(15)실전! 토지매입 시 알아야 되는 기술

토지투자의 기본기 쌓기

 

오늘도 역시 토지투자의 기본기를 쌓아보도록 준비했습니다.

자! 출발~~~

 

 

-보이지 않는 권리를 확인하라!

 

지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분입니다. 권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 생겨날 수 있습니다. 특히 종중이 소유한 토지를 매입할 때는 신중을 기해야 합니다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우가 생길 수가 있기 때문입니다.

 

종중이 보유하고 있는 토지를 매입할 때에는 종중총회결의를 거쳤는지 확인해야합니다. 종중의 대표자라고 하며 단독으로 매매계약서를 작성하자고 한다면 결의서를 요구해야 합니다. 종중의 대표여도 매도할 권리 없습니다. 종중의 재산은 민법상 총유이기 때문이죠. 매입 할 때에는 등기부와 등기필증과 종중규약, 종중총회의사록, 매도를 결의한 내용을 확인할 수 있는 서류와 해당 종중의 모든 종원들에게 적법하게 통지가 되었는지를 확인할 수 있 서류, 종중원임을 확인할 수 있는 족보 등을 종중의 대표자에게 요구하여 받아서 세심하게 파악하여야 합니다.

 

종중이 보유하고 있는 부동산은 종중원들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있는 경우가 있기 때문에 예상치 못한 소송에 휘말리는 경우가 생길 수 있습니다. 이 때에 다행히 계약금을 돌려받을 수 있다면 괜찮지만 만일 계약했던 종중의 대표가 계약금을 다 써버리고 돈이 없다고 한다면 매우 곤란한 상황에 빠지고, 반환소송 등 긴 시간만 낭비하게 될 것이며, 소송에서 이겼더라도 벌어서 갚겠다고 한다면 정말이지 사면초가의 상황에 이르게 됩니다. /

 

시골 땅을 매수 할 때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 합니다. 지역발전기금이라는 것을 내야 하는 경우도 있지요. 강제는 아니지만 지역에서 주민들이나 이장 등이 은근히 누르는 경우가 있기도 합니다.

 

토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡합니다. 관습법상 지상권, 분묘기지권 등은 등기부에 등재되어있지 않습니다. 그리고 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 됩니다. 부동산실명제이지만 예전에는 조세회피를 위해 명의를 빌려서 등기하는 경우가 있었기 때문입니다. 그 빌려준 명의자가 사망하거나 하면 상속받은 사람을 찾아야 하는 일이 있고, 순순히 넘겨주면 다행이지만 그렇지 않고 큰 금액의 사례를 요구하는 일이 발생할 수도 있습니다. 또 상속자를 찾을 수 없는 경우도 있을 수 있는 것입니다. 분묘기지권도 마찬가지 무덤의 주인을 찾을 수 없는 무연고 묘지인 경우에 처리를 하려면 공시최고를 해야 하고, 이장하는 비용도 몇 백만 원의 지출이 생기게 됩니다.

 

또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다하다는 걸 알아야 합니다. 이때에 필요한 것이 지역주민들과의 만남과 대화를 하다보면 우연치 않게 중요한 정보를 들을 수 있는 기회가 생기기도 합니다.

 

Q: 참 여러 가지로 골치가 아프네요.

 

A: 성황당, 우물, 도라지 밭, 약수터 등 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 ‘특수지역권’이 존재하여 비록 자신의 땅이라도 개발하려면 주민의 동의가 있어야 합니다.  특수지역권은 등기부에 등재되지 않는다. 준총유의 인역권이라 봐야 하는데 지역권과는 성질이 다르다고 봅니다.

 

@ 땅 투자의 기본은 발품이죠. 현장에 가봐야 등기부등본 등 공부상에 나타나지 않는 함정들을 찾아낼 수 있다는 것을 알아야 합니다.

 

 

-토지가격 상승에는 기획부동산이 등장

기획부동산은 대규모의 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하지만 그 토지는 현지의 땅값보다 몇 배 비싼 경우가 많고, 이들이 말하는 장미 빛 전망대로 지역개발이 흘러갈지 그 것 또한 미지수인 부분이 많습니다.

또한, 판매방법들이 날이 갈수록 다양하고 복잡해지고 있습니다.

 

이들을 이용하는 방법도 있습니다. 즉 기획부동산에서 전화가 오면 정보를 잘 들어보고 대충 위치나 가격대 등을 파악해 두는 것입니다.

 

Q: 어? 저는 그냥 바쁘다고 하고 끊어버리는데요. 대부분이 그렇지 않습니까?

A: ^^

 

 

-부동산 중개업자에게서의 자문

부동산중개업자는 그 지역 부동산 전문가입니다. 현장답사 시, 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수입니다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋습니다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 도움을 줍니다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는 성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있답니다.

 

Q: 하긴 어느 지역이던지 가면 지도를 한번 봐야 그래도 가늠을 하면서 다녀보겠는데, 그렇지 않으면 어디가 어딘지 감도 안 오고 좀 그렇던데요.

