(26)농가주택&한계농지에 대하여...

안녕하세요?

 

오늘은 농지투자법 중 농가주택과 관련된 내용.

그리고 한계농지에 대하여 말씀드리려 합니다.

 

 

햇살: 농가주택에 대해서 자세하게 알려주세요?

 

오지라퍼: 농업인은 농업진흥구역은 물론 농업보호구역 내에서도 농업인 주택을 지을 수 있습니다. 농업인이 아닌 사람은 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 지을 수 없고, 관리지역과 농업보호구역 내에서 농가주택 소위 말하는 전원주택을 지을 수 있습니다.

 

이때 농업인주택 부지로 전용 신청자가 구비할 조건은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총 수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력 2분의 1이상으로 농. 임. 축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것이라야 합니다.

 

당해 세대의 농업, 임업, 축산업의 경영의 근거가 되는 농지, 산림, 축사 등이 소재하는 시, 구, 읍, 면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 하여야 합니다.

 

-농업인주택의 부지면적 기준

그 부지의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하여야 합니다.

 

-농업인주택의 시설 기준

##장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고, 축사 등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설. 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 축산시설의 경우는 별도 허가신청 해야 함.

 

##농업인주택은 농업진흥구역. 농업보호구역. 농업진흥지역 밖 모두 대체농지조성비가 100% 감면됩니다. 무주택세대주는 농업진흥지역 밖에 농업인주택을 신축할 시 농지전용 신고로 가능합니다.

 

##농지전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인주택 신축의 조건은 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 하는 경우에 한하며, 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것.

 

###무주택자가 농업진흥지역 안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고, 유 주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함.

 

 

햇살: 한계농지에 투자하란 말이 자주 나오던데요, 어떤가요?

 

오지라퍼: 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 말하며 평균 경사율이 15% 이상의 구릉지거나 집단화된 농지규모가 2㏊ 미만인 농지, 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인해 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지 등을 말합니다.

 

오지라퍼: 한계농지의 장점에 대하여 설명 드리지요.

 

*일반농지를 전용하여 개발할 경우 농지조성비를 부담해야 하나, 한계농지 개발 시 농지조성비가 면제되며(수도권 또는 광역시에 속하지 아니하는 읍·면 지역에 설치하는 시설에 한함) 또 한계농지정비사업에 임야가 포함될 경우 산림법에 의한 대체조림비가 면제됨(수도권과 광역시는 제외)

 

*지방자치단체가 지역경제활성화를 위해 사업을 적극 지원하고 필요 시 농림부도 직접 지원하므로 인·허가절차가 보다 쉽게 추진되며 사업시행인가를 득 하면 다른 법률에 의한 인·허가도 받은 것으로 처리함

 

*한계농지개발은 소규모로 전원주택·펜션 등을 한계농지에 건립할 수도 있고, 대.중 규모로 한계농지 정비지구를 지정, 택지·공장단지·관광휴양단지·체육시설 등을 10㏊(3만평)이내에서 조성할 수도 있어 다양한 방식으로 개발이 가능함

 

*한계농지 정비지구를 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 전원주택, 펜션 등을 건립하는 경우는 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등을 적법하게 득한 후 사업을 시행해야 함.

 

*보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나, 체육시설 등 부지면적이 많이 소요되는 사업을 시행코자 할 경우, 한계농지 정비지구로 지정 받아 고시절차를 거친 후, 시장·군수로부터 사업계획의 승인을 얻어 사업을 시행해야 함.

 

*한계농지정비사업은 농촌에 활력증진과 경제활성화를 위해 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업준공인가 시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승.

 

*주택 1채 건립 등 소규모사업에서부터, 3만평(10㏊)규모의 시설단지 개발까지 다양한 사업이 가능하여 선택의 폭이 큼

 

*저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 소요.

 

*한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많으므로 전원주택, 펜션, 휴양용 주택 등을 건축하여 주말이나 휴가 시에 활용하고, 평시에는 관광객들에게 숙박시설로 제공하기도 한다.

 

*도시민이 소규모자본으로 제2의 주택(Secondary house) 소유가능.

