(17)그린벨트와 이축권으로의 투자에 대하여...

-그린벨트 투자에 대하여...

 

오늘은 그린벨트 투자에 대하여 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

-취락지구에 선점 투자하라.

도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위하여 개발제한구역(그린벨트)을 두고 있습니다. 이러한 개발제한구역은 전 국토의 약 5.5%에 이릅니다. 그러나 점점 이러한 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 지속될 전망입니다. 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 합니다.

 

그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하는 것은 투자의 성공을 부를 것입니다. 과거를 보면 서울에서 그린벨트해제를 얘기하는 지역을 보면 취락지구가 대부분이었습니다. 그러나 서울 시내에서의 그린벨트 투자는 기대하지 않는 것이 좋다고 예전에 설명을 드린 것으로 압니다.

 

서울근교나 지방의 도시 안. 그리고 도시 인접지역으로 보셔야 하는데, 그린벨트로의 투자는 취락지구내의 나대지나 잡종지에 하셔야 하는데, 제한구역에서 풀릴만한 확실한 정보가 있다면 꼭 취락지구가 아니어도 가능하다는 점도 염두에 두고 계셔야 합니다.

 

또 하나! 괜찮은 투자는 이축권 투자입니다.

그린벨트 내에서도 신축가능한 권리라고 보면 됩니다. 

 

-이축권에 관심을 가져야 한다.

이축권이란 기존 주택의 주거 환경이 나빠져서 인근 지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말합니다. 그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해 지역으로 이전이 불가피한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지 소유자가 재 임대를 거부하여 할 수 없이 집을 옮겨야 하는 경우와 농업인이 농지에 신축할 수 있는 경우가 있습니다.

 

이축권은 일명 용마루딱지로 불리고 있습니다.

 

이축(신축)이 가능한 사람은 3종류가 있습니다.

1. 그린벨트 지정 당시 이미 집을 짓고 살고 있던 원주민.

2. 이축권을 받을 수 있는 조건을 가진 이주민.

3. 그 이축권을 구입하여 이축권자의 명의로 신축하려는 외지인.

※농림어업인은 농어업시설물을 설치도 가능합니다.

 

원인과 조건에 따라 이축권을 부여받게 되는데 그 유형은 공익이축권, 재해이축권, 이주이축권, 영농이축권이 있습니다.

공익이축권은 공익사업으로 인하여 기존 주택이 철거되는 경우 토지보상을 받은 경우.

재해이축권은 재해로 인하여 기존 주택이 거주가 불가한 경우.

이주이축권은 주택이 노후화 되어 토지와 건물주가 증개축을 거부하는 경우.

영농이축권은 영농인이 기존주택을 철거하고 농지에 주택을 신축하는 경우.

 

이축권을 갖고 있더라도 아무 곳에나 이축을 할 수 있었던 것은 아닙니다. 원칙적으로 60m2 이상의 면적으로 같은 시, 군, 구 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있었으나,

지금은 경지정리가 잘 되어있는 농업진흥구역의 우량농지=절대농지와 임야만 아니라면 이축이 가능합니다. 같은 시, 군, 구라야 된다고 하지만 특별한 경우에 인접 시, 군, 구로도 이축이 가능한데 가능성은 매우희박하다고 보지만 해당관청에 문의하여 알아볼 수도 있어야 합니다.

 

입지는 60m2이상이면 되고, 국가하천으로 500m이상 떨어져 있어야 하고, 배수로, 수도, 전기, 가스 등이 기반시설이 갖추어진 곳이어야 합니다. 국가하천은: 한강, 금강, 낙동강, 영산강, 섬진강 등 총 61개 국가하천을 말합니다.

 

그리고 입지의 도로는 4m이상 접해있어야 합니다. 만일 도로가 없어서 도로를 개설해야 한다면 건축면적에서 제외되기 때문에 따라서 건축면적이 줄어들기 때문에 신중을 기해서 입지를 정해야 하겠습니다.

