(34)보전산지(임업용/공익용)에서 가능한 행위

안녕하세요?

 

오늘은 임야투자법의 마지막이 될 보전산지(임업용 / 공익용)에 우리가 할 수 있는 행위에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

써니: 보전산지라면 말 그대로 보전의 성격이 강한 것이겠죠? 

 

오지라퍼: 보전산지(保全山地)는 산림자원의 조성, 임업경영 기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진과 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 「산지관리법」에 따라 지정 · 고시한 산지를 말하는 것인데요, 쉽게 말하면 보전과 공익을 위한 산지라고 알고 계시면 됩니다.

 

지목에 임야로 되어 있는 토지는 보통 산지로 분류하고 있습니다. 부동산공법상 「산지관리법」에 의한 행위제한을 받게 되죠. 산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분하는데, 보전산지는 말 그대로 개발보다는 보전 성격에 가까운 토지라고 보시면 됩니다. 그리고 보전산지는 다시 임업용 산지와 공익용 산지로 나누어져 있습니다.

• 임업용 산지 : 산림자원 조성, 임업생산 기능의 증진을 위해 필요한 산지
• 공익용 산지 : 임업생산. 재해방지·생태계, 경관 보전의 기능을 위하여 필요한 산지

쉽게 설명하면 임업용 산지는 버섯 등의 임산물 재배 생산 등은 가능 합니다. 공익용 산지는 쉽게 공익 목적으로 개발제한구역, 자연휴양림 등에 많이 지정하지요. 두 개만 놓고 비교하면 임업용 산지가 공익용 토지에 비해 개발이 아주 조금 용이하다고 보면 되지만, 결국 보전산지의 개발은 특별한 경우를 제외하고는 어렵다고 생각하시면 되겠습니다.

 

보전산지는 나라에서 공공목적의 대규모 개발사업이 아닌 이상 해제되기가 힘듭니다. 민간 개발 사업으로 보전산지를 해제하고 아파트나 대규모 시설들이 들어온 사례는 없습니다.

 

소이 기획부동산이라는 곳에서 가장 사기를 칠 수 있는 임야가 바로 이 보전산지입니다. 지자체에서 무슨 개발계획이 있으면 그 호재를 가지고 여기도 개발이 된다고 소문을 내죠. 싼 가격에 토지를 사고, 개발되고 나서 시세차익을 노리지만 그럴 가능성이 아주 낮다고 이해하시면 됩니다. 보전의 의미를 새겨보아야 합니다.

[임업용 산지]

산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말합니다.

• 채종림(採種林) 및 시험림의 산지
• 보전 국유림의 산지, 임업 진흥권역의 산지
• 형질이 우량한 천연림 또는 인공조림지로서 집단화되어 있는 산지
• 토양이 비옥하여 입목(立木)의 생육에 적합한 산지
• 보전 국유림 외의 국유림으로서 산림이 집단화되어 있는 산지
• 지방자치단체의 장이 산림경영 목적으로 사용하고자 하는 산지
• 그밖에 임업의 생산 기반 조성 및 임산물의 효율적 생산을 위한 산지 등등

[공익용 산지]

공익용 산지는 임업생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말합니다.

• 자연휴양림, 사찰림, 야생 동·식물특 별보호구역과 시·도 야생동식물 보호구역, 자연공원구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전 녹지구역, 생태·경관보전 지역, 습지보호지역, 백두대간 보호지역, 다른 법률에 따라 환경보전 등의 목적으로 보전하기 위한 지역 등으로 지정 또는 결정된 산지
• 도시주변 또는 산업단지의 환경오염 방지 등을 위하여 필요한 산지
• 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 공익용 산지의 용도로 사용하고자 하는 산지 등

 

써니: 보전산지에서 가능한 행위들이 궁금해지는데요?

 

오지라퍼: 네, 성격이 급하시군요. ^^ 아래와 같이 안내해 드리겠습니다.

 

보전산지에서 허용되는 행위

 

- 임업용 산지에서 할 수 있는 행위

임업용 산지에서는 산지관리법 제12조 및 산지관리법 시행령에 의하여 임산물의 생산, 가공, 집하, 판매시설 등의 설치가가능하며, 종교시설이나 병원, 사회복지시설, 청소년 수련원 등의 시설도 가능합니다. 

