(18)실전! 토지투자. 개발가능성 파악!!!

오늘도 토지투자에서 알아야 되는 점들을 몇가지 모아봅니다.

 

 

-개발가능성을 가늠하고 파악하라!

 

통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다. 그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있고, 이러한 대형 프로젝트는 사업추진으로 인하여 그 지역과 주변으로 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다.

 

내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니더라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역의 그 인접지역이라면 개발로 인한 수혜지역이 되어 높은 지가상승을 기대할 수 있습니다.

 

또 한 가지, 현재 계획이 있는 개발은 아니더라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역, 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역 등이 해제됨으로써 토지의 이용가치와 가격이 상승하는 경우가 있습니다.

 

그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고, 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야만 가능한 비교적 어려운 노하우에 속한다고 할 수 있습니다.

 

Q: 맞습니다. 하루아침에 이루어지는 것은 없죠. 열심히 이론과 실무를 답사를 통해서 자꾸만 쌓아 나가야만 하겠군요.

 

A: 그래야 합니다.

 

 

-인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있습니다. 개발가능성이라 함은 해당 토지뿐 아니라 그 지역이나 주변 환경의 개발전망을 포함하는 것입니다. 지가 상승만을 위한 투자가 아니라면 토지투자는 단순히 땅만 사는 게 아니라 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을 의미하기도 합니다. 따라서 그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 성공의 중요한 요건이기도 하지요.

 

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소입니다. 보수적이고 폐쇄적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따릅니다. 사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하지요.

 

Q: 제가 아는 어떤 사람도 마을주민들과의 불화로 멋있게 져놓은 전원주택을 두고 다시 서울로 나와서 살고 있어요.

 

교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 개발은 홀로서기가 안 되기 때문에 대상 토지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화죠. 이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배후 수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하는 등 투자가치가 높습니다.

 

또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광 상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있습니다.

 

이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광 상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커지게 마련입니다.

 

 

-땅의 주위환경

내 땅의 주위환경이 좋아지면 땅값이 올라간다는 말에 이의를 달 사람은 없을 것입니다. 요즘같이 웰빙과 웰니스를 추구하는 라이프스타일을 가진 사람들의 관심이 커져 가고 있을 때는 주변경관이 토지의 가치를 좌우하게 됩니다. 산의 계곡이나, 강가, 바닷가 언덕 등 공기와 물이 좋고, 환경 좋은 지역의 토지를 선호할 수밖에 없기 때문이죠.

 

임야투자에 있어서도 생각해봐야 할 것이 보호가치가 있는 임야는 규제로 묶어 보전하지만, 보전성격이 강한 보전산지도 무조건적 개발금지가 아니라 다양한 산지활용을 권장하고 있습니다. 수목원이나, 야생화재배, 약초재배, 방목, 산지식물재배, 경제림조성 등 허용하는 행위가 있습니다. 이용 목적에 따라 금융지원도 된다고 합니다. 장기투자와 귀농목적인 경우에는 주변 환경과 입목 상태를 잘 살펴야 합니다. 보전산지의 악산이라도 무조건 외면하지 말고 여러 가지 가능성을 확인해보는 테크닉을 가지고 있어야 합니다.

 

Q: 주변 환경에만 매료되어서 땅을 덜컥 계약해버리는 사람들이 있는데, 낭패를 보는 경우가 더러 있던데요?

 

A: 땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 제반환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다하지요. 가령 전원주택을 짓고 살면 좋겠다고 산 땅이 지하수가 안 나온다거나, 전기를 끌어들이기가 힘들다거나 하는 그런 일들이지요. 땅은 마음대로 들어서 옮길 수 없는 부동성을 가진 재화이기 때문에 주어진 제반환경은 인위적으로 피할 수 없습니다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주위환경과 제반환경의 영향을 받을 수밖에 없다는 말씀입니다.

 

다 아시는 얘기이지만 땅 주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다. 이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고, 주유소, 사격장. 예비군훈련장 등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입 출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅(선하지) 등 사람들이 기피하는 시설들이 있으면 좋지 않다. 라고 판단하시면 됩니다. 다들 아시는 얘기이겠지만 말입니다.

 

그런 환경에서는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염 등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수밖에 없습니다. 따라서 잘 팔리지도 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많죠. 또한 전원주택지 선정에 있어서 주변 환경은 가깝게는 이웃집이고, 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 됩니다. 시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어가지 않는 것이 좋다는 말이 있는데 그 점은 다 본인이 할 나름인 것 같습니다.

 

 

-땅에 대한 공법적 제한

목적과 기준을 가지고 투자를 제대로 하려면 우리나라 전체의 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 잘 파악하고 있어야 합니다. 우리나라 국토 전체가 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없기 때문인데요, 국토로 되어 있는 모든 땅은 국. 공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 행위제한을 받게 되어 있다는 것입니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있습니다.

 

우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고, 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하게 얽혀있습니다. 그런 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등등 너무나도 많습니다.

 

Q: 물론 다 알면 금상첨화겠지만 적절하게 전문가의 도움도 받아가면서 합리적으로 다가간다면 좋은 결과가 있지 않겠습니까?

 

A: 맞습니다.

 

실무에 있어서 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이 들 겁니다. 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가를 아는 것이 매우 중요합니다. 그리고 할 수 있는 행위라도 허가나 신고 또는 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 한다는 것도 잊지 마시기 바랍니다.

 

또 한 가지 군사시설 등 군이 관리하는 지역에서는 군과 협의하여 동의를 받아야 하는 경우가 있습니다. 군에서 건축이 가능한 지역인지? 불가지역인지? 판단하게 되고, 높이 등을 제한하는 경우가 있기도 합니다.

 

땅을 사고파는 일 이외에도 토지의 개발이용행위와 관련된 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 한다는 것이 부담스러운 일이긴 할 겁니다. 하지만 아까도 얘기를 나눴듯이 내가 모든 분야에 전문가가 될 수는 없듯이 잘 모르거나 자신이 없으면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

우리가 이 사회에서 경쟁력 있는 사람이 되는 방법이 있는데, 사회 각계의 분야별 전문가들과 네트워크를 잘 구성하고, 관리하는 사람이야말로 자기경쟁력을 제대로 갖추고 있는 사람이 되는 것이라고 생각합니다.

 

오늘은 여기까지 하겠습니다.

다음 편에도 계속하여 토지투자에 있어서 도움이 되는 내용으로 찾아뵙겠습니다.

수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^