(12)실전 토지매입단계에서 짚어야 하는 사항

12. 실전 매입 단계의 짚어봐야 하는 사항

 

 

오늘부터는 토지투자의 실전 에 대하여 시작해보겠습니다.

편안하게 차 한 잔 하시면서 따라오십시오. ^^

 

 

-땅의 모양(지형)

땅은 모양이 참 중요합니다. 그렇다고 네모반듯한 토지만 좋다. 라는 얘기는 아닙니다. 부지는 정사각형이나 직사각형, 상가의 경우에는 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도면에서 좋습니다. 토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형입니다. 그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋습니다.

 

1. 정방형 = 정사각형 토지

2. 장방형 = 세로장방형(길 따라 길게 붙어있는 토지)

= 가로장방형(길에 붙어있는 면이 짧고 가로로 긴 토지)

3. 부정형 = 토지모양이 일정하지 않고 제 멋대로 생김

4. 재 형 = 사다리꼴이거나 삼각형

 

지적도를 통하여 인접토지와의 경계선이 반듯한지 그렇지 않은지 확인해야 합니다. 토지의 이용에 있어서 중요한 영향을 미치게 되기 때문이죠. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀 더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋습니다. 가장 중요한 것은 토지의 폭입니다. 직사각형 부지의 경우 건물 폭이 보통 8~10m정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 꼭 확인해야 합니다.

 

Q: 부정형의 땅은 웬만하면 매입을 하지 말아야 하겠군요?

 

A: 부정형이라도 단점은 아닙니다. 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸죠. 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있습니다. 모양이 좋지 않다. 라는 것을 이유로 땅값을 깎을 수 있는 여지가 있습니다. 그리고 부정형 토지 안에 내가 하고자 하는 부지의 모양을 그려 넣습니다. 그리고는 나머지 땅에는 어떻게 조경을 할 것인가를 고민하시기 바랍니다. 특히 큰 소나무와 함께 낮은 식물들, 잔디를 깔거나 하는 등의 조경에 신경을 쓰시기 바랍니다. 자연조경으로 작은 숲을 만들어 보는 것도 가치가 있습니다.

 

재형의 토지도 면적이 크다면 큰 문제는 없다지만, 작은 면적의 토지는 고개를 돌리시기 바랍니다. 그리고 삼각형의 토지는 쳐다보지 않는 것이 좋습니다. 여러분들 중에서 만일 삼각형 토지를 가지고 계신다면 건폐율과 용적률이 얼마나 되는지 확인하시고 미니원룸주택이나

소호 사무실 등을 지을 수 있는지 검토해 보시면 좋겠습니다. 물론 지역이 어떤 지역인지가 중요하겠지만 말입니다.

 

 

-땅의 경사도(지세)

 

땅값이 아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 용도가 현저히 낮아집니다. 경사를 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 주거입지에서는 크게 좌우될 것은 없으나 이왕이면 피하는 것이 좋다는 것이 개인적인 판단이고, 상업입지는 무조건 피해야 합니다. 사람의 심리가 차를 타고 경사진 곳을 올라갈 때나 내려갈 때는 차를 세우고 싶은 마음이 안 들기 때문이죠. 상업입지를 고르실 때는 경사진 곳은 무조건 피하십시오. 손님이 없을 겁니다.

 

그리고 도로가 좌측이나 우측으로 구부러진 커브길 토지는 피해야 하겠지만, 매입하고자 한다면 커브길의 바깥쪽보다는 안쪽으로 입지를 정하시는 것이 좋습니다. 도로의 원심력에 의해 바깥쪽은 위험할 수가 있기 때문이죠. 일예로 커브길 바깥쪽에 상점이 하나 있었는데 1년에 3번이나 자동차가 원심력에 의해 가게로 들어왔다는 얘기가 있습니다.

 

특히 임야(산)는 지역과 입지에 따라서 다르겠지만 값이 싸야 한다는 것이 저의 지론이기도 합니다. 임야는 경사도를 잘 보시고, 보전산지든, 준 보전산지든, 개발허용 범위가 다양하게 있으니 목적과 맞는 물건을 구하면 됩니다.

