(29)농업진흥구역 VS 농업보호구역에서 가능한 행위

안녕하세요?

오늘은 농지투자법의 마지막 단계로  농림지역의 농업진흥구역과 보호구역에서 우리가 할 수 있는 행위들에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 ### 지자체별로 다를 수 있으니 면적 등 수치에 대해서는 해당주무부서에 확인을 요한다는 점 잊지마십시오.

 

-농업진흥지역에서 할 수 있는 행위

● 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위

다년성 식물 재배.  온실.  하우스.  농막.  농지개량사업 또는 용수개발사업. 간이 퇴비장, 정자 등

 

● 국내에서 생산된 농수산물을 주된 원료로 하는 식품가공시설.(폐수배출시설 및 특정폐기물처리시설, 특정폐기물배출시설을 제외함)

면적: 3천m2 미만(미곡의 건조. 선별. 보관 및 가공시설 1만제곱미터)(허가대상) 

 

● 농수산업 관련 시험. 연구시설(신고)

면적: 3천㎡미만

 

● 농업인 주택  (허가)

면적: 1세대당 660㎡이하

 

● 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산하는 농산물을 건조. 보관하기 위하여 설치하는 시설. (신고)

면적: 농업인 세대당 1,500㎡이하 (법인당 3,300㎡이하)

단, 타인이 생산하는 것을 건조, 보관하는 것은 할 수 없음.

 

● 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는 비료, 농약, 농기계(구). 사료 등의 농업자재를 생산, 보관하기 위하여 설치하는 시설. (신고)

면적: 농업인 세대당 1,500㎡이하 (법인당 3,300㎡이하)

 

● 축사나 인공조수의 인공사육시설: 면적제한 없음(허가)

 

● 탈곡장, 잠실, 누에사육장, 잎담배 건조실.

면적: 농업인 세대당 1,500㎡이하 (법인당 3,300㎡이하)

 

● 총 부지의 면적이 1천500㎡이하인 콩나물 등 재배시설.

 

● 농업용, 축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한함)

면적: 농업인 세대당 1,500㎡이하 (법인당 3,300㎡이하)

 

● 부지의 총면적이 1만제곱미터 미만인 양어장. 양식장 기타 농림부령이 정하는 어업용 시설(허가)

단, 낚시터는 진흥구역에서 할 수 없음.

 

● 부지의 총면적이 3천㎡미만인 농업기계수리시설(허가)

그러나 시행령 제49조 제3항 제4호의 규정에 의거 수리시설은 2종 근린생활시설에 해당되어 

농지의 면적이 1,000㎡를 초과할 수 없음.

 

● 남은 음식물 또는 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설(허가)

면적: 부지의 총면적이 3천㎡(지방자치단체, 농업생산자단체 1만㎡)이하

 

● 당해 시, 군, 구. 읍, 면 또는 이에 연접한 시. 구. 읍. 면에서 생산되는 농수산물을 집하, 선별 또는 포장하는 시설: 1만㎡ 미만(허가)

 

● 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설로 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고, 작업장, 농기계수리시설, 퇴비장, 목욕탕, 구판장, 운동시설, 마을공동주차장, 마을공동 취수장 등 (허가) 농업인이 그 시설의 운영에 공동으로 경비를 부담하고 수익도 공동으로 처리하며 이용자의 대다수가 농업이어야 함.

따라서 교회나 농협, 민간법인 등이 설치하는 시설은 제외됨.

 

● 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설인 경로당, 보육시설, 유치원 등 노유자 시설, 정자, 보건진료소(허가)

 

###농업진흥구역에서도 연구를 잘 하시면 투자대상으로 삼을 수 있는 내용들이 있습니다.

그 것을 골라내는 스마트한 투자자가 되어야 합니다.

 

 

-농업보호구역에서 할 수 있는 행위

 

@@ 다음에 해당하는 시설의 설치는 제한되는 행위입니다.

