(22)묘지&주위토지통행권, 지역권에 대하여...

안녕하세요?

오늘도 변함없이 토지투자에 있어서 꼭 알아야 할 내용들에 대하여 준비해 보았습니다.

 

- 결정했으면 그대로 실천하라.

큰 돈 들여 산 부동산을 조금이라도 더 높은 값에 팔고 싶은 것은 인지상정일겁니다. 하지만 과도한 욕심은 낭패를 불러올 수 있습니다. 부동산 가격이 계속해서 오르기만 하는 것은 아니기 때문입니다. 장기적으로는 오른다고 하지만 단기적으로는 등락을 반복하는 것이 부동산 경기의 사이클입니다.  팔기로 결정했으면 미련 없이 팔아야 합니다.

 

물론 이 이야기에 반론을 제기 하는 사람들도 있을 것임을 압니다. 어떠한 각도에서 얘기를 하는 것인지에 대해서만 생각하면 될 것 같습니다. 왕도가 어디 있겠습니까? 요즘 유행하는 말로 “그때 그때 달라요” 라는 말이 생각나는 대목입니다.

 

정리하자면 대안이 있을 때는 과감하게 팔라는 얘기이고, 특별한 대안이 없다면, 더 보유하는 전략으로 가는 것이 좋다는 뭐 그런 얘기로 알아두시기 바랍니다. 토지는 웬만해서는 가격이 내려가는 일은 없습니다만, 보합인 경우에 그 기간이 얼마냐에 따라 많은 기회들을 잡지 못하게 된다는 것을 생각해야 합니다.

 

Q: 그래요. 그때 그때 다른 것 같습니다. 제 주변을 둘러보면  땅을 사기만 하면 오르는 복 많은 사람이 있고,   꼭 팔고 나면 오르는 사람이 있고, 아파트 같은 경우에는 사기만 하면 떨어지는 사람도 있어요. 자꾸만 거꾸로 가는 사람들은 생각해보면 지금까지 우리가 배워왔던 수 많은 이론과 실무를 아직은 많이 모르고 있는 사람이라는 생각이 드네요. 타이밍을 위한 여러 가지 경제지표라든가 사회적인 상황, 국내외적인 상황, 부동산의 개별적인 조건 등등.. 결론적으로 말씀 드리면 멀티플레이어가 아니라는 결론인 거죠?

 

A: 맞습니다. 눈부신 발전입니다. 축하합니다. 자 이제 참고 삼아 묘지에 대해서 살펴보겠습니다.

 

 

- 묘지에 대하여

▶땅 고르기.

묘지는 일조권을 가장 중시합니다. 집과 마찬가지로 햇빛이 계속 들 수 있는 남향을 우선시하는 것도 이 때문이죠. 또 토질이 좋으면서도 물은 고이지 않아야 합니다. 습지나 수맥이 있는 곳은 피하는 게 상식입니다. 주변에 공장 등의 혐오시설이 있거나 시끄러운 도로변은 피해야 하고, 깊이 뿌리내리는 아카시아 나무 등이 있는 곳도 좋지 않습니다. 풍수지리적으로도 죽은 사람을 위한 ’음택’ 명당은 배수에 유리하고 일조량이 많으며 바람을 막아주는 곳을 최적지로 꼽고 있습니다. 또 ’혈토’(穴土)라 하여 황색을 주로 하여 푸른색, 붉은색, 검은색, 흰색 등 다섯가지 색의 흙이 섞여 있는 곳을 으뜸으로 칩니다.

 

지역별로는 경기도 용인 일대를 가장 선호합니다. 살아서는 충북 진천이, 죽어서는 용인이 좋다는 ’생거진천 사거용인’(生居鎭川 死去龍仁)이라는 옛말도 이로 인해 전해 내려온 것입니다. 김대중 전 대통령도 대통령이 되기 위해 전남 신안군 하의도에서 용인으로 가족 묘지를 이전한 것이 좋은 사례입니다. 현재 용인 일대 묘지는 평당 20만원부터 명당터로 좋은 곳의 경우 수백만원대를 호가하는 등 가격이 천차만별입니다. 어느 대기업 총수가 아주 용한 풍수도사를 대동하여 헬기를 타고 다니면서 좋은 땅들을  매수했다는 얘기를 들어보신 적이 있으시죠? 좋은 명당은 이미 누군가에 의해 선점되었다고 보시면 될 것 같습니다. 그래도 고향 근처에 잘 찾아보시면 남아 있기도 하고, 최대한의 상식선에서 고르시면 될 것입니다.

