(13)땅의 입지와 여러 가지 알아야 할 것들

땅의 가치를 높일 수 있는 입지에 대하여

 

전 편에 이어서 실전매입단계에서 짚어봐야 할 사항에 대하여 알아보겠습니다.

 

-땅의 위치

토지투자에서 가장 중요한 것이 위치. 즉 입지입니다. 우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고, 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고, 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않습니다. 그리고 그 지역과 그 위치에 맞게 목적을 설정해야 한다는 것이 키포인트입니다.

 

Q: 정말 중요한 것 같습니다. 지역특성에도 맞춰야 하고, 개발을 한다면 그 땅의 입지에도 맞춰야 하고, 목적을 잘 세우지 않으면 투자에서 성공하기가 정말 힘들어질 것 같네요.

 

-땅의 접근성(도로)

또 하나 중요한 것이 토지에 있어서 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있고, 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 합니다. 기본적으로 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 하고, 도로에 접하는 면은 어떤 건축물을 짓느냐에 따라서 달라진다는 것도 알고 계십시오. 건축법상 부지가 최소한 5m이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2m이상이어야 합니다. 또한 연면적이 1,984m2(600평) 이상인 경우에는 6m이상의 도로에 접해야 합니다. 지자체별로 다를 수 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.

 

아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 무용지물이지요. 부동산 격언?에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다.(의미는 여러 가지가 있으니 따지지 마시길... ^^)

길이 없는 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있습니다. 따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항이 바로 도로입니다.

 

Q: 맞습니다. 제 친구 하나도 시골에 땅을 사면서 분명히 길이 있었다는데 지적도상 길이 아니었던 거예요. 아무것도 못하고 방치되어 있다더군요.

 

A: 지적도 상 도로(도)가 아니면 일단 길이 아닐 가능성이 있습니다. 다만 진입로 개설 예정지나 도로로 사용하게 될 토지명의자에게 사용승낙서를 받을 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없습니다. 토지사용승낙서를 받았다면 안전하지요. 지상권을 설정할 수 있다면 더 좋은 방법은 없겠지만 토지명의자가 해줄리 만무합니다. 왜냐면 등기부에 등재되는 권리이기 때문입니다.

 

임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 합니다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 경제성을 꼭 따져봐야 합니다. 그리고 진입로 개설 예정지는 초기에 신속하게 매입하여야 합니다. 시간을 끌면 가격을 점점 올리는 경우가 왕왕 있습니다. 그 쪽이 “갑”이거든요.

 

지적도에는 도로가 있는데 실제로는 없을 때 해당관청에 복원요청을 하면 복원해 주는 것도 알아두어야 합니다. 복원가능여부도 지자체에 확인하는 것이 필수입니다.

 

"땅의 가치는 도로가 결정한다."라는 말이 있습니다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었습니다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았고, 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했지요. "모르면 선 그어놓은 것을 보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다는 것 꼭 명심하시기 바랍니다.

 

도로의 중요성은 한참을 강조해도 지나침이 없습니다.

 

-지역적으로 맥을 잡고 넓게 볼 줄 알아야 한다.

토지에 대한 투자를 할 때 거의 모든 사람들은 자기가 잘 아는 지역만을 선호하는 경향이 있습니다. 하지만 이렇듯 자신이 투자처로 떠올릴 수 있는 토지의 입지는 좀 더 광폭적인 태도로 임해야 합니다. 호재가 있는 토지와 교통연결이 용이하고, 대 단지의 규모의 개발가능성이 있는 지역으로 눈을 돌려야 한다는 것입니다.

 

전국의 토지를 대상으로 투자를 할 때 큰 맥을 잡아야 합니다.

이를테면 레저, 관광, 휴양 관련 선호지역, 물류나 공장관련지역, 주거지로서의 수요팽창(스프롤현상)지역, 대기업이전지역 등등의 테마를 정하고, 그런 지역으로의 투자를 결정하셔야 한다는 것입니다. 어느 시, 도인지는 상관하지 말아야 합니다. 요즘 관심을 많이 받는 곳이 세종시죠. 국회와 대통령실도 옮기네 어쩌네 하고 있는 상황인 것은 다들 아시죠?

그렇다면 세종시 도심보다는 인접지역의 계획관리 전, 답, 임야 등 투자처를 찾아보시는 것도 좋을 것이라 생각합니다.

 

지역을 가리지 마시라는 얘기에 너무 먼곳은 싫다하시는 분이 계실 수 있습니다. 물론 현실적으로 임장활동에 비용이 많이 든다고 꺼려하실 수도 있습니다만, 그 점은 자유롭게 여러분들이 결정하십시오. ^^

 

토지로 투자수익을 올리고자 한다면 우선 투자전략부터 세우는 것이 우선적으로 할 과제입니다. 어떻게 운영할 것인지 계획을 세워야 합니다. 더 이상 토지는 사두었다가 오르기만을 기다리는 투자처가 아니라는 것입니다. 임대수익을 올릴 수 있는 건물을 짓는 경우가 대표적인 경우인데 소액투자자들로서는 자금의 부족하기 때문에, 공동투자 방식을 통하여 토지를 운영하는 것이 좋다고 판단됩니다.

