(33)임야개발과 무연고 묘지 처리방법

안녕하세요?

 

임야의 개발과 무연고 묘지에 대한 처리방법에 대하여 얘기를 해보겠습니다.

 

써니: 임야를 구입하는데 있어서 좋은시기가 따로 있나요?

 

오지라펴: 좋은 매물이 나왔을 때가 가장 좋은 시기일테지요. ^^

임야를 구입하러 다녀봐야지! 라고 생각하신다면 겨울에 다녀보시는 것을 권해드립니다.

 

*임야구입의 계절

특히 임야는 계절마다 모습이 다르기 때문에 나뭇잎들이 모두 진 겨울에 임야를 구입하는 것이 산세나 지형, 묘지의 유무 등을 육안으로 잘 파악할 수가 있는 것입니다. 숲의 방해를 받지 않고 다양한 각도에서 지세(地勢)를 살필 수 있지요. 구릉지는 있는지, 큰 바위나 암석 등도 잘 보이는 겨울이 좋다는 얘기입니다. 환경이나 경치를 보는 것도 중요합니다만 속살을 보려면 겨울이 좋습니다. 상록수나 침엽수는 어느 정도인지 겨울에 쉽게 알 수 있죠.

 

*공동투자방법

그리고 임야는 평당 단가는 낮지만 덩치가 너무 커 소액자금으로 투자하기 어려운 경우가 생기는데, 이럴때는 형제, 자매, 지인들 또는 동호인들과의 공동투자를 생각해보는 등의 투자도 생각해보시기 바랍니다. 다만, 이때에는 장치를 잘 마련해두어야 한다는 것을 잊지마시기 바랍니다. 개발을 하든, 적정 시기에 매도를 하든, 거기에 대한 서로의 동의서를 인감을 첨부하여 대표자가 되는 사람이 보관하여야 합니다. 같이 모여 살자는 뜻으로 개발을 염두에 두고 있다면 가설계도면을 작성하여 참여자들의 필지를 특정해두는 것이 좋습니다. 진입로와 단지내 도로나 공원, 연못, 산책로, 농장 등 공용시설이 필요한 경우에는 그 위치와 면적을 산출하여 공유지분으로 해두면 됩니다.

 

*개발 가능성

산지를 택지나 산업용부지 등 산지전용하는 경우에 시장, 군수가 주변 지역에 남아 있는 산림녹지가 부족하다고 판단되면 산지 전용을 할 수가 없는 경우가 있습니다. 해당 주무부서에 확인! 지역의 건축설계사무소나 토목관련 사무소 등에 확인을 꼭 하셔야 합니다. 또 전용하는 용도가 집단 묘지인 경우에 철로변에서의 거리 등 가시지역 안에 묘지로 쓰고자하는 산지가 있는 경우에 허가가 나지 않기 때문에 개발이 가능한 땅인지 사전확인을 필히 하고 구입해야 합니다.

 

배후지역의 발전 가능성이 있는 산지는 값도 비싸거니와 물건을 구하기가 쉽지 않은데, 이런 경우 경매 및 공매를 활용하는 것도 한 방법이기도 합니다. 산지를 취득할 때 토지거래허가구역에서는 토지거래허가 등이 필요하지만, 법원 경매나 공매는 토지거래허가가 면제되는 장점이 있지요. 또한 일반 대지는 개별공시지가와 인근 시세와의 차이가 많이 안 나지만 경매나 공매는 더욱 싸게 매입할 수 있는 것이 장점입니다. 그러나 요즘 현실에서 마음에 드는 임야를 경, 공매로 낮은 가격으로낙찰 받을 수 있는 확률은 매우 어렵다고 판단하시는 것이 좋을 것입니다. 어느 정도 현시가를 감안하여 약 20-30%정도 낮으면 도전하는 것이 좋겠다는 뜻이고, 자기만의 기준을 정해놓고 참여하시는 것이 좋습니다.

 

*산업용지로의 개발

산지를 공장용지로 전용하면 수익의 극대화를 거둘 수 있습니다. 특히 산지의 면적에 따라 전용부담금이 면제되는 등 개발에 따른 비용 절감으로 투자수익률이 높습니다. 주변지역을 판단했을때 공장이나 물류창고 등이 입지하면 좋겠다고 판단되면 해당지역 주무부서에 가서 개발 가능성에 대하여 타진을 해보는 것이 좋습니다. 산지전용허가를 득하는 것만으로도 가격이 오르게 되고, 공장이나 물류창고, 근린생활시설 등의 기초공사를 해두고 매도하시는 전략도 좋습니다. 이러한 방법은 초보들은 어려움이 따르게 마련이지만 도전하지 못할 것은 안닙니다. 진입로는 어떻게 설치하고, 건물은 어느 방향으로 앉힐 것인지에 대한 상식을 가지고 있어야 하고, 인허가, 토목 등에 대해서도 많은 발품과 탐문 등으로 공부하시면 충분히 가능한 일입니다.

