(23)농지투자에 대하여...

오늘부터는 약 6-7회에 거쳐 농지투자법에 대하여 심층적으로 다뤄보겠습니다.

우리가 투자하는 토지가 대부분 농지와 임야이기 때문에 농지투자와 임야투자를 나눠서 깊이 다뤄볼 예정입니다.

이번 고개를 잘 넘으시면 농지투자에 대한 개념을 장착하여 투자자로서의 실력이 막강해질 수 있습니다.

자! 시작해 볼꺄요?

 

[농지 투자법]

 

토지에 대한 많은 투자자들이 선호하는 대상의 토지가 바로 농지입니다. 도시지역이나 관리지역, 농림지역에 농지들(전, 답, 과수원 등)이 주류를 이루는데, 그 중에서도 가장 많은 투자가 이루어지는 곳은 관리지역의 농지입니다. 그 중에서도 계획관리지역의 농지가 인기가 제일이지요. 왜냐하면 용도의 다양성 면에서 볼 때, 제일 선호되는 지역이기 때문입니다.

 

햇살: 오지라퍼님! 구체적으로 농지라 하면 어떤 것이라고 해야 하나요?

 

오지라펴: 말 그대로 농업에 이용되는 토지를 말합니다. 농지란 지목이 전, 답, 과수원, 목장용지(농지법상)가 대표적인 농지라고 할 수 있습니다. 전, 답, 과수원, 농지법상 목장용지에서 실제로 농작물 경작하거나 또는 여러 해 살이 식물 및 약초 재배지로 이용되는 토지를 농지라고 판단하시면 됩니다.

 

그리고 한가지 농지에서 제외되는 토지가 있는데요,

 

-농지에서 제외되는 토지

기본적으로 농지는 위 네 가지의 지목 이외에도 실제로 농업에 이용 된지 3년이 지나면 농지로 볼 수 있습니다. 물론 담당공무원이 현지 실사도 하고, 농업에 이용 된지 3년이 지났다는 것을 이용자 쪽에서 입증하면 농지로 인정 받게 됩니다. 다만, 다음의 두 가지는 아무리 3년이 지나더라도 인정 받지 못하는 경우입니다.

 

1. 목장용지 중에서도 초지법상의 목장용지(초지)는 농지에서 제외됩니다.

 

2. 형질변경을 하지않은 즉, 지목이 임야에서 농사는 물론 여러해살이 식물이나 약초를 3년 이상 재배한다고 하더라도 농지가 될 수는 없습니다.

 

햇살: 어디를 가나 농지는 다 있나요? 아니면 농지가 있는 지역이 따로 있나요?

 

오지라퍼: 농지는 도시지역에, 관리지역에, 농림지역에, 자연환경보전지역에 모두 분포되어있습니다. 즉 모든 지역에 농지는 존재한다고 보면 됩니다. 즉 도시지역에도 농지가 있는데 그 농지가 주거지역에 있는지? 상업지역에 있는지? 공업지역에 있는지? 녹지지역에 있는지를 구분하여야 하고, 관리지역에도 농지가 있는데 보전관리지역에 있는 농지인지? 생산관리지역에 있는 농지인지? 계획관리지역에 있는 농지인지를 구분하여야 합니다.

 

그리고 농림지역의 농지는(농업진흥구역과 농림보호구역)으로 나뉘며 농림지역에 있는 농지는 우리가 예전에 흔히 말하던 “절대농지”라고 생각하시면 됩니다. 절대농지와 상대농지는 1992년 농업진흥지역제도 시행으로 폐지되었습니다.

 

-농림지역의 농지

농림진흥구역과 농림보호구역이 있습니다.

 

농업진흥구역: 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로서 농림부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말합니다.

 

가. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나

이용할 토지가 집단화되어 있는 지역.

 

나. 가목에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화 되어 있는 지역.

 

농업보호구역: 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역.

 

햇살: 농지를 소유하는데 있어서 면적의 상한선이 있다고 하던데요?

 

오지라퍼: 농지는 원칙적으로 소유상한이 없으나 전업농의 이농과 상속의 경우 비 농업인은 1만㎡(3.025평) 이상이 되는 경우에 처분의무 있으며, 농업을 영위하지 않는 경우라면 상속 농지 중에서 총 1만㎡(3,025평)까지만 소유할 수 있습니다. 만약 농지를 매도하지 않으려면 농지은행에 임대하는 것을 고려해야 합니다. 농지은행에 5년 이상 위탁을 하면 도시민들도 면적에 상관없이 사실상 농지를 보유할 수 있습니다.

