(27)농지투자의 미래에 관하여...

안녕하세요?

오늘은 농지투자의 미래를 내다보며 여러 가지 얘기를 나눠보도록 하겠습니다.

 

햇살: 우리가 농지투자를 함에 있어 어떤 자세를 가져야 하고, 미래 예측은 또 어뗳게 해야 할까요?

 

오지라퍼: 미래가치는 농지가 제일 유망하다고 보고 있습니다. 

농지의 가치는 얼마나 될까? 순수한 농업목적의 경제적 가치로 환산하면 평당 전(田)은 3만5천원, 답(沓)은 3만원 가량으로 추산된 적이 있습니다. 한미자유무역협정(FTA)과 더 많은 국가와 FTA를 맺은 후, 값싼 농수축산물이 대량으로 수입되면서 농업환경의 악화로 농지의 활용도가 나빠진 것은 사실입니다.

 

며칠 전, 아랍에미리트(UAE)와의 포괄적경제동반자협정(CEPA)이 체결되었습니다만, 우리 농업에는 청신호로 받아들이고 있습니다. 농수축산물의 수출에 대한 관세가 철폐되면 중동국가로의 우리 농수축산물의 판로가 더욱 확대된다는 점에서 반가운 뉴스죠. 그러나 농업환경을 흔들만한 대형뉴스는 아니라는 점과 농지의 정책을 변화시킬만큼의 큰 호재는 아닙니다. 

 

도시지역 인근 개발로 인한 농지의 수요는 계속 되고, 다른 부동산에 비해 상대적으로 가격이 싸며, 비교적 안정적인 투자로서 부동산 이외에 다른 투자수단을 선택하기 힘들기 때문이라고 판단됩니다. 각종 개발로 인하여 발생하는 토지보상금 중 37.8%가 부동산 거래에 사용된다고 하는데, 전문가와 언론조사에 의하면 실제로 48.9%가량이 다시 부동산을 구입하였다고 합니다.

 

그렇다면 실제로 보상 받은 금액 중 양도소득세를 내고, 일부는 부채를 갚고, 자식들 일부 나누어 주고, 그 나머지는 모두 부동산을 사들이는데 사용되었다고 생각됩니다. 토지의 보상금으로 인근지역의 땅을 사면 "대체취득"이라 하여 취득세와 등록세 등의 면제해주는 혜택이 있기 때문입니다. 그리고 이제는 수용으로 인한 토지보상가도 어느 정도 현 시가를 반영하여 보상하고 있지요.

 

-농지에 대한 각종규제 완화 예상

정부는 이미 오래 전부터 급격한 농가인구 감소, 고령화, 개방화 등 여건변화에 대응하기 위해 농업구조개선 등 제반 제도적 장치를 보완해 왔습니다. 예를 들면 비농업인의 주말체험 영농을 위한 세대별 1000㎡(약303평) 미만 농지소유 허용, 농어촌지역에 일정규모 이하의 주택을 취득하여 2주택이 될 경우, 양도세를 과세하지 않은 세제 개편, 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지(한계농지라 함)의 개발허용 등 나름대로 농업지원책을 마련해 시행해 오고 있습니다.

 

앞으로 정부의 농지에 대한 정책방향은 어떻게 될까? 농자천하지대본(農者天下之大本)이란 말이 있습니다. 아무리 값싼 농산물이 수입된다고 해서 농업정책을 포기할 순 없죠. 따라서 적정 식량 생산이 유지될 수 있도록 농업진흥지역을 중심으로 한 우량농지는 최대한 보전할 것입니다. 또한 농지의 소유 및 이용에 관한 제도를 개선, 보완하여 도시의 자본을 농촌으로 끌어들여 도시와 농촌이 함께 잘살게 만드는 제도 도입 및 농촌사회의 활력을 증진하고 계획적인 지역개발이 가능하도록 농지에 대한 전용규제를 더욱 완화 할 것으로 예상하고 있습니다.

