(21)내 땅을 잘 파는 법

안녕하세요?

오늘은 어떻게 하면 내 땅을 잘 팔 수 있을까에 대하여 얘기해보려고 합니다.

많은 방법들이 있습니다만, 대표적인 방법 몇가지 소개합니다.

 

=지목을 변경해서 팔아라.

토지투자에서 수익을 잘 남기려면 싸게 사서 비싸게 팔아야 하는데, 같은 물건을 보다 비싼 값에 팔려면 토지의 가치를 높여야 합니다. 그럼 어떻게 하면 토지의 가치가 높아질까?

 

그 답 중에 하나는 지목을 바꿔 토지의 가치를 높이는 방법입니다.

토지의 질은 지목에 따라 결정되기 때문입니다. 그래서 지목은 토지가격에 결정적인 영향을 미치게 됩니다. 같은 토지라도 지목이 달라지면 가격이 달라지죠. 지목 변경을 통해 토지의 가치를 높여서 팔면 상당한 투자수익을 남길 수 있습니다. 다만 지목변경이 안되는 경우도 있으니 지목변경에 대해서 따로 공부를 해 두셔야 합니다.

 

지목변경이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말하는데,

 

-토지 소유자는 지목을 변경해야 할 토지가 있을 때에는 지목변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 해당관청에 신청하여야 한다.(지적법 제 21조)

-토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용되는 때에는 지목을 변경하지 않아도 된다.(지적법시행령 제6조 제2항)

 

 

토지 소유자가 지목변경을 신청할 수 있는 경우

즉 지목변경 대상 토지는...

 

첫째, 국토계획이용법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경(토지의 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 것)등의 공사가 준비된 경우,

 

둘째, 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우,

 

셋째, 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 등이다.(지적법시행령 제16조 제1항).

 

따라서 형질변경 등의 공사가 준공되어 당해 토지의 지목을 변경하고자 하는 경우에는 토지 소유자가 준공일로부터 60일 이내에 주무관청에 지목변경 신청을 하여야 하며, 이 기간을 경과한 후에 신청을 하는 때에는 과태료 부과 대상이 됩니다.

 

지목변경을 하기 위해서는 토지에 대하여 별도로 지적측량을 실시할 필요가 없으나, 지목변경 가능 여부를 판단하기 위해서는 토지의 이용 현황이나 관계법령의 저촉 여부 등을 확인하여야 합니다.

 

-농지는 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고는 전, 답, 과수원 외의 지목으로 변경하지 못한다.(농지법 제 43조)

-임야 중 보전임지 또한 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경하지 못한다(산림법 제20조 제1항)

 

개발제한구역내의 토지로서 개발제한구역 지정 이전에 적법하게 이미 토지형질 변경이 이루어진 경우에는 사실 상태에 부합하도록 지목변경을 할 수 있다.

 

지목변경과 유사한 것으로 '등록전환' 이라는 것이 있다.

등록전환이란 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 것을 말한다. 등록전환이 가능한 경우는 산지관리법, 건축법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용 승인 등으로 인하여 토지의 지목을 변경하여야 하는 경우이다. 이런 경우 토지 소유자는 등록전환 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 해당관청에 등록전환을 신청하면 됩니다. 가끔 지목은 임야인데 임야대장에는 안나오고 토지대장에 나오는 경우를 볼 수 있는데 일명 "토임"이라고 불립니다.

 

=합필로 모양을 좋게 만들어라.

토지는 모양에 따라 가격이 달라집니다. 모양이 좋으면 가격이 높습니다. 같은 면적이라도 삼각형 모양보다는 사각형 모양의 토지가 가격이 높다는 것은 다 아시는 얘기입니다. 토지를 효율적으로 이용할 수 있기 때문이죠. 토지의 모양이 삼각형이라면 그 옆에 토지까지 사서 모양을 사각형으로 만들어 보는 것이 좋은데, 가능할지는 상황에 따라 다르지요. 만일 옆의 토지를 매입가능하다면 기존의 삼각형 땅과 합필을 하여 모양을 좋게 만들면 가격이 좋아집니다. 물론 합필에 대한 행정적 조건이 있으므로 잘 파악하여야 합니다.

 

Q: 그렇죠. 분할할 것은 분할하고, 합필할 것은 합필하고, 지목변경 할 것은 지목변경하고 토지의 모양과 지목에 따라서 가치를 높일 수 있는 일은 다 해야 내 땅의 가격이 오른다는 말씀.

 

A: 옳거니~~

 

=돈 되는 용도를 제시하라.

또 한가지, 부동산의 가격은 그 땅의 용도에 따라 달라집니다. 하나의 토지가 있을 때, 이 토지를 어떤 용도로 이용할 수 있느냐에 따라 가격이 달라진다는 점입니다. 현재의 용도보다 더 수익성이 나은 용도를 제시하면 매수자가 투자에 대한 확신을 갖는데 많은 도움이 된다는 말씀입니다.

 

Q: 최유효이용의 원칙에 입각하여 매수인에게 정확하게 제시를 해야 한다는 말씀이로군요.

