(14)실전! 토지투자는 타이밍과의 싸움이다.

토지투자의 기본기 쌓기!

 

전 편에 이어서 오늘도 토지투자의 기본기를 쌓는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

-'물'과 함께해야 한다.

정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제 활성화 명목으로 각종 개발계획을 하루가 멀다 하고 경쟁적으로 쏟아내고 있어 지역사회는 온갖 여러 가지  개발계획으로 뒤덮여 있는 것이 작금의 현실입니다. 타당성과 경제성 등 효과에 대한 연구가 부실한 계획들도 없지 않은 것이 사실입니다. 지방분권시대에 각 지자체들은 자기 지역을 어떻게든 살려보려고 TF팀을 구성하여 여러 가지 프로젝트를 진행합니다. 중앙정부의 예산을 무조건 따고보자! 라는 식의 지자체의 자세도 다시한번 생각해 보아야 한다고 생각합니다.

 

여러분들은 이런 지역적인 프로젝트가 발표됨에 관심을 가지시는 것이 좋지만, 타당성에 대하여 깊이 생각하시고 판단하시는 것이 좋습니다. 그러기 위해서는 정보수집이 제일 중요한데 정보들 중에서도 진성정보와 가성정부를 가려낼 수 있도록 필터링 작업이 필요하다는 것을 알고 계셔야 합니다.

 

웰빙시대에서 이젠 웰니스시대입니다. 그 바람으로 레저 시설에 대한 수요가 급증하게 되면서 물을 바라보고 물과 함께 할 수 있는 지역의 땅값이 더욱 들썩거리게 될 것입니다. 물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제 여건에 따라 변하고 있지요. 초기에는 주로 계곡을 선호해 음식점 등 영업용 시설이 주류를 이루었다가, 이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션부지로 2000년대 초반까지 주가를 날리다가 2010년부터는 바닷가와 섬 지역으로 무게중심이 이동하고 있습니다. 섬을 통째로 매입하기도 합니다. 미래에 투자하는 것이죠. 물론 장기간 돈이 묶인다는 것은 각오를 하고 실행하는 것이리라 판단합니다.

 

Q: 우리도 바닷가 외딴 섬이나 하나 공동으로 투자해보실까요?

A: 그러면 무인도로 합시다. 원시인처럼 한번 살아보게시리…

 

 

-땅 보는 눈을 길러라

시장을 알기 전까지는 어설프게 투자 대열에 가담하는 것은 금물입니다. 그때까진 몇 천 만원의 소액으로 수억 원을 벌 수 있다는 입발림 선전에는 신중을 기해야 합니다. 기회는 늘 오지만 욕심을 부리다 실탄을 잃으면 아무 것도 할 수 없다는 걸 아셔야 합니다. 땅 투자는 그냥 해선 안 됩니다. 하려면 '제대로 알고' 해야 한다는 걸 명심하시기 바랍니다.

여러분! 누구의 말만 믿고, 가령 기획부동산의 화려한 화술과 기가막힌 개발계획만 믿거나, 자기네 사장이라는 사람은 대단한 분이라 추켜세우며  정부의 높은 양반들로부터 얻어낸 고급정보라고 부추기면서 투자하게끔 이끄는 사람들에게 당하여 낭패를 보는 일들을 주변에서나 뉴스에서나 봐왔잖습니까?

 

얻어지는 정보는 필터링을 꼭 해야하고, 내가 정확하게 알고 투자에 나서야만 된다는 사실을 간과해서는 절대 안됩니다. 

 

Q: 그렇습니다. 알면 알수록 더욱 알아야 한다는 생각이 듭니다. 그저 아무것도 모르고 누가 하니 따라간다는 식으로는 성공할 수가 없을 것 같네요. 이렇게 공부해도 아직 다 모르겠는데 이런 상태에서 투자를 하려 했으니 정말 무모했구나 하는 생각에 제 자신이 다 무서워졌네요.

