(30)임야 투자법.

오늘부터는 임야투자에 대한 얘기로써

임야에 대한 기본적인 사항과 기능에 대하여 말씀드리도록 하겠습니다.

 

농지와 함께 가장 많이 투자대상이 되고 있는 것이 바로 임야(산)입니다. 임야 역시 지역과 입지에 따라서 몇천원에서 몇백만원까지도 하지요. 우리나라는 국토의 70%가 산으로 이루어져있습니다. 수도권은 물론이고, 강이나 호수를 끼고 있는 경치 좋은 산들의 수요는 아주 많다고 생각하시면 됩니다. 앞으로 점점 환경적으로 공기좋고 경치좋은 임야로의 수요는 더욱 늘어날 것입니다.

 

따라서 오늘부터 임야에 대한 기본적인 마인드를 정립하고, 거기에 따르는 투자방법에 대하여 함께 정리해 보도록 하겠습니다.   

 

써니: 기본적으로 임야가 뭡니까?

 

오지라퍼: 우리가 익히 알고 있는 임야라는 것은 산이죠. 낮은 산이든 높은 산이든 평평한 임야도 실제하고 있기도 합니다. 농지 이외에 투자들을 많이 하고 있는 상품이 임야입니다. 일반인들이 통상적으로 부르는 임야란 산림(山林) 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지를 의미하는 것으로, 토지대장이나 임야대장에서 지목이 “임”으로 표기되어 있습니다.

 

임야는 보전임지에 속할 경우 타 용도 전환이 엄격하게 제한되며, 동일 지역 외의 임야의 경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 산림의 전용을 위해서는 형질변경을 하고자 하는 산림의 조성에 소요되는 대체조림비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있습니다.

 

써니: 임야의 종류가 있나요?

 

오지라퍼: 임야는 모든 용도지역에 다 존재합니다. (도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 산지관리법상 산지는 보전산지와 준보전산지로 구분됩니다.

 

* 농림지역에 있는 임야는 대체적으로 보전산지입니다.

 

*보전산지는 임업용산지와 공익용산지로 나뉩니다.

 

임업용 산지는 산림자원의 조성과 임업경영 기반의 구축 등 임업생산기능 의 증진을 위하여 필요한 산지를 말하고,

 

공익용 산지는 임업생산과 함께 재해방지, 수자원보호, 자연생태계보전, 자연경관보전, 국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정을 하게 됩니다.

 

공익용산지는 임업용산지에 반하여 일반 개인이 할 수 있는 행위가 없다라고 생각하면 됩니다.

그러나 항상 이러한 보전산지로 지정 되여 있는 것이 아니라 지정 해제도 하게 되어있습니다. 개인소유자나 투자자는 이러한 변화 시점을 잘 확인하여 매도시점이나 매수시점을 정해야 할 것입니다. 이러한 해제는 보전산지가 임업용 산지나 공익용산지에 해당되지 않을 때와 보전산지의 해제 필요가 있을 때, 그 밖에 보전산지로서의 지정이 적합하지가 않을 때에 지정해제를 할 수 가 있다고 합니다.

 

*또 한가지 보전산지에는 산지전용제한지역이라는 곳이 있는데, 말 그대로 전용을 못한다고 판단하시기 바랍니다.

 

-임야에 적용되는 법률 등

임야에 적용되는 법률은 기본적으로 산림법과 산지관리법이 있습니다. 임야(산림, 산지)의 구분과 소유 및 기본적인 관리에 관한 것은 산림법에 규정하고 임야의 개발, 행위제한 등 규제에 관한 것은 산지관리법으로 규정합니다. 따라서 임야의 개발과 활용은 산지관리법, 동 시행령과 시행규칙에 정한 바에 따라야 합니다.

 

참고로 종전에는 양법이 모두 "산림법'으로 일원화 되어 있었으나 2002년12월부터 "산지관리법"을 별도로 분리 제정하여(시행 2003년 10월 1일) 규제와 이용에 관한 것을 분리하고 용어도 종전의 산림에서 "산지"'로 변경했습니다.

(생산임지-->임업용임지로 , 공익임지-->공익용임지로 용어 변경)

 

임야는 이 산지관리법 이외에도 기본적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 개발제한구역에 관한 법률과 수도권정비계획법의 규제를 받으며, 그 외 관련 농어촌정비법, 자연공원법 상수원보호에 관한 법률 등 많은 관련법규의 테두리 안에서 개발 및 이용이 허용됩니다.

 

또한 이러한 관련법규와 아울러 임야소재 지자체의 조례와 고시 그리고 담당주무관서의 방침과 선례 등을 넓게 파악하여야 구체적인 인허가 가능성과 개발계획수립이 가능하다고 봅니다. 그리고 개발 및 공사시행에 따른 주변 마을사람들의 민원사항도 매우 중요하므로 (특히 집단묘지, 장지 등의 설치와 야생동물 사육 등의 혐오 기피시설의 경우나 토사반출의 경우) 사전에 이에 대한 충분한 대책이 있어야 할 것입니다.

 

써니: 임야에서 토임(土林)이라는 것이 있다던데 그건 뭔가요?