 

=이자율이 오르려고 할 때가 매도타이밍 중에 하나다.

부동산은 값이 가장 낮을 때 사서 값이 가장 높을 때 팔아야 합니다. 너무 쉬운 얘기죠. 그것이 말처럼 쉬우면 누가 부자가 못되겠습니까? 타이밍에 관련된 얘기가 되겠는데요, 부동산 가격은 언제 가장 높을까요? 당연히 수요가 가장 많을 때 가격이 가장 높습니다. 그리고 부동산수요는 언제가 가장 높을까요? 다른 변수가 없는 한, 이자율이 가장 낮을 때 최대가 된다는 것입니다.

 

Q: 아하~~

 

A: 이자율과 부동산 수요는 반대로 움직입니다. 부동산은 가격이 비싸기 때문에 매수자금을 다 자기자본으로 충당하지 못하고 일정부분은 은행융자를 받는 경우를 얘기히는 겁니다만, 이자율이 하락하면 자금차입에 대한 부담이 적으므로 많은 사람들이 돈을 빌려 부동산 구입에 나서게 되는 것이죠. 지렛대 효과를 보고자 하는 것이죠. 따라서 부동산 수요가 많아지고, 부동산가격이 상승하게 되는 것입니다.

 

미국의 경우를 보면 이자가 쌀 때 시중 은행에서는 많은 서민층에게 대출을 받아서 집을 사라고 권유를 했고, 집들을 샀지요. 그러나 서민들이 감당하기 어려워지도록 이자가 오르면서 일어난 사태가 바로 서브프라임 모기지론 부실사태입니다.

2008년으로 기억합니다. 리먼브러더스가 도산하는 등 미국의 적지않은 은행들이 줄줄이 도산을 하고 말았죠. 당시 우리나라도 그 여파가 컸습니다. 세계경제가 흔들렸기 때문입니다. 기업들은 유동화 확보에 나서고, 경기가 침체되면서 국민들은 허리띠를 졸라매었습니다.

 

당시 저는 수익형 소형전원주택을 분양하고자 공사에 착수하고, 조선일보, 매일경제 등 일간지 하단광고에 들어가고, 서울 잠실교통회관 등 수도권에서 투자설명회를 열고 있던 차에... 이 사태가 터지면서 분양계약했던 사람들이 하나 둘 계약이행을 포기하게 이르렀고, 시공사대표도 잠적해버리는 등 크나 큰 구렁텅이에 빠졌었습니다.

 

얘기를 이어가자면

이자율이 상승하게 되면 이자부담 때문에 자금차입이 줄어들고, 부동산 수요도 감소하게 됩니다. 따라서 부동산가격도 하락하게 되지요. 이자율이 바닥을 치고 상승하려고 할 때, 이 시점이 부동산가격이 최고가 되는 때라고 판단하시면 됩니다.

물론 토지의 용도와 입지가 그 것과 상관없을 수도 있습니다만 전체 부동산 시장은 보합과 하락의 장세라고 보시기 바랍니다.

 

Q: 타이밍을 잡기 위해서는 국 내외 여러 가지 경제지표들을 잘 살펴봐야 겠네요.

A: 물론 그렇습니다. 안테나를 쭈욱 올리고, 촉각을 민감하게 늘 유지해야 합니다.

 

=필요한 사람에게 팔아라.

부동산은 환금성이 낮습니다. 그 중에서도 토지는 더욱 환금성이 낮습니다. 팔려고 내놓아도 금방 팔리지 않는 것이 부동산이고 토지입니다. 환금성 문제는 부동산투자자들이 겪는 대표적인 어려움입니다. 때문에 상대방이 사겠다는 의사만 보이면 적극적으로 매달리게 되는 게 매도자의 심리이고 자세입니다. 

 

Q: 어떻게요?

 

A: 토지에는 가격이 없다고 합니다. 똑 같은 땅을 두고서도 사람에 따라 매수희망가격이 크게 달라지기 때문이죠. 꼭 필요한 사람은 시세보다 훨씬 높은 가격도 기꺼이 지불합니다. ‘땅은 주인이 따로 있다’라는 말도 이래서 나온 것입니다. 그 땅을 꼭 필요로 하는 사람에게, 그 땅의 진짜 주인이 될 사람에게 팔아야 제값을 받을 수 있다는 말씀입니다.

 

요즘엔 SNS를 많이들 하시잖아요.

내 땅이 전원주택지 등 택지라면 거기에 맞는 카페 등에 홍보 or 광고 하시는 것이 좋습니다.

상가라면 소상공인관련, 중소기업관련. 해당되는 사이트 등에 홍보하시고,

대형 공장이나 기업이전부지, 물류단지 등등도 마찬가지 비교적 큰 기업들이 모여있는 경제인관련 매거진이나 사이트에 홍보하여 이런 토지가 있으니 관심있으시면 연락주세요~~~ 하는 것입니다. 

 

물론 신문광고 좋지요. 돈이 많으시다면!!!

 

 

오늘은 여기까지입니다.

다음 편에서 계속 유익한 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^