 

제 개인적인 생각으로는 앞으로 매장묘는 점점 지양될 것으로 봅니다. 지금 세대들의 라이프스타일도 그렇고, 정부의 정책도 매장묘를 권장하지 않습니다. 오히려 그 반대라고 보시기 바랍니다.

 

그리고, 실향민들은 파주, 문산, 연천,  철원, 화천, 인제, 고성 등 접경지역을 선호하는데, 이는 고향과 가까운 곳을 선호하기 때문이고, 고향을 그리워하는 마음을 가지고 거기에 묻히기를 원하기 때문입니다.

 

가족묘지를 설치할만한 땅은 보통 평당 4~5만원부터 20~30만원선 입니다. 하지만 보통 가족 묘지를 설치한다고 하면 시세보다 턱없이 높은 가격을 부르는 곳들이 많아 주의해야 합니다. 어떤 경우에는 산나물이나 심어보려고 한다는 등 여러가지 핑계도 댈 줄 알아야 합니다. ^^ 

 

▶인허가 받기

맘에 드는 땅을 골랐다면 인허가에 나설 차례. ’장사 등에 관한 법률 시행 규칙’에 따르면 가족 묘지의 설치허가를 받으려면 서류를 첨부해 관할 시장이나 군수, 구청장에게 제출해야 합니다. 지적도나 임야도, 평면도, 개별 분묘 및 묘지소재지를 파악할 수 있는 위치도나 사진 등이 필요하죠. 사용할 묘지 또는 토지가 허가 신청인의 소유임을 증명하는 서류가 필요하고, 장기간 빌려 쓰는 땅이라면 묘지 또는 토지소유자의 사용승낙서도 구비해야 합니다.

 

한편 현행법상 개인 또는 가족의 시설묘지를 설치할 수 없는 곳이 있다는 것 명심하십시오.

우선 도로나 철도의 선로(기찻길), 그리 하천으로부터 200m 이내(법인은 300m)이거나, 20호 이상 되는 마을, 학교나 공공장소로부터 300m이내(법인은 500m)에는 묘지를 쓰지 못합니다. 국토계획법이나 특별법에 규정된 특정지역도 마찬가지입니다. 녹지지역이나 주거지역, 상업지역, 공업지역, 상수원 보호구역 및 수변구역, 문화재보호구역, 농업진흥지역, 접도구역, 군사시설보호구역, 군사보호구역 등이 이에 해당합니다. 모두 전용허가를 받아야 하고, 임야에서 묘지로 형질변경을 위한 개발행위허가를 신청하기 위해서는 자격을 갖춘 측량기사가 작성한 도서를 제출해야 하기 때문에 지역의 토목측량설계사무소 등 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

 

▶ 묘지 설치 제한 면적

▷근거 : 장사 등에 관한 법률 제18조, 시행령 별표 2

▷묘지 설치 제한 면적

- 개인묘지 : 30㎡ 이하

- 가족 묘지 : 100㎡ 이하(가족당 1개소만 가능)

- 종중, 문중 묘지 : 1,000㎡ 이하(종중 또는 문중별 1개소만 가능)

- 법인묘지 : 10만㎡이상

※묘지란 분묘를 설치하는 구역 전체를 말합니다

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▶ 분묘 1기당 제한 면적

▷근거 : 장사 등에 관한 법률 제18조

▷분묘 1기당 제한 면적

- 가족 묘지, 종중, 문중 또는 법인묘지 내 분묘 1기 면적은

10㎡(합장 15㎡) 초과할 수 없음

- 개인묘지 : 30㎡ 초과할 수 없음

비교적 우리와는 멀게 느껴지는 묘지라서 그런지 생소합니다만, 알아두어야 할 내용입니다.

 

 

-주위토지통행권

내 땅 일부를 다른 토지의 출입구로 사용할 수 있는 법을 얘기하는 것입니다.

주위토지통행권은 다른 토지 소유자가 나의 토지 일부를 경유하지 않고는 공로에 출입할 수 없거나 출입할 수 있다고 하더라도 그 비용과 손실이 커서 합리적이지 아니할 때 인정되는 것입니다. 또한 그 다른 토지 소유자가 무상으로 타인의 토지를 통로로 이용할 수 있는 것은 아니며 정당한 손실보상을 해야 합니다.

