(19) 못난 토지 리뉴얼 하는 법

오늘은 실전투자에 있어서 땅을 보러 갔는데 못생긴 토지를 만났을 때의 전략에 대해서 얘기해 보겠습니다.

 

-단점을 보완하라.

우리가 토지투자를 위해 현장답사를 많이 다녀보지만 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물다고 봅니다. 거의 모든 땅은 한두 가지 흠이 있다는 걸 알게 됩니다. 혹여 완벽한 땅이 있다고 하면 가격이 비싸서 투자대비 수익이 나느냐가 관건이 되지요. 

 

진입로 없는 맹지. 입구에 도랑(구거)이 있거나, 땅 모양이 형편없거나 하는 그런 땅들은 가격이 저렴하게 나오게 됩니다.

여러 가지를 진단하여 매입해도 승산이 있겠다고 판단되시면 매수하십시오. 매수하셔서 물건을 만들어 나가면 됩니다.

그 승산이라는 것은 진입로를 해결할 방법과 점용허가를 득하여 도랑을 메꿀 수 있는지에 대한 전략이 마련되어야 한다는 얘기인 것입니다. 당장은 볼품이 없지만 요렇게 조렇게 단장을 해서 좋은 땅을 만들 수 있으면 더 할 나위가 없겠지요?

 

그런 땅을 찾는 눈을 가져야 합니다. 도로 및 하천보다 낮은 땅에는 건설시공사에서 나오는 흙을 가져다가 흙메꾸기(성토, 복토)를 하면(15톤 덤프트럭 한대 5만원 정도 + 포크레인 투입비용) 푹 꺼진 지면을 돋울 수 있어 가치를 상승시킬 수 있습니다. 적극적으로 리뉴얼(renewal)에 나서야 합니다. 물론 성토하려는 높이에 따라 신고를 해야 하는지? 허가를 받아야 하는지 사전에 짚어봐야 한다는 점 명심하십시오. 그냥 할 수 있는 높이는 50cm가 한계인 것으로 알고 있습니다.

 

목적과 용도에 대체적으로 적합하다고 판단되면 그러한 흠 있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸 만한 물건을 만들어 제값 또는 몇 배의 수익을 창출하는 그런 전문가가 되어야 합니다. 예컨대 쓸모없는 산비탈의 밭에 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지... 별로 쓸데가 없을 것 같은 높은 산 중턱을 깎아 요양병원이나 기도원, 납골당 등을 건설하고, 또 하천을 덤으로 이용해 천변에다 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외 가든 식당을 짓는다면 그에 대한 부가가치야 말로 크게 다가올 것입니다.

 

세상에 뭐는 안 그렇겠습니까만 여자나 땅이나 잘 가꿔야 제 가치를 인정받는다는 얘기죠. 예전에는 사두고 보는 식이었지만, 요즘엔 자꾸 만지고 다듬을 줄도 알아야 된다는 거.. 그리고 땅의 가치를 높일 수 있는 인허가 같은 것도 받아두면 좋다는 것 잘 알아두어야 합니다.

 

-타이밍에 대하여 연구하라

주식시장에서 이런 얘기들을 많이 하죠. 들어갈 때와 빠져나올 때를 잘 아는 사람이 성공한다. 다들 알고 계시죠? 토지투자에서는 가령 예를 들면 대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나, 투기가 우려되는 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 묶습니다. 어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력이 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하게 되면 추격매수에는 신중한 판단이 앞서야 합니다. 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험하다고 보시면 됩니다. 냉정한 판단 없이 덜컥 들어갔다가는 상투를 잡는 꼴이 허다하기 때문입니다.

 

판교를 예를 들어 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남기고 빠져 나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고, 가격상승은 정체되고, 개발지 내에 투자한 투자자들은 보상가격에 있어 토지공사 등과 마찰을 빚는 등 어려움을 겪었다고 합니다.

 

부동산 투자는 “소문에 사고, 뉴스가 나올 때 팔아야 한다.” 이 얘기가 바로 타이밍의 중요성에 대한 얘기입니다. 이런 타이밍을 맞추기 위해서는 준비가 필요합니다. 투자자는 한 두 번의 기회를 위해 평생 준비하고 공부하는 사람입니다. 세상을 보는 눈과 자신만의 분석력, 투자 감각을 길러서 확실한 기회가 왔을 때 나를 부자로 만들어줄 그것을 순식간에 낚아채야 합니다. 이런 타이밍이야 말로 토지투자의 생명! 토지투자의 꽃이라 할 수 있는 것입니다.