 

현재 시행되고 있는 도시 계획법 시행 규칙에 따르면, 그린벨트 내에 이축 가능한 건축물의 규모는 거주 기간에 따라 분류하고 있습니다. 그린벨트 내에 카페나 음식점을 하기 위한 근린생활시설로의 용도변경 시에는 5년 이상 그곳에 거주해야 한다는 것도 알아야 합니다.

 

그린벨트 지정 이전부터 상주해온 원주민의 경우는 기존 주택을 3층 이하 건평 300㎡까지 이축이 가능하고, 지정 후에 거주해온 사람 중 5년 이상 거주자는 132㎡ 까지만 주택을 지을 수 있습니다. 그러나 그린벨트 내 이축권을 구입하고 들어가 처음 건축물을 지으려는 외지인은 100㎡ 까지만 집을 지을 수 있습니다. 그래서 넓은 면적의 건축물을 원하는 외지인들은 원주민 명의로 건축을 신축하기도 합니다.

 

그리고 이축권으로 이축을 했는데 세월이 많이 흘러 다시 노후, 불량건축물이 되어 거주하기가 불편하다고 시장, 군수, 구청장이 인정하는 경우 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 1회에 한하여 다시 신축이 가능하도록 해주고 있습니다.

 

이축권을 구입하여 주택을 신축하려고 할 때는 직접 현장을 방문하여 주변의 지가와 토지에 대해 철저한 조사를 해야 합니다. 잘못하면 이축권을 현 시가보다 고가로 구입할 수 있기 때문이죠. 이축권의 건축 가능 평수와 거주 연수도 꼼꼼하게 확인하고, 이축권 소유자가 원주민인지 여부, 지적 공부와 가옥대장이 등기부와 일치하는지 반드시 확인해야 실패를 막을 수 있습니다. 또한 매입하여 집을 짓고자 하는 땅이 대지로 용도 변경이 가능해야 하며 건축물 허가 제한을 받지 않아야 한다는 것도 명심하시기 바랍니다.

 

공익사업에 해당되는 이축권은 수량이 한정되어 있습니다. 점점 소진되면 소진될수록 가격은 오르게 되어 있습니다. 단순하게 이축권이 풀릴때  매집했다가 소진되어가면 실수요자에게 이문을 붙여 다시 파는 그런 투자자들도 있습니다. 

 

이축권투자는 주택의 신축과 근린생활시설(카페나 식당, 소매점 등이 들어설 수 있는 상가)용도의 투자가 제일이라고 생각합니다. 일단 이축권은 투자를 잘하시면 꽤 괜찮은 수익을 보장합니다.

 

 

@@@ 지난 2024년 2월의 기사입니다.

 

‘여의도 837배’ 그린벨트 확 푼다…1·2등급지도 25년 만에 개발 허용

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정부는 지역경제 활성화를 위해 내년부터 비수도권 개발제한구역(그린벨트)을 폭넓게 해제하기로 했다.

 

내년부터 비수도권 개발제한구역(그린벨트) 해제 요건을 대폭 완화하기로 했다. 국책 사업이 아닌 지방자치단체가 추진하는 역점 사업에 대해서도 총량 규제 적용을 받지 않고 그린벨트를 해제할 수 있도록 했다. 특히 1999년 제도 도입 이후 25년간 개발이 불허됐던 ‘금단의 땅’인 환경 1·2등급지라도 국가·지역전략사업을 위해서는 그린벨트를 해제할 수 있도록 했다. 지방에 첨단 산업이 뿌리내릴 토대를 마련하고 지방소멸을 막겠다는 취지다. 비수도권에서 대대적으로 그린벨트 해제가 추진되는 것은 2003년 이후 21년 만이다.

수혜 대상 지역은 비수도권 6개 권역 2429㎢ 규모로 추산된다. 여의도 면적의 837배다. 특히 울산은 전체의 25.4%가 그린벨트로 묶여 있으며 이 가운데 개발이 불가능한 환경평가 1·2등급지 비율은 81.2%에 달한다. 인근 포항에는 이차전지 대표 기업인 에코프로와 포스코퓨처엠 공장도 있다. 이번 규제 완화로 울산권에 그린벨트 해제 가능한 지역사업이 확대되면 최대 10조원 수준의 직접 투자 효과가 창출될 것으로 국토교통부는 기대했다.