 

-농지의 가치는 세월 따라 변화

우리 부모세대는 자식에게 재산을 물려줄 때 부모님을 모시는 장남에게는 집 가까이에 있는 기름진 문전옥답(門前沃畓)을, 분가해 외지에 사는 차남에게는 자갈투성이의 다랑이 논을 나누어 주었다고 합니다. 그런데 우리나라가 60년대부터 경제개발을 시작으로 농업국가에서 산업국가로 변모하면서, 많은 농토가 주거지역 및 산업지대로 바뀌었고 이 과정에서 문전옥답은 개발을 제한하고 다랑이 논이 개발이 되면서, 그 가치는 반전되기 시작했습니다. 앞으로도 계속적으로 국가경제가 발전되면서 농지의 개발은 계속해서 이루어 질것이며, 다랑이논의 가치는 더욱 커질 것입니다.

 

-개발지역 주변 다랑이논 투자 유망

농지는 어디에 위치하는가에 따라 농업진흥구역과 농업보호구역의 농지로 구분하는데, 쉽게 말하면 과거 절대농지라 불렀던 진흥지역은 경지정리 및 농수로 배수시설이 잘 되어있는 농지를 말합니다. 따라서 진흥지역 밖의 농지가 근린생활 시설 등 소규모 개발이 용이하므로 투자 가치가 높습니다. 그 중에서도 농림지역의 아닌 관리지역 중 하나로서 계획관리지역의 농지가 가장 인기가 좋습니다. 토지의 가치를 상승시키는 성질 중에 용도의 다양성이라는 것이 있는데 대표적인 지역이 계획관리지역이라고 볼 수 있습니다.

 

일단 중장기적으로 볼 때, 개발지역의 인근 농림지역의 농지(농업보호구역)는 규제가 풀릴 수밖에 없다고 예상되기 때문에

농지투자는 기대감을 갖게 합니다.

 

-농지의 대체취득 

공익사업용으로 농지를 협의 양도하거나 농지가 수용되었을 경우, 농지의 대체 취득은 토지거래허가구역에서는 3년 이내 주소지로부터 80㎞(직선거리)까지 가능하며, 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내 취득 시에는 취득세, 등록세가 면제됩니다.

 

햇살: 그린벨트에도 관심이 많은데요, 그린벨트내의 농지는 어떤가요?

 

오지라퍼: 투자 유망 그린벨트 내 농지는 대도시 주변의 그린벨트 해제가능지역 농지 투자가 유망하다고 봅니다. 특히 대도시 주변 취락지구 내 농지 중 지구단위 계획수립중인 농지가 투자 가치와 환금성이 좋은 농지입니다. 그러나 투자 금액이 크므로 소액투자자라면 공동투자방식으로 접근하는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다. 주의해야 할 점은 해제지역이 6만6천㎡ (2만평)이상인 지역은 공익적인 목적으로 수용될 가능성이 크고, 대부분 임대아파트가 지어져 투자성이 없으므로 신중을 기해야 합니다.

 

그린벨트 해제지역은 꾸준히 투자가 늘어나고, 그에 따라 가격도 꾸준히 상승할 것으로 보고 있습니다. 수도권일대의 농지나 임야에 투자처를 찾다가 주거예정지가 될 수도 있는 그린벨트 해제지역의 농지에 더욱 관심을 가질 것으로 보이기 때문입니다. 하지만 현존하는 그린벨트 투자처를 찾기란 쉽지않은 일일 것입니다. 예전에 비해 정보의 접근성이 워낙 용이로운 세상이라 누군가 이미 선점을 했기 때문이죠.

 

전국적으로 대폭적인 토지거래허가구역이 해제 되었음에도 그린벨트지역은 제외되어 그대로 시행되고 있기 때문에 투자에 이롭지 못하지만, 투자자들은 투자환경이 열악해도 재테크만 된다면 불편을 감수하는 습관에 단련이 된 사람들이 많기 때문이라고 생각합니다. 사실 토지거래허가제는 실소유자에게는 종이호랑이나 다름없습니다.

 

또한 같은 그린벨트 내 지역이라고 해서 다 풀리는 것은 아니기 때문에 잘못 투자하면 낭패를 보게 되므로 정말로 주의를 해야 합니다. 그린벨트에서 해제된다고 다 좋은 것은 아닙니다. 득이 되는 지역과 손해가 되는 지역이 있지요. 즉 수용이 될 수 있는 지역에는 투자를 하지 말라는 것입니다. 면적이 넓은 지역은 그린벨트가 해제된다고 해도 공익을 우선하는 쪽으로 가닥을 잡기 때문이죠. 정부에서 수용해서 임대아파트가 들어설 수도 있는 지역으로 보아야 할 것이기 때문입니다. 그렇다면 결론적으로 보상금만 받게 되겠지요. 자격이 된다면 임대아파트를 받을 수도...