 

*현지에 거주하는 농촌주민들은 주택관리를 위탁 받아 소득증대 기회가 될 수 있고, 도시민들도 관광객에게 방을 대여하여 부수입을 올릴 수 있음.

 

*한계농지 정비지구에 다양한 체육·관광시설 등이 고루 배치되도록 계획하게 되므로 지역주민들의 삶의 질이 향상되고, 도시와 농촌의 교류의 장으로도 활용이 됨.

 

*농촌에 건전한 체육· 놀이문화가 정착하는 계기가 될 수 있음.

 

*농촌주민들의 일거리가 늘어나게 되며, 대규모시설의 주변에 향토음식·특산물 판매 등을 통한 소득증대의 기회 확대.

 

*한계농지정비사업으로 조성된 농지와 농촌주택(택지) 등에 부속된 농지를 분양·임대할 경우에는 농지매매 등에 관한 제약을 받지 아니함.

 

 

햇살: 한계농지투자의 장점을 오지라퍼님께서는 어떻게 설명하시겠습니까?

 

오지라퍼: 고령화를 비롯하여 FTA 등 농업환경을 저해시키는 여러 가지 요인들로 인하여 농지법 시행령, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 등 농지제도의 틀을 바꾸는 관련법들을 개정하고자 하는 움직임이 있다는 것을 놓치면 안됩니다.그로 인하여 농지는 새로운 토지 투자상품으로 떠오르고게 되어 있습니다.

 

지금까지 여러번 피력했다시피 일단 여러 가지 재료가 많은 곳을 눈 여겨 봐야 합니다. 기업도시의 경우 이미 투기세력이 몰린 곳보다 손이 덜 탄 곳이 좋습니다. 초보자의 경우 경지정리가 되지 않은 진흥지역 밖의 농지에 투자하시는 것이 좋습니다. 소규모로 작은투자는 물론, 크게는 3만㎡까지 건물 등을 지을 수 있어 개발재료가 적어도 활용도가 높다는 것을 알고 계시면 좋습니다. 

 

현재 수익면에서 보면 농지는 수익성이 별로 없는 투자품목에 속하기 때문에 농사를 지어 수익을 올리기보다는 미래 가치를 보고 중장기적으로 투자하는 상품이라고 볼 수 있습니다.

 

또한 농지는 타 부동산 상품에 비해 환금성이 다소 떨어지는 반면, 경우에 따라서는 어느 토지상품보다 고수익을 가져다 주는 효자상품이 될 수 있습니다.

 

농업진흥지역 내 농지는 현 상태에서는 농사목적 이외의 용도로는 사용이 불가능에 가깝습니다. 하지만 장기적으로 개발지역 인근 농지는 규제가 풀릴 수 밖에 없다는 것을 유추해 볼 때, 규제가 풀릴 가능성이 높은 농지는 경지정리가 되지 않는 진흥지역 농지입니다. 특히 신, 구도시 사이의 경지정리가 되지 않는 진흥지역 농지는 가격면에서 저평가된 상품이므로 장기투자용 고수익 농지가 될 수 있습니다. 전철이 들어서는 역세권 인근지역, 개통 되는 도로나 고속화 도로의 I.C 주변 농지가 장기투자처로 유망할 것으로 보고 있습니다.

 

농업진흥지역 밖의 농지 중 평균 경사율이 15도 이상이거나 집단화된 농지 규모가 2만㎡ 미만인 농지는 한계농지로 지정 받을 수 있는데, 한계농지가 되면 일반농지보다 인허가 절차가 간편하고, 수도권과 광역시를 제외하고는 농지조성비가 면제되는 장점이 있지요.

 

우리 투자자들이 많이 찾는 토지가 대부분 농지와 임야입니다. 어떤 용도지역과 용도구역에 속하느냐가 관건이고, 투자하고자 하는 토지의 개별성과 지역성 등을 잘 감안하셔서 투자하시면 기대하시는 효과를 누릴 수 있을 것입니다.

 

오늘은 여기까지 입니다.

다음편에도 농지투자에 대하여 준비하겠습니다. 수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^