 

Q: 캬~~~ 희망적이고 열의가 막 불타오르는 것 같습니다. 나도 언젠가 꽃을 한번 피워봐야 할 텐데 말이죠.

 

A: 이를테면 골프에서 홀인원 같은 것?  재수보기로 보지마시고, 홀인원도 실력입니다.  ^^ 

긴 시간 갈고 닦은 상태에서 나오는 것이니… 

 

 

-계약서 작성 시 알아둬야 할 것.

계약서 작성에 대하여 좀 살펴보는 시간을 가져봅시다. 토지매매계약서에는 평당 금액도 적어 넣어야 한다는 것을 알고 계십시오. 땅 매매 계약서 작성 방식에는 기본적으로 두 가지가 있습니다. ‘필지 매매’와 ‘수량매매’ 방식 등이 그것입니다. 필지 매매는 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 적어 넣은 방식으로 가장 널리 쓰이고 있습니다.

반면 수량매매는 전체 땅 면적, 매매대금과 함께 평당 금액도 적어 넣는 방식입니다.

수량매매는 평당 가격을 기준으로 하는 매매인데 비해, 필지매매는 매매대상인 땅 전체를 하나의 필지로 보고 체결하는 계약서 작성 방식이란 얘깁니다.

현행 법률상으로는 두 방식 모두 정식계약행위로 인정받고 있습니다. 하지만 서류상 면적과 실제 면적이 차이가 날 때는 문제가 되죠. 이 경우 법원은 수량매매 방식으로 체결한 땅 계약에 한해서만 매도인을 상대로 ‘감액청구(실제보다 부족한 땅 면적만큼 차액을 돌려 달라는 요구)’를 할 수 있도록 하고 있기 때문입니다. 때문에 반드시 땅 계약서를 작성할 때 특약사항으로 평당 금액을 명기해 수량을 표시해야 합니다. 또 한 가지. 중요한 것은 계약서상에 특약사항에 ‘매매대금의 지급은 ‘실측면적기준’이라는 약정사항을 적어 넣는 것도 잊지 마시기 바랍니다.

 

Q: 오호~~ 새로운 사실을 알게 되었네요. 필지매매와 수량매매라…

 

A: 계약 시 단서조항에는 반드시 배수진을 쳐야 합니다. 그리고 토지매매계약서를 작성할 때 단서조항을 활용하면 생각지도 못했던 금전적 손실을 막을 수도 있다는 걸 아셔야 합니다. 단서 조항은 계약이 이루어지고 난 후에 상황에 따라 매도ㆍ매수가 서로 합의 하에 내걸 수 있는 매매 조건이 변경됨을 방지하고자 표시하는 것입니다.

 

불가피하게 소유권 이전이 늦어져 발생하는 손해는 배상 책임이 누구에게 있는지, 계약 후 잔금까지의 기간에 발생할 수 있는 재산세의 납세자는 누구로 할 것인지 등등 중요한 사항은 반드시 단서조항으로 명시하셔야 합니다.

 

우리나라는 매해 6월1일에 재산세와 종합부동산세 부과기준일입니다. 6월 1일 날 누구의 명의로 되어있느냐에 따라 그 명의자가 납세자가 됩니다. 그런 이유로 매도인 측에서는 6월 1일 이전에 잔금을 치르고 명의이전까지 마쳤으면 하고 바라게 될 것이고, 매수인 측에서는 그 반대가 되겠지요. 이러한 점을 알고, 모르고의 차이가 절세의 방법을 찾을 수 있는 열쇠로 작용됩니다.

 

매입하려는 땅에 근저당이나 가압류 등이 설정돼 있다면 잔금지급 전에 이를 해결한다는 내용의 단서조항을 붙여야 합니다. 근저당이 설정된 땅을 매입하는 매수인이 근저당을 안고 매수하고자 할 때는 매수인승계협약서(땅에 설정된 빚을 떠안겠다는 내용의 서류)를 대출은행에 제출하고 채무자 변경 절차를 밟으면 됩니다.

 

가압류가 돼 있는 땅은 채무자로 하여금 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁하게 해 가압류를 풀고 매매계약서를 작성해야 합니다. 가처분된 땅은 공탁제도도 없으므로 가급적 매입하지 않는 것이 좋습니다.

 

Q: 이야~~ 몰랐던 부분이 참 많군요. 이제까지 헛 살아온 느낌입니다.