따라서 그린벨트에 투자하려면 우선 해제 여부를 잘 파악해야 합니다. 길 하나 차이로 해제되는 곳이 있고 그렇지 않을 수 있기 때문입니다. 많은 발품과 정보가 필요합니다.

 

그리고, 그린벨트에서 해제되었다고 제약을 안받는 것도 아닙니다. 해제가 되어도 지역에 따라서는 토지공사가 수용해 임대아파트나 벤처타운 등을 짓는 경우도 있고, 또한 거래가 자유로운 것도 아니기 때문입니다. 또한 거주기간, 증, 개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축 관련 법규 내용을 명확히 알고 구입해야 합니다. 특히 나대지의 경우 신축허용범위를 잘 살펴봐야 하고 건축을 할 수 있는 나대지와 건축을 못하는 나대지가 있어 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 신중을 기해야 합니다.

 

햇살: 농지 투자 시 기타 주의사항에 대하여 말씀해 주신다면 어떤 것들이 있을까요?

 

오지라퍼: 농지를 구입할 경우에는 토지경계와 진입로 확인에 유의해야 합니다. 다른 토지에 비해 농지는 진입로가 없어 건축허가를 받을 수 없는 경우가 많으며, 주된 투자대상물이 되고 있는 경지정리가 되지 않은 농지의 경우에는 지적도와 현실의 경계가 일치하지 않는 사례들이 많이 발견되고 있습니다. 특히 대법원에서는 지적도와 실제 경계가 일치하지 않는 경우 지적도의 경계를 우선 적용하는 점을 유의해야 합니다. 이 것은 등기부와 대장이 상이할 때는 대장을 우선하는 것과 같은 맥락입니다.

 

*농지거래의 경우 농지소유자가 고령자이거나 소유자가 다른 지역에 거주하는 관계로 대리인과 거래계약을 체결하는 사례들이 많습니다. 이런 경우 반드시 대리인이 정당한 권한을 갖고 있는지 확인해야 하고, 일반적으로 대리인이 해당 농지에 대한 매각 위임장을 제시하고, 이 위임장에 소유자의 인감도장이 날인되어 있으며, 소유자의 인감증명서가 첨부된 경우라면 안심하고 거래하여도 됩니다.

 

*농지도 반드시 현장을 방문, 실제 확인이 필요합니다. 특히 밭의 경우에는 타인의 분묘가 존재하거나 동네 사람들의 공동이용에 제공되고 있을 경우에는 특수지역권! 그리고 분묘기지권이나 관습법적 지상권, 지역권 등이 있을 가능성이 있으며, 다른 토지의 출입에 제공되어 해당 부분만큼 이용하기 어려운 경우도 발생할 수 있기 때문입니다.

 

*농지에 있는 농작물은 농지를 매수하더라도 그 농작물의 소유자를 특정하지 않을 경우 경작자의 소유로 남게 되어, 매수자가 그 농작물을 임의대로 처분하거나 훼손하지 못하는 경우가 발생합니다. 따라서 농지에 농작물이 잔존한 경우 거래계약서에 그 농작물 처리방법에 대한 명확하게 명시하여야 하며, 특히 해당 농작물이 매도자의 소유가 아닐 경우에는 실제 농작물의 소유자를 만나 그 처리방법에 대한 확답을 문서로서 받아야 합니다.

 

*그 외 농지투자의 경우 유리한 토지로는 용도에 따라 다르겠지만 일반적으로 남향의 농지, 도로와 도로가 교차하는 지점, 개발가능성이 많은 지역, 도로변, 주변보다 지대가 높은 토지, 마을에 인접한 토지(전기나 수도 등의 시설비 절감) 등이 유리하며 개발 효용적인 측면에서 논보다 밭이 유리한 점도 생각해보는 것이 좋습니다. 반면 혐오시설(공장이나 쓰레기처리장 등)이 가까이 있거나 암석이 있는 토지, 쓰레기가 매립된 토지, 부정형의 모양을 가진 농지, 하천보다 낮은 임야는 투자측면에서 불리한 경우가 많다는 점도 유의해야 합니다.

 

오늘은 여기까지입니다.

다음시간에 또 농지에 대한 투자에 대해서 이어가겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^