윤석열 대통령은 21일 울산 전시컨벤션센터에서 ‘대한민국 국가대표 산업허브 울산’을 주제로 열세 번째 민생토론회를 열고 “울산을 비롯한 지방은 보전 등급이 높은 그린벨트라고 해도 더 쉽게 활용할 수 있도록, 경제적 필요가 있고 시민의 필요가 있으면 바꾸겠다”고 말했다. 이어 “그린벨트 해제의 결정적 장애였던 획일적인 해제 기준을 20년 만에 전면 개편하겠다”고 약속했다.

도시의 무분별한 확산을 방지하고 녹지 공간 보존을 위해 개발을 제한하는 그린벨트는 1971년 수도권을 시작으로 1977년까지 8차례에 걸쳐 지정됐다.

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전국 14개 도시권에 총 5397㎢가 묶였는데, 전체 국토의 5.4%에 해당한다. 1990년대 말 이후 주택 공급, 산업단지 조성을 위해 일부 그린벨트가 풀리며 현재는 7대 광역도시권 내 3793㎢, 전 국토의 3.8%가 그린벨트로 남아 있다.

국토부는 그린벨트가 산단 육성 등의 걸림돌로 작용한다는 지적을 받아들여 그린벨트 규제를 합리화하기로 했다고 밝혔다. 지방자치단체가 ‘지역전략사업’을 추진하는 경우 그린벨트 해제 총량에 포함하지 않는다. 현재는 지방에서 ‘국가주도사업’을 할 때만 해제 총량 예외를 인정해 주는데, 이젠 지역 주도 사업도 그린벨트를 푼 만큼 다른 곳을 지정하지 않아도 된다는 의미다. 지역전략사업으로 선정되면 그린벨트 해제 신청부터 사전협의, 심의까지 1년 내에 해제가 이뤄진다.

그린벨트 해제가 원칙적으로 불허된 환경평가 1·2등급지도 앞으로는 비수도권에 한해 국가 또는 지역전략사업을 추진할 경우 그린벨트를 풀 수 있다. 전국 그린벨트에서 1·2등급지 비율은 79.6%까지 늘었고, 앞으로도 지속 증가할 것으로 예상된다. 이에 개발 용지 확보에 한계가 있고 1·2등급지가 껴 있으면 이를 빼고 개발해야 해 어려움이 크다는 지적이 있었다. 다만 환경평가 1·2등급지 그린벨트를 해제할 때는 그 면적만큼 대체 부지를 새로 지정해야 한다.

 

지역전략사업 선정은 늦어도 연내 가능할 전망이다. 지역전략산업이 확정되면 개별 사업들의 사업 계획과 전략환경평가, 예비타당성조사 등을 거쳐 해제 절차에 돌입한다. 진현환 국토부 1차관은 “그린벨트 신청부터 해제까지 많이 걸려도 1년 내 처리해 2025년에는 비수도권에서 지역전략산업을 위한 그린벨트 해제가 본격화해 사업 착수에 들어갈 수 있을 것”이라고 설명했다.

환경평가 등급도 합리적으로 손본다. 현재는 경사도, 식물상, 수질 등 6개 지표 중 1개만 1·2등급을 받아도 전체 그린벨트 해제가 불가능하지만, 권역 내 자연환경이나 기반 시설 등 지역별 특성에 맞춰 환경등급을 조정·적용하는 방안을 검토한다.

