(25)농지전용에 대하여...

안녕하세요~~~

 

오늘은 농지투자에 대한 내용 세번째로 농지전용에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

글에 나오는 수치 등에 대한 것은 각 지자체마다 다를 수 있으니 항상 그 지역의 주무관청-->주무부서에 확인하셔야 합니다. 자 그럼 시작해 보겠습니다.

 

햇살: 농지에 어떠한 개발행위를 하려면 농지전용을 해야 한다는데 농지전용이 뭐죠?

 

오지라퍼: 농업 이외의 목적에 농지를 이용하는 것을 말하는 것입니다.

 

-농지전용을 하려면

* 농지전용의 허가를 받고자 하는 자가 당해 농지 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 허가권자에게 신청

 

*소유권 이전을 하지않고 허가부터 진행하게 된 경우에는 현재 토지주인(예비 매도자)에게 토지사용승낙서를 받아서 진행.

 

***토지사용승낙서란 지주가 토지 사용에 대한 일체의 권한을 (예비 매수자)신청자에게 넘겨주겠다는 약속으로 지주의 인감증명이 첨부되어야 합니다.

 

-근거법령

농지법(제34조 1항)

농지법 시행령(32조)

농지법 시행규칙(제26조 및 [별지 14])

 

-지역 및 면적에 따른 허가권자

 

문의: 농림축산식품부 농지과(044-201-1741)

 

농지법	시행령	시행규칙
제36조 (농지의 전용허가)	제37조 (농지전용의 허가신청)	제25조 (농지전용의 허가신청)
<1>농지를 전용하고자 하는 자는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다. 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다	<2>위원장은 신청서류를 제출 받은 때에는 농지관리위원회로 하여금 다음 각호의 확인기준에 따라 확인하게 하여야 한다. < 확인기준 > 1.전용하고자 하는 농지가 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는지의 여부. 2.피해방지계획이 수립되어 있는지 여부. 3.전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그시기, 방법, 수량 등이 농수산업 또는 농어촌생활환경 유지에 피해가 예상되는지의 여부. <3>위원장은 확인을 마친 때에는 제출 받은 서류에 그 결과를 기재한 농지관리위원회확인서를 첨부 신청일로부터 5일 이내에 관할 시·군·구청장에게 송부하여야 한다. <4>위원장은 제출 받은 서류에 흠이 있다고 인정할 때에는 지체 없이 보완, 보정을 요구해야 한다.	<1>농지전용허가신청서는 별지 제 16호 서식에 의한다. <2>허가신청서에 첨부서류 1.전용목적 등을 기재한 사업계획서 2.농지소유권·사용권 입증 서류 3.지적도·임야도 등본 4.당해 농지전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근농지의 농업경영과 농어촌 생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서. 5.변경 사유서 ( 변경 내용을 증명할 수 있는 서류를 포함 ) 및 허가증(변경허가신청의 경우에 한함.)

-농지전용허가절차

 

농지전용허가의 심사기준

시, 군, 구청장은 허가신청서 등을 송부 받은 때에는 심사기준에 따라 심사 후 농림부령이 정하는 서류 첨부하여 송부 받은 날로부터 15일 내에 시·도지사에게 송부하여야 하며 시도지사는 10일 이내에 이에 대한 종합적인 심사의견서를 첨부하여 농림부장관에게 제출하여야 한다. < 전용허가의 심사기준 > 1. 법제39조(전용허가 등의 제한)의 규정에 위배되는지의 여부 2.전용하고자 하는 농지가 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지의 여부 3.농지면적이 목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지의 여부 4.전용코자 하는 농지가 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서의 보전가치가 있는지 여부. 5.제37조 2항의 경우 피해방지계획이 타당하게 수립되어 있는지의 여부.