● 대기오염물질배출시설의 설치

● 폐수배출시설의 설치

● 특정폐기물을 처리하기 위한 폐기물처리시설의 설치

● 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설 중 대통령령이 정하는 시설의 설치

(휴게음식점, 일반음식점, 골프연습장, 단란주점, 안마시술소 및 노래연습장)

● 숙박시설 및 위락시설의 설치

● 그 부지가 대통령령이 정하는 규모 이상인 시설의 설치

*부지가 1,000㎡이상인 공장의 설치

*부지가 2,000㎡이상인 공동주택(기숙사를 제외)의 설치

*부지가 3,000㎡이상인 그 밖의 시설의 설치

 

햇살: 진흥구역보다는 농업보호구역으로의 투자에 마음이 더 가네요.

 

오지라퍼: 농업진흥구역의 경우 경지정리 된 논을 제외하고 개발을 위한 해제 및 완화 조치가 예상되지만 리스크는 역시 만만치 않게 높습니다. 반면, 농업보호구역은 기존의 제한행위 안에서도 투자수익률을 높일 수 있는 방안이 충분히 내재되어 있습니다. 개정 전의 적정매수시점을 찾는 것이 중요한 포인트가 될 것입니다.

 

보호구역은 물론이거니와 기타 농지 구입 시 유의할 점은 물론, 추가적으로 농지 전용 가능여부를 해당 지자체에 꼭 문의해야만 하는 것이 절대적으로 요구된다는 것을 전제하고, 또한 전용허가를 내기 전에 하수처리에 대한 특별한 계획과 대책제시를 준비해야 하며, 다른 토지에 비해 지형, 주변환경, 도로 등에 따라 지가의 편차가 상대적으로 큰 편이기 때문에 이러한 점을 해결하려면 부지런한 발품이 수익의 잣대가 될 수 있음을 명심해야 합니다.

 

농업보호구역이란 농업진흥지역의 농업 환경을 보호하기 위하여 지정된 지역을 말합니다. 일반적으로 우량 농지인 농업진흥지역 내의 땅에는 아주 특별한 경우를 제외하고는 절대로 농작물 경작 이외의 용도로 전용하지 못합니다. 하지만 농업보호구역은 비록 우량 농지는 아니지만 농업진흥구역의 농업용수용 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위해 지정된 지역이기 때문에 농지 그 자체의 전용에 대해서는 농업진흥지역에 비해 매우 관대한 편이라고 생각하시면 됩니다.

 

농업보호구역은 대개 저수지나 하천 등을 끼고 있기 때문에 경관이 매우 아름답습니다. 전원주택용은 물론이고 카페나 음식점 용도로도 안성맞춤이죠. 하지만 농업보호구역은 관리지역에 비해 규제가 까다로워 시세가 조금 낮게 형성되는 경우가 많지만 반대로 오히려 장점으로 작용하기도 합니다. 농업보호구역은 관리지역과 그 쓰임새가 비슷하지만 실제로 전원주택의 건축을 위한 농지전용이 자유로운 관리지역과는 차이가 있습니다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 농업용수 보호에 지장이 없는 범위 내에서만 극히 예외적으로 전용이 허용되기 때문입니다. 때문에 전용을 100% 장담할 수 없는 곳이 농업보호구역이라고 생각하시면 됩니다.

 

전용은 일반적인 농지 전용 절차와 비슷합니다. 다만 허가 조건이 오, 폐수 정화시설 등에서 조금 더 엄격한 편입니다. 환경오염시설 부지 면적 454평 이상의 공장 908평 이상의 공동주택 303평 이상의 숙박, 위락 시설 등을 제외하고는 농업보호구역 내에서도 농지 전용이 가능하다고 명시되어 있습니다.

 

하지만 농업보호구역 이어도 농지 전용은 까다롭게 관리하고 있기 때문에 법 규정상 문이 열려있다는 것만을 믿고 덜컥 땅을 샀다가는 낭패보기 십상입니다. 따라서 매입 전에 해당 지자체의 담당자를 만나 매입하고자 하는 땅이 전용 허가가 가능한 땅인지의 여부부터 확인해보아야 합니다. 물론 대충 알고 있는 담당자라면 '그 땅이 비록 산간 지역에 위치해 있지만 집단화된 우량 농지와 붙어 있기 때문에 전용이 힘들 것'이라고 말할 수 있습니다. 이 경우 사전에 발급 받아 둔 토지이용계획확인서를 근거로 그 땅의 용도가 농업진흥구역이 아닌 농업보호구역으로 지정되어 있음을 확인시킬 필요도 있습니다.