 

*주말체험영농목적의 농지취득의 경우는 1천㎡(303평) 미만까지만 취득이 가능합니다. 이러한 경우에는 동일세대 가족 전원 보유분 합산이 1천㎡(303평)미만이라야 합니다. 그리고 중요한 점 한가지는 주말체험영농 목적의 농지취득이 허용된 2003.1.1 이전에 농사를 지을 목적으로 취득한 농지는 그 면적이 1천㎡(303평)미만이라 하더라도 주말체험영농 목적으로 인정하지 않으니 유의하셔야 합니다.

 

농지는 1m2를 취득하던지, 10만m2를 취득하던지 면적에 상관없이 취득을 하려면 농지취득자격증명서를 받아야 합니다. 농지 취득 희망자가 취득자격이 있는 지를 확인하는 증서로, 농지 투기를 방지하기 위한 것입니다. 농취증을 받으려면 농업경영계획서와 농취증 신청서를 작성해 해당 농지 소재지인 시·군·구·읍·면장에게 신청해야 하는 것입니다.

토지거래허가구역에서 농지를 취득할 때 거래허가를 득하면 농취증을 따로 받지 않아도 되나 경매로 농지를 경락 받은 경우에는 따로 농취증을 받아야 한다는 사실을 잊지 마십시오.

햇살: 농지에 대하여 공부하다 보면 자경이란 말이 나오는데요, 자경이 뭘까요?

 

오지라퍼: 자경이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말하는 것입니다. 농지원부를 만들때에도 필히 자경요건을 갖춰야지만 농지원부가 발급됩니다.

 

햇살: 농업인이란 정확하게 어떤사람을 말하는 건지요?

 

오지라퍼: 농업인이라 함은 농어촌발전특별조치법에 의한 농업인을 말하는 것으로, 1,000㎡ (303평)이상의 농지를 경작하거나 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 사람을 말하는 것입니다. 농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인으로 보지만 진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고, 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이 있어야 합니다. 농지를 아무리 많이 소유하더라도 직접 경작하지 않으면 농업인이라 할 수 없습니다.

 

햇살: 토지는 분할과 합병이 가능한데 농지는 다른 점이 혹시 있나요?

 

오지라퍼: 네 중요한 질문입니다. 농지의 최소 분할가능면적제한은 원칙적으로 없으나,

경지정리 된 농업진흥구역의 농지는 2.000㎡(604평) 미만으로 분할 불가의 규정이 있습니다.

그리고 건축법상의 최소 분할면적이 따로 정해져 있습니다,

 

건축법 제49조 제1항의 규정에 건축물이 있는 지역의 최소분할 면적

-주거지역:60제곱미터 (90)

-상업지역:150제곱미터 (150)

-공업지역:150제곱미터 (200)

-녹지지역:200제곱미터 (200)

-그 외의 지역:60제곱미터 (90)

각 시. 도 조례에 따라 다를 수 있으니 주의하셔야 합니다.

(   )는 서울특별시 건축조례 제25조에 의한 지역에 대한 토지최소면적임.

 

- 분할과 합병의 기준

 

-합병의 심사기준

1) 1필지로 이용하고 있는지 여부 확인

2) 합병 금지사유 저촉여부 심사

 

-합병할 수 없는 경우 (합병 금지사유 저촉)

1) 지번 설정 지역, 지목 또는 소유자가 서로 다른 경우

2) 소유권, 지역권, 전세권, 임차권 및 승역지에 관하여 하는 지역권의 등기 이외의 등기가 있는 경우 (가압류, 가등기, 가처분 등의 등기가 설정된 경우)

3) 각 필지의 축척이 서로 다른 경우

4) 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우

5) 등기된 토지와 등기 되지 않은 토지가 합병하는 경우

6) 소유자 별 공유지분이 다르거나, 소유자의 주소가 서로 다른 경우

 

-분할의 심사기준

1) 필지의 일부가 지목 및 소유자가 다르게 되어 있을 때

2) 토지소유자가 필요로 하는 때. 다만 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합한 때

3) 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 때

4) 관계법령에 의하여 인가·허가 등을 받아 전용 등을 한 경우 측량성과 및 관계법령의 저촉 여부 확인 등이 있습니다.

 

오지라퍼: 필요에 의해서 토지를 합병하고, 분할하는 등의 최유효이용을 위한 계획을 수립하실 때 참고하시기 바랍니다.

 

농지투자에 대하여 알아보는 첫날입니다. 오늘은 여기까지 하고, 다음편에 이어서 진행하도록 하겠습니다.

수고 많으셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^

 

https://m.newspic.kr/view.html?nid=2024052506000035395&pn=488&cp=D7tev39p

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