 됩니다. 중요한 것은 부기등기의 순위는 주등기의 순위라는 것입니다.

 

[등기효력에 의한 분류]

1)종국등기(본등기)

등기함으로써 부동산 물권변동의 효력이 발생하는 등기입니다. 일반적인 등기. 즉 가등기에 기한 본등기를 한 경우에 종국적으로 등기를 경료했다는 뜻으로 사용되고 있습니다.

 

### 가등기에 기인한 본등기의 순위는?  = 가등기의 순위이다.

 

2)예비등기

등기하더라도 물권변동의 효력이 없고, 등기의 권리 추정력도 없습니다. 등기의 순위보전 또는 경고적 효력만 있을 뿐입니다. 가등기와 예고등기가 있지요.

 

(1)예고등기= 등기원인에 있어 무효 또는 취소의 사유로 등기의 말소 또는 회복 소송이 제기된 경우, 수소법원의 촉탁에 의한 제3자에게 경고적 효력을 갖는 등기

 

(2)가등기= 부동산물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하고자 할 때 본등기의 순위를 미리 보전하기 위해 하는 등기로써 보전가등기와 담보가등기가 있습니다.

 

[등기의 순위]

부기등기의 순위는 주 등기의 순위이고, 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위이고, 갑구 내에서의 권리의 순위는 번호 순위이고, 갑구에 있는 권리와 을구에 있는 권리의 순위는 접수 년 월 일이고, 날짜가 같으면 접수번호에 의하여 순위를 정합니다. 

 

[등기 되지 않는 권리]

유치권, 점유권, 질권, 특수지역권, 분묘기지권. 이들 권리는 등기부에 나타나지 않으므로 직접 현장조사(임장활동)을 하여야만 합니다.

 

등기부를 잘 보려면 이런 저런 등기부를 보면서 신속하게 파악하는 방법을 익혀두도록 합니다. 경매의 권리분석 방법을 배우면 많은 도움이 됩니다.

 

정리: 토지의 권리분석 시 중요한 장부는 토지대장(임야대장), 지적도(임야도) 토지이용계획확인서, 등기부등본입니다. 토지소유자가 등기부 등본과 대장과 신분증이 일치하는지 확인해야 하고, 등기부와 대장에 면적이 서로 다른 경우에는 대장을 우선한다는 것도 명심해야 합니다. 그리고 등기부에는 나타나지 않는 각종 권리들이 있으므로 토지투자 시에는 항상 현장답사는 필수라고 생각하시기 바랍니다.

 

[권리분석 시 확인사항과 그에 대한 확인자료]

확인사항	확인자료
등기부상 권리자와 실제 권리자의 동일성	등기부 등본 등기권리증 등기원인을 증명하는 서류
이중등기	등기부등본 지적공부(토지대장) 등기권리증 매매계약서 실제 권리를 증명하는 관계서류
공용징수 대상 토지	토지이용계획확인서 도시계획확인서(도시과, 지역경제과 문의)
지상권	등기부등본 (을구) 계약서
전세권	등기부등본 (을구) 임대차 계약서
등기된 임차권	등기부등본 (을구) 임대차 계약서
등기부와 지적공부상 소유자의 동일성	등기부등본(갑구) 토지대장(임야대장)
상속등기미필의 경우	등기부등본(갑구) 토지대장 호적등본 주민등록등본 상속관련 유언장 인감증명서
지역권	등기부등본(을구) 지적도(임야도) 계약서
저당권	등기부등본(을구) 계약서 채권최고액, 존속기간
점유권	현장확인 계약서 등
소유권이전, 가등기, 예고등기, 압류, 가압류, 가처분, 신탁	등기부등본(갑구) 계약서 등

 

확인사항	확인자료	비고
면적확인	등기부등본 토지대장(임야대장)	1.특히, 임야는 면적차이가 많이 나는 경우가 있다. 2.매매대금의 지불은 실측면적기준이라는 계약상 특약란에 반드시 명시한다. 3.일필지 일부의 거래의 경우, 사후 실측에 의해 정산하도록 특약란에 명시한다.
지목확인	등기부등본 지적도(임야도) 현장사진	1.형질변경허가는 공부보다 현황을 중요시한다. 2.현장사진을 통하여 공부상 지목과 현황지목을 비교한다.
경계확인		1.임야는 등선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인한다. 2.특히 대상토지를 인접필지에서 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도 현황, 면적실측에 의하여 반드시 확인 하여야한다
형태확인(지형, 지세)	지적도(임야도) 1/5.000 항측도	1.용도지역의 지정은 필지별 사정이 아니라 지형과 지세를 종합하여 설정된 것이므로 용도지역변경을 수반하는 입지의 경우에는 토지형태에 유의하여야 한다. 2.지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히 불규칙한 부분은 일반적으로 용도변경이 곤란하므로 용도변경의 곤란이 예측되는 부분은 가능한 한 구입면적에서 제외시키는 것이 좋으나 매도자와의 합의가 어렵다.
인접도로확인	지적도(임야도) 1/5.000 항측도 측량도면 현장확인	1.인접도로는 건축법과 관련하여 허가심사기준이 중요. 2.인접도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상토지가 맹지일 경우에는 대상토지의 매입에 앞서 진입로 확보부터 하는 것이 안전.
체납여부	등기부등본 제세완납증명서 기타 납세관련 자료	재산세 등의 체납이 있으면 등기부등본에 압류 등의 등기가 되어 있는 경우가 있으며 매수자에게 승계되는 경우가 있으므로 이에 대비한 약정 및 관계관청에 의뢰하여 확인 할 필요가 생긴다.

 

여러분!

참고로 말씀드리자면 경매공부를 하면 제일 중요한 것이 권리분석이기 때문에 등기부와 매우 친해집니다.

권리의 순위를 따져야 하고, 인수를 해야되는 권리인지, 소멸되는 권리인지를 알아야 하기 때문이기도 합니다.

 

마찬가지로 부동산매매에 있어서도 권리분석은 매우 중요합니다.

소유권에 관한 내용으로는 소유권이전청구권에 대한 가등기는 매우 중요하고, 예고등기, 압류, 가압류, 가처분, 신탁 등도 중요합니다. 그리고 용익물권(전세권, 임차권, 저당권, 지역권, 지상권 등)에 대한 등기사항도 중요하지요.

 

등기부와 공적장부들을 잘 파악하셔야 훌륭한 투자자가 되는 것입니다.

공부를 게을리 해서는 안됩니다.

 

오늘은 여기까지 하겠습니다. 다음편에서 뵙도록 하지요.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^