(20)농지투자에 대한 관점을 바꿔야!

안녕하세요?

 

오늘은 농지에 대한 투자관점에 대하여 얘기를 해보도록 하겠습니다.

 

-고령화사회로 인하여 농지에 대한 개념을 바꿔야 할 때이다.

자유무역협정(FTA: Free Trade Agreement)으로 인해 우리나라의 농, 수, 축산업의 환경이 위축되어 있는 것은 여러분도 잘 알고계시리라 생각됩니다. 그리고 또 한가지 날이 갈수록 심화되고 있는 고령화는 농, 수, 축산업의 약화를 가져오고 있습니다. 요즘 시골에서 젊은이들을 찾아보긴 힘든 것이 사실입니다. 우리나라의 고령화는 농촌경제에 먹구름일 수 밖에 없습니다. 그리하여 앞으로는 정부가 농지관련 규제를 완화시킬 수 밖에 없기 때문에 이를 노리고 농지를 취득하려는 투자자들의 규모가 늘어날 것으로 예상되는 만큼, 농업진흥구역에서 해제될 가능성이 있는 농지나 보호구역의 농지, 한계농지 등을 사두면 괜찮은 이익을 올릴 수 있게 됩니다.

 

농사를 지어야 되지 않느냐 하지만 농지은행에 위탁을 맡기게 되면 임대료도 받을 수 있는 등 여러 가지로 좋습니다. 농지를 취득하기 위해서 농지의 관할 소재지인 시, 구, 읍, 면에 가서 농지취득자격증명(농취증)을 발급 받아야 하고,

인터넷으로 민원24에서도 가능합니다.

 

농취증을 발급받기 위해서는 농업경영계획서도 작성해야 하는 조건이 있습니다. 1000m2 이상의 농지를 매수해야 하며, 토지거래허가 구역일 때는 500m2(150평) 넘으면 허가를 얻어야 합니다. 또한 주말농장용도의 면적으로 1000m2(300평) 미만의 농지를 구입할 수 있고, 주말농장용 농지는 부재지주 제도에 의한 양도세 60% 중과에서도 자유롭다는 것 알고 계시기 바랍니다. 주말농장의 면적은 세대원의 총 보유면적이 (300평) 미만이라는 점도 알아 두셔야 합니다. 

 

-한계농지란?

여기서 한계농지란 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리하며 생산성이 낮은 농지를 말하며, 농업기반공사 관리구역 밖의 농지로 최상단부에서 최하단부까지의 경사율이 경사도 15% 이상이거나, 집단화 정도가 2ha 미만인 농지를 말하며 한계농지정비사업은 한계농지와 그 주변 산지 등 토지를 포함한 10ha 미만의 지구를 다용도로 개발하는 사업을 말하는 것입니다.

 

한계농지개발의 정비유형은 아래와 같습니다.

- 농림수산업적 이용: 과수, 원예, 특작, 축산단지, 양어장 등

-농어촌휴양자원 이용: 관광농원, 휴양단지, 주말농원 등

-다목적이용: 농어촌주택·택지 및 부속농지, 공업·문화·체육시설

 

한계농지 지정요건

한계농지의 기준에 부합되는 농지와 그 주변산지 등의 토지를 포함하여 지구별 최대면적은 10만㎡이하인 지역 (농림수산업적 이용의 경우 10만㎡를 초과하는 지역 포함) 다만 토지 중 농지(한계농지 제외)는 전체면적의 100분의 10미만으로 함.

 

*농업진흥지역, 보전임지 및 도시계획이 포함되지 아니한 지역

*도시계획구역 밖의 지역으로서 지리적. 자연적 요건이 농어촌소득원 확충 등 농어촌 경제의 발전에 기여할 수 있다고 판단되는 지역.

*광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로서 토양오염 등으로 인하여 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지

*참고로 사업시행자는 시장, 군수, 농업기반공사, 농협, 산림조합 및 민간사업자

 

일반인들이 잘 모르는 것 중에 <한계농지정비사업>과 <농업진흥지역 등의 변경해제>등이 있습니다.

공부해 두시면 좋겠습니다.

 

 

[한계농지 개발의 장점]

 

(1)일반농지를 전용하여 개발할 경우 농지조성비를 부담해야 하나, 한계농지 개발 시 농지에 대한 농지조성비와 임야에 대한 대체조림비가 면제된다.(수도권 또는 광역시에 속하지 아니하는 읍·면 지역에 설치하는 시설에 한함)

 

(2)지방자치단체가 지역경제활성화를 위해 사업을 적극 지원하고 필요 시 농림부도 직접 지원하므로 인·허가절차가 보다 쉽게 추진하며 사업시행인가를 득 하면 다른 법률에 의한 인·허가도 받은 것으로 처리한다.

 

(3)한계농지개발은 소규모로 전원주택·펜션 등을 1∼2동 한계농지에 건립할 수도 있고, 대. 중규모로 한계농지 정비지구를 지정, 택지·공장단지·관광휴양단지·체육시설 등을 10㏊(3만평)이내에서 조성할 수도 있어 다양한 방식으로 개발이 가능하다.

 

-한계농지 정비지구를 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 전원주택, 펜션 등을 건립하는 경우는 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등을 적법하게 득한 후 사업을 시행하면 된다.

 

-보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나, 체육시설 등 부지면적이 많이 소요되는 사업을 시행코자 할 경우, 한계농지 정비지구로 지정 받아 고시절차를 거친 후, 시장·군수로부터 사업계획의 승인을 얻어 사업을 시행하면 된다.