 

A: 중개업소에는 예외 없이 그 지역 일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 문의해보시는 것이 좋습니다. 중개업자는 고객을 위해 그 동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높습니다. 물론 허풍쟁이들도 있을 터이니 그 점은 지속적인 임장(답사와 탐사)활동으로 자연스럽게 필터링이 될 것입니다.

 

-철새들의 둥지에 첫 방문 하지 마라

소위 뜨는 지역에 가보면 철새부동산이 즐비한 것을 볼 수 있습니다. 100% 다 그렇다는 것은 아니지만 새 간판 달고 영업하는 업소가 대부분 그렇습니다. 바람이 한 번 불고 나면 소리 없이 사라지고 말 그런 업소들인 것이죠. 사전에 동네를 탐방하며 그 지역 정보를 원주민들에게 탐문하는 것이 좋습니다. 그리하여 합리적인 기준이 마련되었을 때, 토박이가 운영하는 업소를 찾아 매물을 소개 받고 그 중에서 자기만의 기준과 알맞은 땅을 매입하면 크게 실패할 일이 없다고 생각합니다. 그러나 한 가지 원주민이라고 다 정확한 기준을 말해주는 것은 아닙니다. 이점은 꼭 명심하셔야 합니다.

 

Q: 합리적인 기준이 마련될 때까지 여러 방면으로 알아보아야겠군요.

 

A: 바로 그렇습니다.

 

 

-믿을 수 있는 중개 파트너를 알아둔다.

토지는 멀리 떨어져 있고 정확한 위치를 알 수 없기 때문에 혼자서 일일이 현장을 확인할 수는 없습니다. 또 매도자가 제시한 가격이 적정한 시가인지 또는 급매물 등이 과연 시세 이하인지 확인 할 능력도 방법도 없는 것이 일반적입니다. 따라서 돈이 약간 들더라도 평소에 믿을 수 있는 공인중개사의 중개업소나 컨설팅업체를 사귀고 방문해 두어 결정적인 시기에 도움을 받는 것이 좋은 매물의 토지를 살 수 있는 비결이라고 생각합니다.

 

보통은 급매나 놓치기 아까운 매물이 나오면 중개업자 본인이 매수하거나 친한 지인들에게 소개하는 것이 일반적인 행태입니다만, 매입자금이 여유롭지 않거나 여의치 않을 시에는 바로 잘 사귀어 둔 나에게 연락이 올 수도 있습니다.

그러나 그 점을 이용하는 중개업자도 있으니, 항상 의심하시고 잘 파악하시면 크게 낭패 볼 일은 없을 것입니다.

중개업소에 가서 싸고 좋은 땅 없나요? 라고 물어보는 것은 난 초보이니 날 잡아잡숴유~~~ 라고 하는 것이랍니다.

 

 

-가격을 산정 하는 것도 유의해야 될 대목이다.

공시지가나 감정가 호가 등이 있지만 확실한 가격 산정은 현지 부동산 중개업소나 전문가의 도움이 필요하고, 최근 거래동향이나 거래사례에 의한 방법도 비교해 보아야 합니다. 또 현지 중개업소에 전화하여 파는 입장에서 가격을 알아보고, 반대로 사는 입장에서 알아보면 약간의 가격차이가 난다는 것을 알 수 있습니다. 시세는 이를 종합하여 평균가격으로 잡으면 무리는 없을 것입니다.

 

계약 전에는 최대한 꼼꼼해야 합니다. 물건의 하자, 토지의 임차인 등 권리 관계, 설정 등을 자세히 살펴야 합니다. 일반인들은 계약서에 도장을 찍고 나서야 확인하고 점검하며, 분석하고, 후회하는 습성이 있죠. 위험 요인은 반드시 계약 전에 짚어보아야 합니다.

 

결함을 발견했거나 꺼림칙한 구석이 있다면 빨리 포기하고 그 물건은 잊어버려야 합니다. 부동산 시장에서 실패한 이들의 공통점은 미련과 집착이라고 생각합니다. 문제가 있는 물건인데도 큰돈을 벌 수 있다는 집착에 사로잡히면 불행한 결과를 자초하게 됩니다. 삼척동자도 사기라는 것을 알 수 있는 사안인데도 대박의 꿈에서 벗어나지 못하면 결국은 수렁에 빠지고 말 것입니다.

 

Q: 맺고 끊음이 정확해야 한다고 늘 우리 모친께서 강조하셨지요.

 

A: 그러나 사람과 토지는 그렇지가 못한 것 같네요.

 

-매입 때 확인해야 할 공적 장부

토지는1개 필지마다 각각의 공적장부를 가지고 있습니다. 부동산등기법에 의해 권리관계를 공시하는 등기부등본과 지적법에 의해 사실관계를 공시하는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도를 비롯해 토지이용계획확인서, 공시지가확인원 등이 이에 해당합니다. 이들 전부는 부동산 거래 시 필수적으로 확인해야 할 중요 서류입니다.