 

오지라퍼: 토지매입을 위한 현장 답사 또는 상담 시 중개업소에서 가끔 "이 땅은 임야인데 토임으로 되어 있다"는 말을 듣는 수가 있습니다. 토임(土林)이란 토지임야의 약자로서 지목상으로는 여전히 임야입니다. 다만 분명한 경계와 지적도상 도로를 확인하기 위하여 그 부분의 임야도를 다시 확대하여 그 축적을 크게 한 지적도를 그려놓은 임야를 말합니다.

 

왜냐하면 통상의 1/3000 또는 1/6000의 임야도에서는 대상 토지가 너무 작게 그려져 있어 그 경계와 도로를 확인하기 어렵기 때문입니다. 그리하여 토임은 임야도가 아니라 일반토지처럼 1/1200로 작성된 지적도를 발급 받아 확인하여야 합니다.

통상 평평한 지반 상태의 1000평 미만 소규모 임야에 적용되고 있습니다.

 

우리가 지적도나 임야도를 보는 이유는 세가지로 볼 수 있습니다.

첫째는 대상토지의 위치를 확인하는 것입니다.

둘째는 주변토지와의 경계와 모양을 확인하는 것입니다.

셋째는 대상토지에 이르는 도로상태와 또 도로에 접하였는지 여부를 확인하는 것입니다.

 

통상의 임야도는 1/3000 또는 1/6000로 되어 있어 임야에 붙어 있거나 임야 속에 위치한 작은 다른 지번의 임야인 경우에는 이 세가지가 모두 여의치 않습니다. 따라서 이 경우에는 대상토지를 중심으로 1/500~1/1200의 확대된 지적도를 작성할 필요가 생깁니다. 임야인데도 임야도 뿐 아니라 지적도를 새로 만든다는 말입니다. 즉 지적도가 작성된 임야를 토지임야(토임)라고 부르게 된 것입니다.

 

이런 토지는 임야도 외에 지적도를 떼어야 정확한 위치와 경계 및 도로를 알 수 있습니다. 토임(토지임야)은 대개 1000평 미만의 평탄한 지반의 소규모 임야를 매매하거나 산지전용을 하고자 할 때에 소유자의 신청에 의하여 새로운 측량 후 도면을 작성하게 됩니다. 토임은 일반적인 임야보다는 투자가치로서도 높습니다. 물론 지역과 입지에 따라서 다르겠지만 말입니다.

 

오지라퍼: 자, 기본적인 산림의 기능에 대해서 알아볼까요.

산림은 우리 인간과의 관계에서 중요한 기능을 가지고 있습니다.

 

*대기정화기능

아마존의 밀림이 우리 지구상 산소의 1/4을 공급하고 있습니다. 산림은 인간에게 필요한 산소나 오존 등 각종 공기를 공급하고 정화합니다. 근래 “교토의정서”로 잘 알려진 지구온난화 현상의 예방책으로 국제적으로도 산림에 대한 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

 

*수자원보존기능

숲은 많은 물과 수분을 저장하며 또 수질을 자연 정화시켜주고 있습니다. 깊은 산의 약수와 생수 그리고 상수도원이 되는 깊은 골짜기의 물은 우리의 식수원이기도 하지요. 또 가뭄에 대비하여 숲에는 많은 물이 저장되어 있고, 홍수 시에는 넓은 면적에 최대한 많은 물을 보관합니다.

 

*자연재해방지 기능

산림은 바람으로부터 인간을 보호하고, 홍수로 인한 산사태를 방지합니다. 물의 저장으로 폭우로 인한 급류를 늦추어 홍수를 예방합니다. 산림은 바람과 비와 물로부터 인간을 보호합니다.

 

*자연생태계 보존기능

잘 가꾸어진 숲 속에는 온갖 동, 식물들이 평화롭게 살며 자라고 있습니다. 우리나라 숲에만 약 2만 5천종의 동물과 식물이 살고 있다고 합니다. 도처에 있는 습지와 늪지대, 갈대지구도 생태계의 보고라고 보시면 됩니다.

 

*임산물생산기능

인간은 산과 숲으로부터 많은 것을 얻어가거나 빼앗아 가고 있습니다. 목재는 기본이며 갖가지 버섯, 이파리, 열매, 약초와 뿌리를 채취하여 쓰고 있지요. 새나 날짐승, 야생동물을 포획하여 판매하거나 사용합니다.

 

*산림휴양 기능

산림은 피로한 인간에게 좋은 안식처가 되어 주며, 병든 자에게는 훌륭한 의사가 됩니다. 또 아이들에게 좋은 놀이를 제공하고 자연학습장이 되어 줍니다. 자연휴양림과 수목원 등은 온 국의 산림휴양과 문화의 공간이 되고, 등산, 역사탐방, 래프팅, 번지점프, 산악자전거 등 각종 좋은 레포츠의 장이 되고 있습니다. 년간 9천만 명의 사람들이 휴양림을 찾고 있다고 합니다. 몸과 마음이 지친 도시인에게 산림휴양의 기능은 점점 더 그 중요성을 더 해가고 있다고 보면 틀림이 없습니다.

 

여기까지 임야에 대해서 기본적인 사항들을 살펴보았는데,

다음 편에서 좋은 임야를 고르는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

한 주를 시작하는 월요일입니다. 이번 한 주도 건강하시고, 즐겁고 행복한 시간들로 만들어 나가시길 빌어드리겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^