 

Q: 준보전산지만 있는 경우도 있나요?

 

A: 있습니다. 보전산지만 있는 경우도 있고요, 그리고 보전과 준보전의 용도가 섞여 있는 경우도 있습니다. 싼 임야는 면적의10%만 개발해도 원가 이상의 가치가 나오는 곳이 있을 수도 있습니다. 경사도가 25도 이상이면 특별한 목적 이외에는 산지전용허가가 나지 않는다는 것은 염두에 두고 있어야 합니다.

 

농지(전, 답, 과수원, 토임, 목장용지)는 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 비교적 수월합니다.

 

 

-땅의 방향

 

땅이 앉은 방향도 참으로 중요하다고 봅니다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없어야 좋지요. 우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해 뜨는 시간 및 일조량 특히 해지는 시간을 매우 중요하게 생각합니다. 이것은 예전에는 일조량이 난방에 밀접한 관련이 있다고 보고, 대부분의 사람들이 남향을 선호하게 된 것이고 그 점은 지금도 여전하다고 생각하시면 됩니다. 주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다.

 

어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있습니다. 예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다.

 

Q: 그렇지만은 않은 경우도 있다던데요?

 

A: 맞습니다. 신선도를 유지해야 하는 상점(야채가게, 생선가게, 과일가게) 등의 토지의 방향은 오히려 남향이면 좋지 않다는 것도 알아두어야 합니다. 중요한 것은 멀티플레이어가 되어야 합니다. 목적에 따라서 방향도 선택적이어야 한다는 것이죠.

 

-토질도 확인하라!

 

흔히 우리는 토지답사를 할 때, 토질은 관심 밖에 두기 쉬운데 토질을 잘 알게 되면 임야의 활용 범위를 넓혀 줍니다. 토질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다.

 

그리고 농가주택이나 전원주택, 별장 등 신축에 있어서 상수도가 없는 지역에서는 지하수를 끌어올려야 하는데, 지하수가 나오는지 나온다면 얼마나 나오게 될 건지? 또, 그 물이 양질인지도 짚어봐야 합니다. 주변에 수질을 오염시킬 수 있는 오염원이 있는지 둘러보시기 바랍니다.

 

풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다는 건 다 아시죠. 최근에는 수면이나 논을 매립하여 조성된 택지가 있는데 수면을 매립한 경우 개발 시, 부동침하에 대한 우려는 필수적이며, 건축물쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 피하시는 것이 좋습니다. 산을 깎아낸 부지인 경우 경사를 보고 깎아낸 법면이 무너져 내리는 경우도 감안하셔서 고르시는 것이 바람직합니다.

 

연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있습니다. 또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 봐야 합니다.

 

과거 공동묘지나 쓰레기매립장 또는 갯벌이나 논 또는 유지(습지나 늪)지역을 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의해야 합니다.

 

"비석비토(非石非土)인 땅이 좋다"

 

그리고 토질은 비석비토인 땅이 좋습니다. 돌도 아니고 흙도 아닌 곳을 말하는 것입니다. 주택지의 자연적 조건은 크게 집 지을 터와 그 주변 경관으로 나뉩니다. 토질은 집 지을 터와 직접 연관되어 있는 경우가 많기 때문에 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않은 현상을 동시에 검토해야 합니다.

 

광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 흐르는 땅은 주택 부지로써는 피해야 합니다. 광물질 중 인체에 유해하거나 식물의 성장에 지장을 주는 경우가 있어요. 때문에 토질을 살피면서 꼭 주변의 수맥 상태도 함께 체크해야 한다는 것을 잊지 마시기 바랍니다. 물론 주택지인 경우이니 모든 용도에 다 적용하지는 마시기 바랍니다.

 

오늘은 여기까지 하겠습니다.

이어서 계속하여 기본기를 쌓아 나아가도록 하겠습니다.

수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^