 

한강수계 지역의 수변구역에 해당되는 지역으로 소유권은 자유롭게 이전이 되나 전용허가를 받으려면 예전처럼 현지에서 전세대원이 6개월 이상 거주해야 전용허가를 받을 수 있습니다. 그러나 경기도를 벗어나면 전용허가 받기가 쉽습니다. 농지전용허가 시 농지조성비, 전용부담금을 납부하여야 허가의 효력이 발생한다는 것도 알아두어야 합니다.

 

-농지전용허가의 특성

*논이나 밭을 대지로 전용해준다는 허가를 받았다고 해서 그 논이나 밭이 법적으로 바로 대지로 바뀌는 것은 아님. 집이나 건축물을 짓고 나서 준공검사를 완료한 후 지목변경을 해야 바뀌며 그 전까지는 농지이나 일반 농지와는 용도가 다름.

 

*일반적으로 농지는 농사를 짓는 사람만이 가질 수 있으나 전용 허가를 받은 농지는 외지인이라도 가질 수 있음. 즉 농지취득자격증명을 받지 않아도 농지 취득이 가능함.

 

-농지전용허가 시 농지전용부담금

*농지전용부담금 : 공시지가X30%X전용면적(상한선 m2당 50,000원)

 

-농지전용신고로 가능한 시설은?

 

-농지전용허가 및 소유권 이전등기 절차

구 분		주요 내용
전용 허가 절차	1 단계	매도/매수인 토지매매계약 체결
	2 단계	관련서류 첨부후 농지관리위원회에 전용허가 신청 토지사용승낙서(지주 인감증명 첨부) 가설계안 농림부가 요구하는 일정서류 -.전용목적등을 기재한 사업계획서 1부 -.전용예정구역이 표시된 토지의 지적도 -.전용되면 인근 농지 영농에 피해가 될 경우 피해방지계획서
	3 단계	농지관리위원회 확인후 전용허가권자에게 심사확인서 첨부하여 서류 송부(7일 이내) ※.전용허가권자 ☞농림지역 3,000㎡이상/ 준농림지역 1만㎡이상 - 시.도지사 ☞농림지역 3,000㎡미만/ 준농림지역 1만㎡미만 - 시장, 군수, 구청장
	4 단계	전용허가권자 전용 허가/불허가 결정후 농지전용허가 신청자에게 통보(15일 이내)
	5 단계	전용허가시 허가권자는 농어촌진흥공사로 하여금 농지전용자에게 대체농지조성비, 전용부담금 부과.고지의뢰
	6 단계	농어촌진흥공사 농지전용자에게 대체농지조성비(㎡당 4,300원), 전용부담금(공시지가의 20%) 고지서 발급
	7 단계	농지전용자 대체농지조성비, 전용부담금 수납기관(농협, 수협, 축협)에 납부
	8 단계	수납기관(농협, 수협, 축협) 농지전용자에게 영수증 발급 및 납입통지서 농어촌진흥공사, 시장.군수.구청장에 통보
	9 단계	농지전용자 시장.군수.구청장에 영수증 제시
	10단계	시장.군수.구청장 대체농지조성비 및 전용부담금 납부 사실 확인후 전용허가증 발급(농지법 제 36조 규정 의거)
소유권 이전등기 절차	11단계	1 안	2 안
		농지전용자 전용허가증 첨부후 농지취득자격증명신청	전용허가후 목적 건물 신축 (2년 이내)
	12단계	토지거래허가구역인 경우 토지거래허가신청 (전용허가 받은 농지는 거주지 요건없이 토지 거래허가 가능)	준공검사필
	13단계	토지거래허가신고 필증 받음	대지로 지목 변경
	14단계	소유권 이전 등기 및 전용 목적 사업 실현

 

오늘은 여기까지 하겠습니다.

농지를 구입하여 전용허가 및 신고로서 내 토지의 가치를 높여 놓는 것도 투자자로써 현명한 방법이라 생각합니다.

다만 지역에 맞게 유효한 행위가 되도록 연구를 많이 하셔야겠지요.

 

수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~  ^^