(31)좋은 임야를 고르는 법

안녕하세요?

 

오늘은 임야투자법 두번째로 좋은 임야 고르는 법 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

써니: 플맨님!! 거두절미하고 좋은 임야 고르는 법이나 알려주세요!

 

플맨: 열심히 설명드릴 테니 잘 따라오세요. 산에서 길을 잃으면 큰일납니다.

 

일단, 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형이 좋습니다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 임야입니다. 뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예로부터 최고로 쳐왔습니다. 특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아지는 것입니다.

 

풍수지리학에서는 부지의 앞에 도로가 있다면 그 도로를 물로 보고 있습니다. 따라서 강이나 호수가 없다하더라도 도로가 있으면 배산임수의 조건이 충족되는 것입니다. 또 임야는 앞이 낮고, 뒷편이 높아야(전저후고) 합니다. 금닭이 알을 품고있다고 하는 금계포란형도 선호하는 입지조건이 되겠습니다. 금계포란형은 앞이 트여있고, 나머지 3면이 산자락으로써 엄마의 품속처럼 아늑한 곳이 좋습니다. 가서 보면 마음이 고요하고, 편해지면 그 만큼 좋은 터라고 할 수 있습니다.

 

그러나 산 좋고 물 좋은 곳은 그리 많지 않습니다. 또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니죠. 강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수 때 물이 넘칠 위험이 있고, 더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 입지면에서 적합하지 않습니다. 그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다고 볼 수 있습니다.

 

산의 끝자락이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험을 점검해야 합니다.

 

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높으면서 경사진 땅을 선호하는 추세입니다. 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우가 많습니다. 그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 인허가사항이나 투자비를 계산해 봐야 합니다.

 

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지처럼 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 됩니다. 산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다는 결론입니다.

 

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 부지, 방향은 남동향 땅을 선택합니다. 임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 됩니다. 돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않습니다. 대체로 자갈이 많고 토질이 먼지처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많습니다. 반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹기도 합니다. 또 땅 밑으로 물이 흐르는 경우도 있습니다. 산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 합니다. 이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의를 해야 합니다.

 

반면, 임야를 구입했는데 양질의 돌들이 묻혀있어서 오히려 전화위복이 된 경우가 과거에는 있었습니다. 돌을 캐내어 팔아서 이익이고, 산이 평평해지면서 지목이 바뀌었거든요. 돌을 캐내면 그 부지는 지목이 무엇으로 바뀔까요? 네, 바로 잡종지가 되는 것입니다. 그러나 요즘시대에는 그런 일이 생길 가능성은 매우 희박할 것입니다. 그런 곳이 있다한들 지역에서는 다들 알 것이고, 채석업자들이 가만히 앉아서 놀고 있지는 않기 때문이죠. ^^

 

동절기가 긴 강원도나 경기북부 쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요합니다. 강설량이 많고 평균 일조량이 부족하여 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다고 생각하시면 됩니다. 이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

 

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있습니다. 겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많습니다. 지자체에서 즉각적으로 치워주거나 북부지역은 군부대가 많아 군인들이 치워주기도 합니다. 그래서 늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있고, 그 만큼 임야의 가치 면에서 이롭다고 할 수 있습니다. 요즘엔 진입도로에 열선을 깔아서 해결하는 경우도 있는데 경제성도 따져야 하고, 얼마나 효과적인지 따져봐야겠지요.

 

도로는 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 골라야 합니다. 대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다는 것은 다들 아실 겁니다. 전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고, 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다고 할 수 있지요. 물론 그런 곳은 비교적 땅값이 잘 형성되어 있겠지만 말입니다. 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나, 도로 확장 등에 필요한 토지매입비용이나 해당부지의 면적손실. 그리고 거기에 대한 공사비용 등을 감안하여 경제성을 따져봐야 한다는 것 명심하시기 바랍니다.

 

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통체증 시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다고 봅니다. 고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없습니다. 전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요합니다. 자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다고 하겠지요.

 

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상입니다. 특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 합니다. 저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장 등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 지하수를 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다는 점 꼭 명심하여야 합니다.

 

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 10-20분이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화입니다. 의료시설은 가까울수록 좋습니다. 갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 좋습니다.

 

부지의 모양은 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높습니다. 토지 활용도가 가장 높고, 집 짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형입니다. 그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋습니다. 가장 중요한 것은 토지의 폭입니다. 직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통 8~10m정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 필히 확인해야 합니다. 부정형이라도 단점은 아닙니다. 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있어야 합니다. 특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다는 걸 염두에 두시기 바랍니다.

 

여담입니다만, 1년에 한 채, 또는 두 채 정도 자연별장을 지어 파는 사람이 있습니다. 주변의 지형, 지세, 환경 등이 적합한 곳을 골라내서 별장을 짓는데 자연환경을 기가막힐 정도로 활용을 잘해놓는다는 것이죠. 감탄이 절로 나올 정도입니다. 마치 하나의 작품과도 같다고 생각합니다. 그 누구가 보아도 입이 떡 벌어지고 탐나는 그런 별장을 만들어 놓지요. 이런 경우에는 부르는 게 값이 되는 것입니다. 

 

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋습니다. 용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 이를 위해 토지이용계획확인서나 임야도 등의 공적장부를 발급받아서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양 등을 확인하여야 합니다.

 

현장답사는 필수입니다. 임야는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있습니다. 반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 합니다. 산지전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵습니다. 특히 팔당상수원 수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 경기도 양평, 광주, 용인, 남양주, 여주, 가평, 이천 지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 파악해 둘 필요가 있습니다. 농지투자법에서 말씀드린대로 토목설계회사나 건축설계사무소 같은 곳에 몇 군데 찾아가서 문의해 보는 것도 좋은 방법입니다.

 

교통여건이 좋고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택하는 것이 제일 좋습니다. 개발은 홀로서기가 안 됩니다. 대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화입니다. 이러한 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설되거나, 확장되고, 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배후 수요층이 늘어나게 되므로 어떤 개발사업을 하던지 투자가치가 있다고 봅니다. 또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 두드러지게 높아지고 있습니다. 이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커질 수 밖에 없는 것입니다.

 

오늘은 여기까지 입니다.

다음 편에는 임야투자시 주의해야 할 점들에 대해서 얘기하도록 하겠습니다.

수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^