(24)농지은행에 대하여

안녕하세요?

농지투자에 대한 두 번째 시간인데요, 오늘은 농지은행에 대한 얘기입니다.

 

햇살: 농지은행에 대하여 자세하게 알고 싶어요?

 

오지라퍼: 농지은행이란 곳은 이탈농민, 고령농민, 도시민으로부터 농지를 수탁·매입하여 이를 전업농민 등에게 임대, 매도하는 기관입니다.

 

-농지은행 사업종류에 대하여 말씀드리면…

(1) 농지임대수탁: 소유자로부터 농지를 위탁 받아 농지은행이 임차인을 물색하여 농가 등에 이를 임대하고 임대료 수납 등의 관리를 해 드리는 사업.

 

(2) 농지매도수탁: 소유자로부터 농지를 위탁 받아 농지은행이 매수인을 물색하여 농가 등에 이를 매도하고 대금 수납 등의 관리를 해주는 사업.

 

(3) 경영회생지원농장매입: 부채 등 경영위기로 인해 어려움을 겪는 농업인이 소유한 농지 등을 농지은행에서 매입하여 당해 농업인에게 다시 임대하는 사업으로서 임대기간 중에 환매가능.

 

(4) 농지매입비축사업: 가격 하락이 예상되는 농지를 농지은행에서 매입하여 타 전업농 등에 매도 · 임대하되 여의치 않을 때에는 비축 또는 타 용도로 활용하는 사업.

 

햇살: 저와 같은 도시민이 농지를 매입하고 농지은행을 이용하려면 어떻게 해야 하나요?

 

오지라퍼: 도시민이 농지를 소유하려면 영농계획서를 작성해 농지취득자격증명을 갖추고, 구입한 농지를 농지은행을 통해 농민에게 임대하면 됩니다.

 

-농지은행이용 신청 시 서류

(1) 농지임대수탁: 소정의 농지임대위탁신청서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명하시고, 주민등록등본, 농지의 등기부등본 및 기타 지적 공부 등을 첨부.

 

(2) 농지매도수탁: 소정의 농지매도위탁신청서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명하시고, 주민등록등본, 농지의 등기부등본 및 기타 지적 공부 등을 첨부.

 

(3) 경영회생지원농장매입: 소정의 농지 등 매도신청서 및 경영정상화 계획서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명 하시고, 주민등록등본, 농지원부, 재산세과세증명내역, 농지, 건축물의 등기부등본 및 기타 지적 공부 등을 첨부.

 

햇살: 농지은행에 소유하고 있는 농지를 맡기면 어떠한 혜택이 주어지는지요?

어떤 사람은 이행강제금을 안 물어도 된다는 얘기도 하고…

 

오지라퍼: 농지은행은 도시자본을 농촌으로 끌어들이기 위한 목적으로 2005년 10월 설립되었습니다. 외지인이 농지를 매입해 맡기면 이를 현지 전업농 등에게 임대하거나 매각해 주는 것이죠. 땅 주인이 농지 임대를 위탁하면 농지은행은 서류검토와 현장조사를 거친 뒤 대신 경작해줄 농민을 물색, 농지 임대차 계약체결을 도와줍니다. 이렇게 하면 직접 농사를 짓지 않는 땅 주인에게 부과되는 이행강제금을 내지 않아도 되고, 따라서 처분명령을 받을 일도 없어지며, 계약기간(5년) 동안 약정된 임대료도 매년 받을 수 있습니다.

 

농지은행은 지역별로 임대료 상한선을 정해 이 범위 안에서 땅 주인과 협의, 임대료를 결정하고 있습니다. 농지 임대료가 결정되면 땅 주인은 임대 위탁 수수료를 농지은행에 내야 합니다.

 

햇살: 그럼 임대는 5년까지만 하게 되나요? 더 연장하고 싶으면 어떻게 하죠?

 

오지라퍼: 임대기간(5년)이 만료된 농지는 횟수에 상관없이 재임대할 수도 있습니다. 도중에 임대계약을 해약할 때는 잔여기간 임대료의 20%을 위약금으로 임차 농민에게 지급하게 됩니다. 임대 중인 농지를 도중에 처분하려면 계약을 해지해야 합니다.

 

햇살: 농지은행에서 농지를 팔아주기도 한다는데 가격은 어떻게 정하죠?

 

오지라퍼: 농사를 짓지 못하고 이행강제금 부과를 피해 땅 주인이 농지를 처분하려고 내놓아도 팔리지 않을 때에도 농지은행에 매도를 위탁하는 방법이 있습니다. 농지은행은 외지인 소유 농지를 농민에게 대신 팔아 주기도 합니다. 땅 주인이 농지 매도를 위탁하면 농지은행은 매수자를 알선, 가격 협의 등을 대신해 주는 것입니다. 이때 농지은행은 매도자(땅 주인)로부터 수수료를 받습니다.

 

여건상 농지은행 위탁이 어려운 땅 주인은 직접 농사를 지어야 이행강제금 부과를 피할 수 있습니다. 이른바 ‘자경’ 기준을 갖추는 것이지요. 농지법에서 자경을 판단하는 기준은 ‘농작업의 50% 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 경우’입니다. 이때 담당 공무원은 땅 주인의 정확한 노동 투입량을 산정하기가 현실적으로 어렵기 때문에 공무원들은 주변 농민들을 통해 땅 주인의 자경 여부를 판단하게 됩니다.

 

땅 주인들이 직접 농사를 짓지 않는 경우 이행강제금 대상이지만 인력이 달려 일일이 확인하기는 쉽지 않는 경우에는 보조 수단으로 농자재 구입 영수증, 영농일지 등의 소명 자료를 제출 받아 자경 여부를 판단하기도 합니다.

 

햇살: 세금관련 혜택 같은 건 없나요? 있다고 들은 것 같아서요?

 

오지라퍼: 있습니다. 매우 큰 혜택이죠. 양도세 중과대상에서 제외된다는 것입니다. 매각할 때 시세차익이 있다면 당연히 양도세 중과대상이 됩니다. 농지은행에 논밭을 맡기면 이러한 고민이 해소됩니다. 8년 이상 위탁하면 '사업용 토지'로 분류되기 때문에 양도세 중과에서 일반세율로 과세됩니다. 중과대상에서 합법적으로 빠져나갈 수 있습니다. 이러한 장점들 때문에 농지은행에 위탁하고자 하는 사람들은 증가하고 있습니다.

 

햇살: 농지은행에 위탁할 때 특별히 주의해야 할 것이 있나요?

 

오지라퍼: 농지은행 임대나 매도 위탁이 불가능한 농지도 있어 땅 주인들은 주의가 필요합니다. 이미 지방자치단체에서 처분명령이 내려진 농지는 농지은행 임대 위탁이 불가능하다는 것을 알아야 합니다. 각 지방자치단체는 농지 이용실태 조사를 통해 땅 주인이 직접 농사를 짓지 않는 사실이 적발되면 처분명령이 내려지고 1년 이내에 농지를 처분토록 하고 있습니다. 이 기간 내 농지를 팔지 않으면 다시 ‘처분명령’을 내리고 6개월 안에 땅을 팔도록 하는데, 이런 땅은 농지은행 임대 위탁이 불가능하다는 얘기입니다.

 

또 한 가지,

도시지역·계획관리지역 내 농지,

신도시 등 개발예정지 내 농지,

취득한 지 1년 미만인 농지,

면적이 1500㎡ 미만의 농지 등은

농지은행 임대나 매도 위탁이 안 된다는 것도 필히 알고 있어야 합니다.

 

다음편에 계속 진행하도록 하겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^