 

각 공부상 중복되는 내용이 있으나, 부동산의 표시에 관한 사항은 토지대장. 권리관계에 관한 사항은 등기부등본이 우선 시 됩니다. 지적도에서는 토지의 지번, 형상 및 경계 등을 확인할 수 있으며, 공부상으로 면적에 차이가 있거나 현황과 지적도의 형상이 불일치하고 정확한 경계를 알 수 없는 경우 등은 토지매입 전 지적측량을 통해서 대상물을 정확히 확인하는 것이 바람직합니다. 토지이용계획확인서는 용적률, 건폐율 등 토지의 미래 활용가치를 결정짓는 용도지역, 지구, 구역과 함께 도시계획시설, 군사시설, 문화재, 하천 등의 각종 공법상 제한사항을 표시하고 있으므로, 토지이용계획확인서 상의 기재된 제한에 대한 구체적 내용은 반드시 확인해야 합니다.

 

-그 지역의 지명을 유심히 생각하라

지명을 보면 그 지역의 특성을 파악할 수 있습니다. 투자를 하기 전 지명을 유심히 씹어보는 것도 투자의 승률을 높일 수 있는 방법입니다. 예로부터 지명은 그냥 짓는 것이 아니라고 했습니다. 용(龍)자는 명당이라고 일컫고, 쇠금(金)자, 평평할 평(平)자, 빛 광(光)자, 물수(水)자 등이 풍수에서 좋다고 하는 지명인데, 그냥 미신이라고 흘려보낼 일은 아닙니다. 덧붙이자면 도로도 풍수에서는 물로 본다는 점 알아두십시오. 뒤로는 산이 앞으로는 물이(배산임수) 흘러야 좋다고 하는데 앞으로 도로가 있어도 좋다는 뜻입니다. 그렇다고 주택지는 도로와 너무 가까우면 좋지 않습니다.

 

Q: 풍수지리도 어느 정도 알아두는 것이 좋겠네요?

 

A: 풍수가 얼마나 깊은 학문인지. 책도 보고 인터넷도 많이 뒤졌는데 아직도 잘 모르겠습니다. 너무 어렵더군요.

 

- 돈 되는 땅 찾아라!

해도 해도 끝이 없는 얘기일지 모릅니다. 돈 되는 땅이라고 누구나 한 번쯤 다들 들어 보셨을 얘기들입니다. 하지만 알면서도 우리들 중에는 다각적, 객관적으로 생각하고 판단하지 못하였기 때문에 “누구 유명하다는 사람의 얘기를 듣고 따라 했는데 누구는 성공하고 나는 제자리걸음이다.” 라며 한탄하기도 한다는 얘기입니다. 시간이 나는 대로 항상 다각적으로 생각하고 객관적으로 여러 가지 테크닉들을 구사하셔야 합니다. 항상 토지투자에서는 “한마디로 정의되는 왕도는 없다”라고 생각하시고 자신을 멀티플레이어로 키워나가시기 바랍니다.

 

-대기업 공장이전지역

공장이전은 토지시장의 초대형 재료입니다. 예를 들면 경기도 파주를 보면 알 수 있습니다. 엘지필립스라는 대형 기업의 공장이 들어오면서 그 지역의 토지는 급상승을 했죠. 큰 기업이 들어오게 되면 자연히 협력업체들도 따라 들어오게 되고, 직원들과 그 가족들이 따라서 이주를 해오게 됩니다. 그렇게 되면 집을 짓고, 상가도 들어서고, 학교, 병원도 들어서고 어쩔 수없이 사람이 살아가는데 필요한 모든 것들이 들어서게 됨으로 해서 토지수요의 증가로 땅값은 자연히 오르게 되어있는 것입니다. 그러나 한 가지 유의해야 할 것은 대기업공장 주변지역으로 투자할 때는 그 산업이 주변지역의 개발을 불러오게 될 것인지를 먼저 따져봐야 합니다. 그리고 선투자 하실 때에는 공장계획구획을 보고, 그 안에 자리한 토지보다는 그 인근지역으로 투자를 하셔야 합니다. 구획 안에 투자를 하면 보상대상이 되어 보상금을 받는 것에 그치지만 그 주변지역의 땅값은 보상가보다 많이 오르기도 하기 때문입니다.

 

-미군부대 이전에 따른 수혜지역을 찾아라!

이전할 지역은 외국인 임대주택을 비롯하여 아파트, 빌라 등 주거시설, 상업시설, 근린생활시설 등의 토지 수요가 많아집니다. 대표적인 지역으로 평택같은 지역입니다.

 

떠나는 지역은 공원, 산업단지 조성이나 대학유치 등에 따른 좋아지는 여건으로 토지가격이 상승하게 됩니다. 양주, 동두천 의정부 등이 있지요.

 

오늘도 수고 많으셨습니다. ^^

 

다음 편에서 또 만나요~~~

오늘도 해피데이~~~ ^^