 

그러나 공동투자에도 여러 가지 골치 아픈 일들이 생겨날 수 있습니다. 그러한 점을 최대한 방지하기 위해서 투자 후에 일어날 수 있는 모든 사항에 대하여 공동투자약정서 상에 빠짐없이(시시콜콜한 것까지) 기재, 날인하고, 서면으로 동의서(인감첨부)를 참여자들 전원이 작성해 놓는 것이 바람직합니다.

 

-서울시내의 그린벨트 투자하지 마라!!

그린벨트 해제지역은 환경을 중요 시 하는 요즈음 도심 속 전원생활을 영위할 수 있는 매우 희소성 있는 땅인 이유로 관심을 끕니다. 그린벨트지역에 투자할 때는 해제대상지역에 포함되었는지, 포함되었다 하더라도 넓게 펼쳐져 있지 않아야 하고, 토지거래 허가구역 지정 여부도 점검해야 합니다.

 

그러나 서울지역의 그린벨트에 투자는 신중을 기해야 합니다. 외국의 대도시를 방문해본 사람들이 한결같이 부러워하는 것이 있습니다. 바로 도시 내 공원이죠. 런던, 뉴욕과 같은 메트로폴리탄에도 도시 곳곳에 공원이 조성돼 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하죠. 뿐만 아니라 이들 공원들은 집중 홍수 등 자연적인 재해를 줄이는 완충적인 역할을 하고 있습니다.

 

반면 한국 도시의 공원녹지율은 형편없는 수준입니다. 도심 및 주거지 인근에 위치한 이용 가능한 공원녹지 계산하면 서울의 공원면적은 전체면적의 3% 수준에 불과하다는 것을 알아야 합니다. 그렇다면 어떤 결론이 나오는지요? 서울에 소재하는 그린벨트는 풀어주기가 힘들다는 것을 알 수 있습니다. 만일 굳이 하신다면 취락지구내의 나대지나 잡종지에 하시는 것이 바람직합니다. 서울 근교의 그린벨트에 대해서는 서울시내와는 반대로 생각하시고, 괜찮은 매물이 나온다면 투자하시는 것이 좋습니다. 소규모 땅이나 대로변 옆의 땅에는 적극적으로 투자하시는 것이 좋습니다. 대표적인 지역은 고양시, 포천, 구리, 남양주, 하남, 경기광주, 양평, 과천 등... 

 

그린벨트의 취락지구, 집단취락지구, 이축권에 대해서는 따로 심도 있게 다뤄볼 예정이오니

참고바랍니다.

 

 

-관련 '법'에 정통해야 한다.

여러분! 토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다고 표현합니다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이지요. 그 미래는 무엇으로 보장 받는가. 바로 "법"입니다. 우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 되고 있습니다. 

 

모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법률은 알고 있어야 낭패를 당하지 않는 법입니다. 해당 토지에 어떤 법률이 적용되는지는 파악해야 한다는 것이죠. 알고 있으면 유익한 법률로는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법' 등이 있습니다. 관련법과 지역마다 관련조례가 있을 수 있으니 검토하셔야 하고, 특별법은 일반법보다 상위법이므로 특별법에서 정함을 따라야 합니다. 예를 들어 민법보다는 민사특별법이 상위법이 된다는 얘기입니다.

 

각종 토지이용계획이나 도시계획에 대하여 궁금한 것이 있을 시에는 토지이음 (https://www.eum.go.kr)을 활용하시면 됩니다.

 

토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥구역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항이 해당되는지 살펴봐야 합니다. 즉 전용 가능 여부, 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부 등을 살펴봐야 한다는 얘기이고, 더욱 확실히 하기 위해서는 부동산중개업소의 말만 믿지 마시고 해당되는 관청의 주무부서에 확인하셔야 합니다.

 

남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한되고 있습니다. 특히 특별대책지역 1, 2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못합니다. 그러나 2권역에서는 입지 제한이 없습니다. 수도권규제완화 및 기업규제완화 등이 이루어질 것으로 보이므로 앞으로는 오. 폐수 발생이 없는 공장들도 상수원보호구역의 일정한 거리 밖에서는 허용이 될 것으로 보입니다.

 

녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고, 농지 중에서는 비농업진흥구역뿐인데, 농업보호구역도 농지법이 완화되면 도시 자본 유입이 비교적 자유로워져서 가격 탄력성이 좋아질 것으로 보입니다. 임야는 준보전산지가 개발이 자유로운 편이지만 산지관리법 개정으로 앞으로는 보전산지의 활용도가 어느 정도는 증가할 것으로 기대되고 있습니다.

 

Q: 그래요. 뭘 알아야 찾아먹지. 많이 배워야 돈도 많이 번다는데 꾹 참고, 이 악물고, 열심히 따라가겠습니다.

A: 감사합니다. 오늘은 여기까지 하고 다음 편에서 계속 뛰어볼까요? ^^

 

다음 편도 기대바랍니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^