(32)임야투자 시 주의해야 할 것들

안녕하세요?

오늘은 임야투자 시, 주의해야 할 것들에 대해서 알아보는 시간입니다.

 

써니: 임야투자 시 조심해야 하거나 확인해야 할 것들이 뭐가 있을까요?

 

오지라퍼: 일단 서류로 확인해야 될 사항은 다음과 같습니다.

면적확인

등기부등본 임야대장

ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이가 있을 수 있음 ㆍ"매매 대금의 지불은 실측 면적 기준"이라는 계약상의 약정 사항에 명시할 것을 제시 ㆍ일필지 일부의 거래의 경우, 사후 실측에 의해 정산하도록 특약사항에 명시요구

지목확인

등기부등본 임야대장 현장 확인 및 사진

ㆍ형질변경 허가는 공적장부보다 현황을 중요시 함 ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교

경계확인

임야대장 임야도 현장 확인

ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인 ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의  유무와 지적도 현황, 면적, 실측에 의해 확인

형태확인 (지형과 지세 등)

임야도 1/5,000 항측도 현장 확인

ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우, 토지 형태확인 ㆍ지형은 지형도에 의하여 판단하되 상당히 불규칙한 경우 용도 변경 곤란하므로 구입 면적에서       제외시키는 것이 좋음(어렵지만 상호 협의할 필요성 있음)

인접도로 확인

지적도(임야도) 1/5,000 항측도 측량 도면 현장 확인

ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이 중요 ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상     토지가 맹지일 경우, 진입로 확보 후 매입하여야

지반의 형태와 구성

지적도(임야도) 1/5,000 항측도 지질도

ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발, 건축시 지반의 견고성 등에 영향

세금체납 여부

등기부등본 제세 완납 증명서 기타납세 관련 자료

ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류 등이 설정되어 있을 수 있음 ㆍ매수자에게 승계되는 경우가 있으므로 이에 대비한 약정 및 세무관청에 확인 필요

 

써니: 꼭 구입을 피해야 할 임야가 있는지요?

 

오지라퍼: 기본적으로 여러 가지 제한이 많아 피해야 할 임야입니다.

 

첫째, 보전목적이 강한 보전임지
둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야
셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야
넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야
다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지
여섯째, 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 임야 등

 

다만, “모든 투자의 사안에 왕도라는 것은 없다”라는 마인드를 항상 가져야 한다고 말씀 드리고 싶습니다. 보전산지라도 산지관리법 개정으로 인하여 오염배출시설이 아닌 친환경적인 공장 등의 설립가능성이 있기 때문이고, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야라 해도 해결가능성이 있다면, 그 묘지로 인하여 외면해버리는 일은 없어야 한다는 것입니다. 항상 멀티플레이어가 되어서 판단하여야 한다는 것을 강조 드립니다.

 

-임야 투자에 있어서 주의사항

 

*실제소유자 확인

임야투자의 경우 가장 중요해야 할 사항은 해당 임야의 실제 소유권자가 따로 있는지를 확인하는 것입니다. 개인 명의로 등기가 되어 있다고 하더라도 사실상 종중의 소유로 되어 있는 사례가 있을 수 있으며, 종중소유 임야를 종중 총회의 결의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권이전등기를 하더라도 그 등기가 무효로 인정되는 사례가 있기 때문입니다.

 

따라서 임야를 구입할 때는 해당 임야에 인접한 마을을 방문하여 임야의 실질적인 소유자가 종중이 아닌지 여부를 탐문해야 하며, 만약 실질적 소유자가 종중이라면 해당 종중총회에서 정한 규약이 있으면 그 규약에 의해서, 규약이 없으면 종중총회(종중원이 모두 모인 회의)에서 임야 매각결의에 대한 서류를 요구해서 받아야 합니다. 종중원의 명부를 확인하여 총회에 빠진 종중원이 있다면 매각에 동의한다는 위임장이 첨부된 동의서가 있어야 합니다.