 

A: 땅 투자를 할 때 가장 중요한 것은 ‘보는 눈’입니다. 특히 땅은 그렇습니다. 부동산을 볼 줄 안다는 것은 미래 가치를 안다는 이야기와 같습니다. 부동산시장에서 흔히 말하는 ‘좋은 땅’의 개념은 시대에 따라 조금씩 다르게 나타나는데, 과거에는 농사가 잘 되는 기름진 땅이 가장 좋은 땅이었지만 지금은 개발의 여지가 무궁무진한 땅을 제일로 치는 것처럼 말입니다. 그렇지만 예나 지금이나 가치 있는 부동산이 가져야 하는 공통분모는 있습니다.

 

 

-토지서류는 반드시 직접 확인하라

토지이용계획확인서·토지대장·지적도·개별공시지가 확인서, 도시계획서, 부동산등기부등본 등입니다. 투자가치를 가진토지는 만일 농지라면 토지이용계획확인서 내용 중. 농지란에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 토지. 즉 관리지역으로 그 중에서도 계획관리지역이 개발이 가능하여 투자 가치를 높일 수 있는 땅이 되겠습니다. 농림지역이면서 농업진흥구역은 절대농지여서 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않죠. 관리지역은 보전관리, 생산관리, 계획관리 세 가지로 세분화되며 계획관리지역은 건폐율이 40%로 나머지 관리지역의 20%보다 배가 더 높고, 개발가능성이 제일 높은 지역이기 때문에 땅값은 물론이고, 미래가치가 높으며 많은 투자들이 이루어지고 있습니다.

 

건폐율: 토지의 면적대비 건축물이 차지하는 바닥면적의 비율

계획관리지역의 100평짜리 토지라면 40%니까 건축물은 바닥면적 40평을 지을 수 있다는 얘기이고,

 

용적률: 건폐율로 지어진 건축물의 바닥면적에 높이를 얼마나 쌓아 올릴 수 있는가 하는 비율(몇층까지 올릴 수 있나?) 

바닥면적이 40평이라고 가정하고, 용적률이 300%라고 한다면 40평X300%=120평입니다.

그렇다면 40평씩 몇층을 올려야 120평이 나오는지요? 3층입니다.

 

지목이 임(산지, 임야)인 경우는 산림란에 보전산지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵습니다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지란에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림란에 보전산지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 땅값 상승 폭도 작고, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입해야 한다는 것을 알아야 합니다.

 

다만, 행위제한(규제)이 많은 곳이라 하더라도 할 수 있는 행위가 어떤 것들이 있는지에 대해서는 알고 있으면 좋습니다.

무조건 고개를 돌리기 보다는 내가 계획하고 있는 용도가 보전산지에 가능할 수도 있기 때문이지요. 가령 복지시설이나 종교시설, 청소년 수련시설 등등 찾아보면 가능한 행위들이 있습니다.

 

Q: 공적장부와 등기부등본에 대해서도 심층적으로 공부를 해야겠습니다.

 

A: 땅은 개별적인 규제들이 존재하는 종목입니다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품이 아닙니다. 그러기 때문에 반드시 지적도, 토지이용계획확인서 등의 공적인 서류를 통하여 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 하는 것입니다. 

개발없이 단순히 매도할 때에도 내 땅에는 이런 것도 할 수 있고, 저런 것도 할 수 있습니다. 라고 설명을 해주면 보다 팔기가 수월해지는 것이니까요. 매수자보고 당신이 알아보슈! 라고 하는 것 보다는 훨씬 낫습니다.

물론 그 매수인도 알아보겠지만 말입니다.