 

*납골묘, 납골당으로의 개발

산지를 납골당으로 개발하는 것도 좋은 방법입니다. 묘지는 산지의 훼손과 환경문제 등으로 개발허가가 어려운데다 민원이 많이 사업이 수월치 않는 반면 납골당은 정부가 장묘 문화의 개선을 위해 권장하고 있는데다 정책적으로도 지원하고 있어 개발허가를 받기가 쉽습니다. 특히 최근에는 납골당이 묘지가 아닌 공원과 휴게시설, 산책길 등 문화공간으로 활용하고 있을 뿐만 아니라 향후 노인복지시설 등으로 사업의 확장 여지도 있어 투자가치가 매우 높다고 할 수 있습니다. 반려동물 들을 위한 묘지도 갖추는 곳도 있습니다. 가족들이 휴식을 취할 수 있는 공간은 물론 수목장도 있습니다.

 

-묘지를 설치할 수 없는 지역

1. 국토계획법에 의한 녹지지역 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정)

2. 수도법에 의한 상수원보호구역 (수도법 제5조1항) 다만 기존의 사원경내에 설치하는 납골시설 또는 개인, 가족 및 종중, 문중의 납골시설의 경우는 제외한다.

3. 문화재보호법에 의한 문화재보호구역 (문화재보호법 제8조 및 제55조)

4. 국토계획법에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역.

5. 4대강 수질관리법에 의하여 지정 고시된 수변구역. (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 제4조, 동강수계 물 관리 및 주민지원 등에 관한 법률 제4조, 금강수계 물 관리 및 주민지원에 관한 법률 제4조, 영산강 섬진강수계 물 관리 및 주민지원에 관한 법률 제4조)

6. 환경정책기본법에 의하여 지정 고시된 특별대책지역 (다만, 상수원수질보전을 위한 것에 한한다. 환경정책기본법 제22조)

7. 도로법과 고속도로법에 의한 접도구역 (도로법 제50조, 고속도로법 제8조)

8. 하천법에 의한 하천구역 (하천법 제8조)

9. 농지법에 의한 농업진흥지역 (농지법 제30조)

10. 산림법에 의한 채종림, 보안림 및 요존국유림 (산림법 제49조, 61조, 71조)

11. 사방사업법에 의한 사방지 (사방법 제4조)

12. 군사시설보호법에 의한 군사시설보호구역 (군사시설보호법 제4조)

13. 군사기밀보호법에 의한 군사보호구역 (군사기밀보호법 제5조)

14. 붕궤, 침수 등으로 인하여 보건위생상 위해를 끼칠 우려가 잇는 지역으로서 지방자치단체의 조례가 정하는 지역.

*** 묘지는 도로, 철도, 하천으로부터 300m 이상 떨어 지고, 20호 이상 밀집인가지역이나 공중집합시설, 학교 등으로부터 500m 이상 떨어 져야 한다.(시행령 별표 2)

 

-무연고묘지 처리방법

첫째로, 소유물방해제거청구권을 행사하여 분묘이장 및 토지인도청구소송을 통하여 해결하는 방법이 있습니다. 그러나 상대방 당사자가 특정되야 하기 때문에 대상 분묘를 관리하는 후손을 알 수 없는 경우에는 소송을 하기에 어려움이 따르지요.

 

둘째로, ‘장사 등에 관한 법률’에 따른 해결방법이 있습니다. 제23조에서는 토지 소유자의 승낙 없이 토지에 설치한 분묘, 묘지설치자 또는 연고자의 승낙 없이 당해 산지에 설치한 분묘에 대하여는 당해 분묘를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있도록 규정하고 있습니다. 토지소유자, 묘지설치자 또는 연고자는 개장을 하고자 할 경우 3개월 이상의 기간을 정하여 그 뜻을 당해 분묘의 설치자 또는 연고자에게 통보하여야 하며, 분묘의 연고자를 알 수 없는 경우에는 중앙일간신문을 포함한 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고를 하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

그에 따라, 토지소유자가 개장을 하고자 하는 경우 기존분묘의 사진, 분묘의 연고자를 알지 못하는 사유, 묘지 또는 토지가 개장허가 신청인의 소유임을 증명하는 서류 및 부동산등기법 등 관계법령에 의하여 해당 토지 등의 사용에 관하여 당해 분묘연고자의 권리가 없음을 증명하는 서류를 첨부하여 시장, 군수, 구청장에게 허가를 신청하여 개장허가증을 교부 받아야 합니다.

 

그러나, 분묘에 관하여 분묘기지권이 성립되는 경우에는 예외입니다. 분묘기지권이란 분묘를 수호ㆍ봉제사하는 목적달성에 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는데,

① 소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 내에 분묘를 설치한 경우,

 

② 타인 소유의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온ㆍ공연하게 그 분묘기지를 점유한 경우,

 

③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 또는 분묘를 이전한다는 약정 없이 토지를 처분한 경우에 성립하게 되는 것이죠.

이러한 분묘기지권이 성립되는 경우 분묘의 수호 봉제사에 필요한 범위 내에서 분묘기지 주위의 공지를 포함한 지역까지 미치게 되고, 그 존속기간은 당사자 사이에 약정이 있을 경우에는 그에 따르나 그렇지 않을 경우 권리자가 그 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 동안 존속하게 되는 것입니다.

 

다음 편에는 보전산지에서 할 수 있는 행위에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.

수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^