 

*분묘

묘지가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 묘지가 있을 경우 반드시 묘지를 이장하는 조건으로 거래계약을 체결해야 합니다. 만약 해당 묘지가 20년 이상 평온 공연하게 설치되어 있거나, 묘지 설치 당시 묘지 설치 동의를 받아 설치한 것은 분묘기지권이 인정됩니다. 만약 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 경우, 그 묘지가 자손들에 의해 관리가 되고 있다면 수 십년 또는 수 백년의 기간까지도 인정되는 것으로, 결국 임야의 소유자 임의대로 묘지를 이장도 못하고 사용기간 동안의 임대료 청구도 못하는 경우가 많습니다. 기타 묘지 이장에 대한 절차는 "장사에 관한 법률"을 참조하기 바랍니다. 무연고묘지 처리방법에 대해서는 조만간 올려드리겠습니다.

 

*경계

임야의 경우 다른 토지와는 달리 경계의 판정이 어렵습니다. 통상 임야의 경계는 능선이나 계곡을 따라 설정되는 것으로 임야도와 현장의 산봉우리와 능선. 계곡을 대조해보면 개략적인 판단이 가능할 것입니다. 그렇지 않은 임야라면 측량 등의 방법으로 판단할 수밖에 없는 경우도 있음을 유의하시기 바랍니다. 특히 우리나라의 임야는 대부분 방치되는 경우가 많아 임야의 소유자도 그 경계를 명확하게 알지 못하는 경우가 있고, 인접한 임야의 소유자도 경계를 명확하게 알지 못해 경계로 인한 분쟁이 발생할 가능성도 있음을 유의해야 할 것입니다. 실측을 하는 것이 좋은데 면적당 측량비용이 발생합니다. 비용에 대해서는 매도자와의 협의가 필요합니다. 정확하게 경계와 면적을 제시해야 하는 것이 매도자의 의무이므로 매도자가부담하는 것이 원칙입니다.

 

*진입로

상당수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많아, 해당 임야를 개발할 경우, 진입로로 사용할 다른 토지를 높은 가격으로 매수해야 하는 사례들도 발생합니다. 만약 도로에 접하지 않은 맹지인 임야를 개발 목적으로 구입할 경우에는 진입로를 개설할 수 있는 방법과 비용 등을 사전에 알아보아야 할 것입니다.

 

*입목등기 및 명인방법

나무가 울창하거나 과수 등이 식재된 임야의 경우에는 해당 수목의 소유자가 누구인지? 거래대상물에 해당 수목이 포함되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임야에 있는 수목들이 입목에 관한 법률에 의해 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 대해 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 임야를 구입한다고 해도 해당 토지에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속할 가능성이 많기 때문입니다.

 

명인방법이란 수목의 집단에 대해서 팻말이나 나무껍질에 표시하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미하는 것으로, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지 소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정됩니다.

 

*시세파악

도시민 소유나 부동산매매업자로부터 임야를 구입할 때는 매도인이나 중개업자의 말만 믿지 말고 임야 인근 지역의 중개사무소 등을 통하여 정확한 시세를 판단해보는 것이 바람직합니다. 임야는 거래사례가 많지 않아 시세를 분석하기 어려운 점을 악용하여, 과거 부동산전문 투기꾼들은 큰 면적의 임야를 구입하여 임의대로 분할해 매각하는 과정에서 허위의 개발 계획을 유포하면서 구입가격에 비하여 수십 배까지 가격을 높여 매각하는 사례들도 발견되었기 때문입니다.

 

*연접개발제한 

산지는 특성상 일반 토지보다 검토해야 할 부분이 많습니다. 지역별로 임야개발에 대한 면적의 총량제가 있습니다. 초과되면 행위를 못하거나 기다려야 합니다. 그리고, 또 한가지 산지개발법에 의하면 연접개발제한제도가 있어 인근에 9,000평 이상 이미 개발되어 있으면 그 개발지로부터 반경 250m 이내에는 인허가를 낼 수 없습니다. 산지에 투자하는 사람은 산지의 특성상 보이지 않는 복병들을 만날 수 있기 때문에 꼼꼼히 살펴봐야 하는 것이 가장 중요합니다.

 

*군 동의

그리고 군사시설과 전쟁 시를 대비하여 해당 임야를 비롯하여 그 지역에 여러가지 행위제한을 두는 경우가 있습니다. 접경지역 대부분은 군동의에 대하여 꼭 짚어봐야 합니다. 면적이나, 높이의 제한이 있고, 아예 개발행위 자체를 못하는 경우가 있습니다. 사전에 파악하셔야 합니다.

 

오늘은 여기까지 하겠습니다.

수고 많으셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^