 

그러면 담당자는 다시 '그 땅이 비록 농업보호구역으로 지정되어 있지만 주택이 들어설 경우 농업진흥구역에 공급되는 상수원의 수질 오염이 예상되기 때문에 전용이 불가하다'고 할 수가 있습니다. 하지만 뜻이 있다면 이 경우에도 물러서지 말고 하수관을 저수지가 아닌 다른 곳으로 낸다든지 오 · 폐수 정화시설을 대폭 강화한다든지 하는 조건을 타진해 보아야 합니다. 가장 쉬운 방법은 해당농지가 있는 지역에 건축설계사무소나 토목설계사무소 등에 문의하는 것이 좋습니다. 그 사무소에서는 실제 그러한 인, 허가 업무를 포함하여 물리적인 작업 등을 직접 업으로 삼고 있기 때문에 그 누구보다 더 잘 파악하고 있기 때문이죠.

 

농업보호구역은 저수지의 상류 쪽을 택하라. 저수지 하류쪽은 심사규정이 까다로워 전용이 어려울 수도 있는 것도 사실입니다. 매입 전에 반드시 해당 지자체 농지 관리계 같이 공신력 있는 부서에 해당 농지의 전용 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. 100% 허가 보장을 할 수가 없기 때문이랍니다. 담당부서의 공무원의 구두상의 얘기를 100% 맹신해서도 안됩니다.

그 해당업무에 베테랑이면 어느 정도 신뢰를 할 수는 있으나 실무에 대하여 처음이거나 하는 담당자는 해당되는 지침이나 조례 등 파악하고 있기가 현실적으로 어려운 경우가 있을 수 있습니다.

 

한가지 예로 보전산지를 가지고 있던 할머니가 산을 팔으라는 어떤 매수희망자가 찾아와 산을 팔으라고 하여, 해당관청에 찾아가 담당자를 만나게 되었는데 담당자가 그러더랍니다. "할머니! 그 산은 보전산지라서 할 수 있는 게 없어요"

그래서 할머니는 매수희망자에게 그 산을 팔아버렸는데... 시간이 어느 정도 지나자 그 산에 청소년수련원을 짓더랍니다.

이 할머니는 화가나서 그 담당 공무원을 고발하는 등, 여기저기 민원을 넣고, 소송까지 이르러 국가에서 손해배상을 받았다는 얘기를 들은 적이 있습니다. 따라서 모든 사안들은 사람이 하는 일이니 이중, 삼중 필터링을 거치는 현명함이 요구된다는 예인 것입니다.

 

보호구역의 토지를 매입하실 때에는 지형이나 주변 자연환경, 도로와의 접근성 등에 따라 가격이 천차만별이므로 부지런히 발 품을 팔아야 좋은 매물을 구하실 수 있습니다. 후보지에 실제로 사용하고 있는 도로나 농로가 있더라도 도로로서 인정 받지 못하는 경우가 있기도 합니다. 지적도나 임야도에는 없는 도로가 후보지에 있다면 꼭 짚어보셔야 합니다. 

 

이정도에서 농지투자에 대한 내용을 정리하려 합니다.

물론 더욱 깊이 들어가자면 한도 끝도 없을 것이고, 그리고 공개된 공간에 피력할 수 없는 내용도 참으로 많습니다.

지금까지 알려드린 내용에 대해서 잘 정리하신다면 크게 걱정할 일은 없으실 것이고, 충분히 투자자로써 자질을 갖추실 수 있으실 겁니다. 성공투자 기원드립니다. 수고하셨습니다.

 

다음 편 부터는 임야투자에 대해서 준비하도록 하겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^