 

 

-땅은 타이밍과의 싸움이다

땅 투자로 성공하는가, 실패하는가, 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 왕도는 아닐지라도 시간과의 싸움에서 누가 타이밍을 잘 잡을 수 있는가 하는 점이라고 생각합니다. 너무 빨리 들어가면 자금이 묶이는 결과가 생기고, 너무 늦게 들어가면 수익률이 낮게 됩니다. 오래 투자를 하다보면 욕심을 버리는 법을 알게 됩니다. 베테랑들은 무릎쯤에 사서 가슴쯤 오면 팔지요. 확실한 타이밍을 잡는 것은 쉬운일이 아닙니다. (개발계획이 발표되더라도 "부화뇌동"해서는 안됩니다. 착공되는 것을 보고 들어가도 늦지 않습니다. 완공되고나서 1-2년 내에 팔고 나와야 합니다.)= 저의 주관이니 너무 개의치 마십시오. 왕도는 아니니까요. ^^

 

물론 일찍 들어가서 무르익을때까지 기다리면 수익률은 오르겠지요. 기간이 문제라는 것입니다. 지켜보지 않았습니까?

개발계획이 발표되고 실행되기까지 얼마나 많은 시간을 소비하는지, 그러다 취소라도 되면 날벼락이죠. 착공하는 시점에 투자해서 안정성을 보장받고, 투자기간도 줄일 수 있는 것입니다. 어떤 분들은 완공되고나서 들어가시는 분도 있지요. 1-2년 완공 후의 단기간 상승폭만 취하겠다는 뜻입니다. 똑똑한 투자자들은 크게 욕심부리며 자금이 묶이는 것을 싫어합니다.

 

부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지입니다. 물론 왕도는 아니지만 대부분의 토지투자의 성공의 지름길을 유추해보면 타이밍이 가치를 높였던 경우가 많았다는 것을 알 수 있습니다. 지역적으로 투자기간을 정할 수 있는 능력을 더불어 키워나간다면 타이밍과의 싸움을 어떻게 더욱 잘할 수 있는지 알게 될 것입니다.

 

Q: 환금성을 높이는 방법들에 대해서도 연구가 필요하다는 생각입니다.

 

A: 네 많은 연구가 필요하고, 또 많은 경험에서 나오는 것이라는 판단이므로 여러분들도 지속적으로 연구하고 경험해서 좋은 노하우를 갖추시기 바랍니다.

 

 

-도시계획을 눈여겨봐라

각 지방자치단체가 세우는 해당 도시의 도시기본계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보입니다. 서울을 비롯하여 지차제들이 발표하는 ‘도시기본계획’ 등이 그것입니다. 그러나 해당 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고, 해당 관청에 확인하는 것이 좋은데 확인을 할 때에도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인하는 것이 좋습니다. 기본계획이란 장기간에 걸쳐 사용되는 계획으로서 그 기본 틀 안에서 상세계획을 잡아나가게 되는 것입니다. 그러니 기본계획을 마치 확정된 계획인양 착각하고 토지에 투자를 한다면 결과는 오리무중 속으로 빠져들 수 있다는 것입니다.

 

 

-투자기간과 수익률은 비례하지 않는다.

땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 재로 변하는 경우는 없습니다. 즉 절대 망하지는 않는다는 것이죠. 그러한 장점은 분명히 존재 하지만 그렇다고 막무가내로 기다리는 것만이 능사는 아닙니다. 토지는 장기적으로 투자해야 한다는 얘기는 맞는 말이기도 하지만, 눈에 들어오는 확실한 대체투자처가 있다면 과감하게 궤도수정을 하기도 해야 합니다.

 

그러나 마땅히 뾰족한 수가 없다면 장기보유 쪽으로 가닥을 잡으세요. 부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편이라고 생각하시면 됩니다.

 

다만 같은 실수를 두 번 범하지 않도록 자세를 바로잡을 수 있도록 공부를 열심히 하셔야 하겠지요.

 

Q: 몹쓸 땅을 사면 몇 십 년이 지나도 그 가격이 그 가격인 경우도 있다던데요?

 

A: 그래도 우리는 배웠으니까 그런 몹쓸 땅을 사는 일은 없겠죠.

 

 

자, 오늘은 짧게 여기까지 하시고, 다음 편에 또 뵙도록 하겠습니다.

수고하셨습니다.

 

 

오늘도 해피데이~~~ ^^