 

그리고 하나!

다른 토지소유자가 나의 토지를 이용하지 않고 다른 통로가 있다고 한다면 달리 해석을 구할 것도 없이 통로를 봉쇄하면 되는 것입니다.

 

내 땅이라고 하더라도 타인이 사용하고 있다면 무조건 막는다 던지 방해를 할 수 없습니다. 형법 제185조에 의하면 육로, 수로 또는 교량을 손괴 또는 불통하게 하거나 기타 방법으로 교통을 방해한 경우 형사상 처벌할 수 있음을 규정하고 있습니다.

 

민법 제219조에 의하면 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로(公路)에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있으며, 다만 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하고, 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

판례도 "민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 할 것이나, 최소한 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는 데 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다."라고 하였습니다.(대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결)

 

또한 "현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다."라고 하였습니다.(대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다15156 판결).

 

결과적으로 타인 소유의 토지를 통행할 수 있으며, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수도 있습니다. 그리고 토지소유주의 적극적인 통행방해 행위에 대하여는 법원에 통행방해를 금지시켜 달라는 신청을 할 수 있으므로, 긴급한 경우에는 통행방해금지가처분신청을 할 수도 있습니다.

 

해당 법 조문입니다.

<제219조 (주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로 가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. <대법원 1995. 2. 3. 선고 94다50656 판결, 통행권확인>

 

ⓐ 민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용을 위하여 주위토지의 이용을 제한하는 것이므로,

ⓑ 그 통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐만 아니라 이로 인한 주위토지소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며,

ⓒ 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단하여야 하고,

ⓓ 또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다. <대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카9364 판결, 담장철거등>

 

민법 제219조 제1항 소정의 주위토지통행권은 주위토지 소유자에게 가장 손해가 적은 범위내에서 허용되는 것이지만 적어도 통행권자가 그 소유토지 및 지상주택에서 일상생활을 영위하기 위하여 출입을 하고 물건을 운반하기에 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 통행권자의 소유토지와 주위토지의 각 지리적 상황 및 이용관계등 제반사정을 참작하여 정하여야 한다 <대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2127 판결, 소유권이전등기등>

 

민법 제219조가 규정하는 주위토지통행권은 사람이 겨우 통행할 수 있는 범위로 제한된다는 것이 아니고, 통행자가 주택에 출입하여 일상생활을 영위하는데 필요한 범위의 노폭까지는 인정되어야 한다.

 

사도라도 주위통행권이라는 것이 있습니다. 주위통행권이란 것은 상린권의 파생으로 인접지 소유자들끼리 통로가 없을 때 사용할 수 있는 민법규정에 있는 권리입니다.

 

Q: 사도에서도 인정이 되는군요. 처음 알았습니다.

 

 

-지역권

지역권이란 자신의 토지로의 (통로통행권 등)진입을 위해 타인토지를 이용할 수 있는 권리이고 등기가 가능합니다. 지역권에서 맹지라서 타인의 토지를 통행하고자 하는 땅을 요역지(요구한다! 요역지)라고 칭하고, 통행로로 사용하고자 하는 타인의 토지를 승역지(승낙한다! 승역지)라고 하는데요, 지역권은 한번 설정되면 종된 권리서 소유자가 바뀌더라도 종속되는 것이 원칙입니다. 그래서 웬만해서는 지역권 설정을 꺼려하죠. 물론 지역권 설정 시, 승역지 주인의 동의를 얻어야 합니다. 또 한가지 방법은 시효취득이 있는데 시효취득이란 간단히 말해 일정기간 이상을 점유함으로써 갖게 되는 소유권내지 이용권이라고 이해하면 되겠습니다. 현재 시효취득은 20년이 흐르도록 평온공연하게 해당 토지를 주인처럼 사용하고 있어야 합니다.

 

자 오늘은 여기까지 하겠습니다.

일반적인 토지투자자들에게는 가깝게 느껴지는 내용은 아니었으나, 알아두시면 좋습니다. ^^

 

납골묘나 수목장 등... 요즘에는 반려동물들을 위한 시설들도 있잖아요.

사업적으로 계획하시는 분들에게는 참고가 될 것으로 보이고...

 

또한 지역권에서 승역지의 주인이 될지? 요역지의 주인이 될지?

모르는 일이니까요 알아두시면 도움이 될 것입니다.  ^^

수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^