 

A: 이처럼 사려는 땅에 소유권 제한에 관한 사항이 설정이 돼 있다면 반드시 땅 주인과 책임소재를 분명한 뒤 이를 단서로 붙여 계약서를 작성하는 게 요령입니다. 그리고 막상 계약서를 쓸 때에는 다시 ‘소유권 이전등기가 완료되기 전에 다른 권리가 설정될 경우 자동적으로 계약은 파기되고, 그 동안 낸 금액은 모두 반환해야 한다.’는 조항을 단서로 꼭 넣어 두어야 합니다.

 

마지막으로 잔금 지급 직전에 다시 한 번 등기부등본을 확인하여 계약 이후에 근저당 등이 설정돼 있는지도 확인해 보는 것은 필수입니다. 계약서 작성 당시에는 깨끗했던 등기부가 잔금을 치르기 전에 다시 확인해 보았더니 근저당이나 가압류가 들어와 등기부가 얼룩져 있는 경우가 간혹 있기 때문이죠. 이를 막기 위해 매매계약을 체결한 후 그 이행을 확보하기 위해 소유권이전청구에 대한 가등기를 설정하는 경우도 있다는 것도 방법이죠. 가등기이후에 들어오는 후순위 등기는 가등기에 의해 본등기가 이루어지면 본등기의 순위는 가등기 순위가 되기 때문입니다.

 

구두 약속은 금물, 매매계약서에 명시해야 합니다. 매매계약서에 기입하기 어려우면 따로 작성하여 인감을 첨부하고 매매계약서와 함께 간인까지도 해두어야 합니다.

 

매입하려는 땅에 주택, 창고, 무허가건물 등과 같은 지상물이 있을 때도 이에 대한 책임소재를 분명히 해두어야 합니다. 만일 정원에 있는 자연석, 조경수 등도 존치할 것인지? 매도인이 이전해 가져갈 것인지를 명확하게 하여야 합니다.

 

일반적으로 이주비나, 철거비용 부담 등은 매도자가 잔금 지급전까지 모두 해결한다는 단서조항을 계약서에 명시합니다. 물론 상호 합의에 따라야겠지만 말입니다.

 

또한 진입로에 문제가 있을 때 매도인이 해결해 주고 가겠다고 한다면 이에 대한 해결책임을 매도인으로 한다는 내용의 단서조항을 붙여두어야 합니다. 매도인이 진입로가 없는 토지를 팔면서 잔금지급전까지 진입로 예정지를 매입하거나, 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아준다는 내용의 조건을 제시하기도 합니다. 이 때에도 매수인이 인정하기로 했다면 그에 따른 단서조항을 필히 작성하여야 합니다.

 

그리고 중개수수료 이외의 거래비용에 대한 부담책임도 분명히 해두는 것이 좋습니다. 예를 들어 마을이장이 요구하는 마을발전기금이나 기타 비용 등은 상호 협의에 의합니다. 이 또한 해당되는 내용을 단서조항에 기입하여야 하고, 간혹 매매대상물의 토지에 ‘알 박기’를 해둔 땅이 있다면, 이 경우도 해결에 대한 책임의 소재를 분명히 해 두어야 합니다. 이 경우 구두약속은 절대금물이라는 것 꼭 명심하시기 바랍니다.

 

마지막으로 잔금을 지급할 때 종합토지세 등의 세금을 매도자와 함께 정산해야 합니다. 원칙적으로 매수자는 소유권 등기이후의 세금만 내면 됩니다. 잔금을 지불하고 동시에 매도자로부터 등기이전에 필요한 인감증명서(매도용), 주민등록등본, 등기권리증 등을 건네 받음으로써 계약절차를 종료하는 것입니다.

 

Q: 정말로 값진 이야기 많이 들었습니다. 감사합니다.

 

A: 아이고 별 말씀을...

 

-등기부등본 상 명의자와 계약서 써야

계약서 작성은 반드시 토지등기부등본상의 등기 명의자와 직접 하는 것이 원칙입니다. 불가피하게 대리인과 계약을 체결하게 된 경우에는 등기부상의 실소유자 명의의 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효해진다는 것은 알고 계시죠?

계약 당일 매수인 본인은 직접 토지관련 서류와 등기부등본 등을 확인하는 것이 필수입니다.

특히 잔금 시에는 믿는 사람에게 부탁하거나 요즘엔 스마트폰으로 대법원등기소에 실시간으로 등기부를 열람하는 등 신경을 바짝 쓰시기 바랍니다. 잔금치르는 사이에 근저당, 가압류가 들어올 수도 있기 때문입니다.

 

오늘은 실전에서 꼭 알아야 될 부분들을 짚었습니다.

다음 편에서도 여러분들에게 유익한 정보와 지식을 전하도록 노력하겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^