그러나 현재 지방 산업단지에서도 미분양 문제가 있어 그린벨트를 해제한다고 해도 지역균형발전에 실효성이 있을지는 의문이다. 선거 때마다 반복된 그린벨트 해제가 총선 50일을 앞두고 발표돼 표심을 노린 정책 아니냐는 지적도 나온다. 이번 발표가 격전지인 부산울산경남을 겨냥한 총선용 정책이란 지적에 정부는 선을 그었다. 방기선 국무조정실장은 “1년 동안 매달 현장을 찾고 민생의 어려운 부분을 찾아 해소해 줘야 하는 게 정부의 책임”이라면서 “그런 차원에서 정부가 해야 할 일을 한 것”이라고 말했다.

농지 이용 규제를 대폭 푸는 방안도 함께 나왔다. 농림축산식품부는 농촌진흥지역의 소규모 자투리 농지(3㏊ 이하)를 정비하기로 했다. 자투리 농지는 농업진흥지역을 도로·택지·산단 등으로 개발한 후 남은 농지로 전국에 총 2만 1000㏊로 추정된다. 여의도 면적의 72배에 해당한다.

이런 자투리 농지는 농업진흥지역으로 묶여 있어 그간 토지 이용에 제약이 있었다. 정부는 자투리 농지를 지역 주민들을 위한 문화복지시설, 체육시설 또는 근처 산단의 편의시설 등으로 이용할 수 있도록 지자체의 개발 수요 신청을 받아 타당성 검토 뒤 해제 절차를 추진한다는 계획이다.

세종 옥성구·서울 안석 기자

2024-02-22 1면

 

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-관광, 레저형 부동산에 주목하라.

60~70년대에 농지를 구입해 임대하는 것이 수익과 인기를 누렸다면 70년대에 도심의 주택지와 상업지가 각광받고 강남개발 때는 묻어두기 투자가 대박을 터트리는 등 시대마다 트랜드는 계속 변하고 있습니다.  주5일 근무와 소득수준의 향상은 전원주택이나 별장. 그리고 펜션, 민박, 관광농원, 수목원 등을 염두에 둔 토지들이 각광을 받습니다. 합리적이고, 똑똑한 미래를 대비하고자 하는 사람들이 늘어갈수록 사람들의 투자는 수익창출이 가능한 부동산으로 관심을 갖게 됩니다.

따라서 미래를 보장하는 가치있는 토지에 각별히 주목하는 투자자만이 풍성한 결실을 맺을 수 있다는 것을 염두에 두시기 바랍니다.

 

 

-호재가 겹치는 곳을 주목하라.

토지투자에서 초보자들은 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해야 합니다. 도심의 뉴타운과 그 인근지역으로의 투자. 3기신도시 주변과 한국의 실리콘벨리 판교처럼 특화된 기업도시, 지방시대에 따른 혁신도시, 그리고 전철개통, 고속도로개통 등 교통관련 호재들입니다.

 

판교, 화성, 동탄, 김포, 파주 같은 도시와 행정중심도시 세종, 제주, 인천송도국제자유도시, 영종도와 용유도 그 인접지역으로, 수요가 지속되는 이 땅들은 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여주기 때문입니다.

 

 

-새로 날 길을 따라 투자한다.

접근성과 유동성이 좋아지게 되면 투자가 활성화되게 마련입니다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지·임야는 확실한 투자처이고, 땅값이 오를 수밖에 없습니다. 호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안고속도로, 중앙고속도로 등  신설고속도로나 새로 생기는국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있습니다.

 

전철이나 도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시켜줍니다.

경춘고속도로나 제 2영동고속도로 인근의 땅값 상승이 그 증거라고 할 수 있죠.

앞으로 수도권 제2 외곽순환도로를 눈 여겨 보아야 할 것이고, 제2 경부고속도로, 제2, 제3 서해안고속도로 등 우리를 기다리는 지역은 지금도 많습니다.

 

 

-개발 예정지보다 그 인접지역에 투자하라.

택지조성을 위한 개발계획은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높습니다.

토공이나 주공 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변 인접토지와 개발가능한 임야의 구입은 성공투자를 약속하는 것입니다. 그 동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역 등은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있습니다.

 

오늘은 여기까지만 하겠습니다. 수고 많으셨습니다.

다음 편에서 만나기로 하겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^