 

(4)한계농지정비사업은 농촌에 활력증진과 경제활성화를 위해 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업준공인가 시 토지의 지목(地目)은 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승한다.

 

-주택 1채 건립 등 소규모사업에서부터 ~  3만평(10㏊)규모의 시설단지 개발까지 다양한 사업이 가능하여 선택의 폭이 크고,  저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 소요된다.

 

(5)한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많으므로 주말농장이나 전원주택, 펜션, 휴양용 주택 등으로 이용할 수 있다.

 

-도시민이 소규모자본으로 제2의 주택(Secondary house) 소유가능

 

(6)한계농지정비사업으로 조성된 농지와 농촌주택(택지) 등에 부속된 농지를 분양· 임대할 경우에는 농지매매 등에 관한 제약을 받지 아니한다.

 

우리나라의 농지의 효용성이 점차 낮아지고 있기 때문에 정부는 농지로서의 효용성이 없는 농지들에 대한 규제완화를 추진하고 있는 것입니다.

 

Q: 그럼 예전에 절대농지라고 하여 투자로서는 쳐다보지도 않던 농지들에 관심을 가져봐야 하겠군요.

 

A: 그렇습니다. 농림보호구역의 농지는 물론이거니와 진흥지역이라 할지라도 농업생산에 현저하게 비효율적인 농지는 과감하게 규제를 풀어줄 가능성이 높아보입니다.

 

 

-포트폴리오의 중요성

포트폴리오란 그저 단순히 주택, 상가, 오피스, 토지를 나누는 것은 아닙니다. 자산으로서 장기, 중기, 단기로도 나누어야 하고, 사회적으로나 경제적으로나 여러 가지 국내 및 국제적인 상황을 보면서 상품별로 분산해야 합니다. 여러 각도에서 포트폴리오를 잘 구성해 놓으면 이쪽 시장이 안 좋더라도 저쪽시장에서 수익을 가져다 주므로 결국 안정적인 투자를 할 수 있는 것이죠. 계란은 한 바구니에 담지 마라! 라는 말이 괜히 나온 말이 아닙니다. 그러나 세태에 따라 확신이 있는 경우에는 한 바구니에 담아두는 것도 괜찮다라는 것이 요즘 세대들의 트렌드이기도 한 것을 보면 확실히 세밀화되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

Q: 맞는 말씀인 것 같습니다. 케이스 바이 케이스 이긴 하지만 한바구니에 담는 경우가 생길 수도 있겠습니다.

 

 

-항상 체크리스트를 활용하라

부동산 투자를 하다 보면 알아봐야 할 것들이 무수하게도 많다는 것을 알 수 있습니다. 그러나 투자자들 대부분 머리 속에 두고 다니면서 알아보는 것이 대부분이죠. 앞으로는 그러지 맙시다. 우리는 프로가 되어야 합니다. 일목요연하게 체크리스트의 제목을 달아놓고 체계적으로 체크를 해 나가야 합니다. 우리의 머리는 무한하기도 하지만 항상 기억력이라는 것이 조금 지나면 희미해져 가는 것이 또 인간이기 때문에 그 수많은 기억을 잊지 않고 살아간다면 아마도 뇌가 터져버리고 말 것입니다. 체크리스트 제목의 갯수는 경험과 비례한다고 합니다. 많이 경험하다 보면 저절로 체크해야 할 것들이 상품대상 별로 늘어나게 된다는 것이죠. 그것이 프로와 아마추어의 차이라고 생각합니다.

 

Q: 저는 기억력도 기억력이거니와 메모하는 것이 습관처럼 몸에 배어있어서 그 점에 대해서는 걱정 마십시오. 물론 메모와 체크리스트 작성과는 좀 거리가 있지만서두...

 

A: 좋은 습관임에는 분명합니다. ^^

 

-멀티플레이어가 되라

우리는 어떠한 투자를 할 때, 하나만 생각하고 투자하지는 않습니다. 가령 집을 짓기 위해서 땅 300평을 사고자 한다면 거기가 도시지역인지? 관리지역인지? 지역을 먼저 알아야 할 것이고 거기에 따르는 건폐율은 어떻고, 용적률은 어떻고, 토지거래허가구역은 아닌지? 군사시설보호구역은 아닌지? 상수원보호구역은 아닌지? 방화지구는 아닌지? 미관지구는 아닌지? 거기에 따라서 매매로 매수하는 것인지? 경매로 낙찰을 받는 것인지? 소유권이전은 문제없이 이전이 되는 것인지? 법적 지상권은 없는지? 세금은 또 어떤지? 가격은 비싼지? 등등...

 

물론 이 정도쯤의 파악이야 기본적이라고 생각합니다. 그러나 더욱 세심하게 깊이 각론적으로 들어가서 행정적, 법률적, 경제적인 면에서 하나씩 뿌리를 쫓아가면서 다 짚어봐야 된다는 말을 하고 싶습니다. 짚어본 바로 이런 건 이렇게! 저런 건 저렇게! 케이스에 맞는 테크닉이 생기게 됩니다. 이렇게 몇 번 되풀이 되고, 쌓이다 보면 정말 어느새 프로가 되어있는 자신을 발견하게 될 것입니다.

 

Q: 오케이~~~ 쌩큐~~~

 

A: 유 웰컴!! ㅎㅎㅎ

 

오늘은 농지에 대하여 얘기를 나누어 보았고, 다음편에는 취득한 토지를 잘 파는 방법에 대해서 얘기를 해보겠습니다.

다음편에서 뵙겠습니다. 수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^