1. 산지전용 제한지역에서 허용되는 행위.
2. 임도, 산림경영 관리사 등 산림경영과 관련된 시설 및 산촌산업개발시설 등 산촌개발사업과 관련된 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치.
3. 수목원, 자연휴양림, 수목장림, 산림욕장, 산책로, 탐방로, 등산로, 전망대 및 자연관찰원, 산림전시관, 목공예실, 숲속 교실, 숲속 수련장, 산림 박물관, 산림교육자료관 등 산림교육 시설.
4. 농림어업인이 자기 소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660m2미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설.
5. 농림어업용 생산, 이용, 가공시설 및 농어촌 휴양시설로서 법령이 정하는 시설의 설치.
6. 광물, 지하구와 그밖에 대통령령이 정하는 지하자원의 탐사, 시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치.
7. 석유 비축 및 저장시설, 전기통신설비 그밖에 법령이 정하는 공용, 공공용 시설의 설치.
8. 허가를 받거나 신고를 한 묘지, 화장장, 납골시설의 설치.
9. 종교시설의 설치.
10. 병원. 사회복지시설, 청소년수련시설, 근로자 복지시설, 공공직업훈련시설 등 공익 시설의 설치.
11. 교육, 연구 및 기술개발과 관련된 시설의 설치.
12. 1부터 11까지의 규정에 의한 시설 외의 시설로서 대통령령이 정하는 지역사회개발 및 산업발전에 필요한 시설의 설치.
13. 1부터 12까지의 시설의 설치를 위하여 법령이 정하는 기간 동안 임시로 설치하는 진입로, 현장사무소 등 부대시설의 설치.
14. 1부터 12까지의 시설 가운데 건축법상 건축물에 진입하기 위한 건축법상 도로의 설치.
15. 그밖에 가축의 방목, 산채, 야생화, 관상수의 재배, 물건의 적치, 농로의 설치 등 임업용 산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 다음의 행위.

임업용 산지는 공익용 산지보다는 허용되는 건축물의 범위가 넓고 다양합니다. 토지를 개발해서 분양사업 등을 하려면 공장, 창고, 전원주택 등을 허가를 득하여 설치하는 것이 기본입니다. 따라서 임업용 산지에는 그런 건축물은 허가가 나지 않는다는 것을 알고 있어야 합니다.

 

- 공익용 산지에서 할 수 있는 행위

공익용 산지에서는 산지관리법 제12조 및 산지관리법 시행령에 의하여 임산물 생산, 가공, 집하 판매시설 등의 행위가 가능합니다. 이런 시설들은 본래 임업용 산지에서만 허용되던 것들을 법을 개정해서 확대해 준 것이죠. 여러 사람들을 위한다는 공익적 목적을 인정한 것이라고 봅니다. 또한 우주항공기술 개발과 관련된 시설의 설치도 가능합니다.

 

그리고 농림어업인 주택의 증축 및 개축이 가능합니다. 최근에는 법령이 개정되면서 법령에 적합한 경우 신축도 가능하도록 하고 있습니다. 종교시설의 증축, 개축은 가능하지만 신축은 허용되지 않습니다. 단 사찰림으로 지정된 산지에서는 사찰의 신축은 가능합니다.

 

투자 측면에서 본다면 공익용 산지에서는 산지전용 제한지역보다는 허용되는 건축물의 범위가 보다 넓기는 하지만 개발을 해서 분양할 수 있는 사업성 있는 건축물은 별로 없습니다. 따라서 공익용 보전산지라고 토지이용계획 확인서에 표시된 임야는 다음에서 열거한 항목 가운데에 여러분의 목적과 딱 맞는 것이 없다면 투자가치는 없는 임야라고 보시면 됩니다.

1. 산지전용 제한지역에서 할 수 있는 시설의 설치.
2. 임업용 산지에서 할 수 있는 행위 제2호 제3호 및 제6호의 규정에 의한 시설의 설치.
3. 교육, 연구 및 기술 개발과 관련된 시설의 설치 가운데 국가 과학기술 위원회에서 심의한 우주항공기술 개발과 관련된 시설.
4. 농림어업인의 주택과 종교시설의 설치
5. 공용, 공공용 사업을 위하여 필요한 시설의 설치.
6. 공기업, 준정부기관, 지방공사, 지방공단이 시행하는 사업으로 설치하는 시설.
7. 폐기물 처리 시설 가운데 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 폐기물처리 시설.
8. 광해를 방지하기 위한 시설.( "광해"란 광산에서의 토지의 굴착, 광물의 채굴, 선광 (選鑛) 및 제련 과정에서 생기는 지반침하, 폐석 (廢石)·광물찌꺼기의 유실, 갱내수 (坑內水)·폐수의 방류 및 유출, 광연 (鑛煙)의 배출, 먼지의 날림, 소음·진동의 발생으로 광산 및 그 주변 환경에 미치는 피해를 말합니다.)
9. 앞에 설명한 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소 등 법령이 정하는 부대시설의 설치.
10. 그밖에 산채, 야생화, 관상수의 재배, 농로의 설치 등 공익용 산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 법령이 정하는 행위.

이렇게 해서 임야투자법에 대한 내용들에 대해서 알아보았습니다.

물론, 너무나 많은 투자스킬( 행정적, 법률적, 세무적 등)들이 있습니다만, 너무 방대하다고도 볼 수 있고, 또한 공개된 공간에서 피력할 수 없는 부분도 있다는 것을 알고 계시면 되겠습니다.

 

더욱 깊이 들어간다기 보다, 어느 정도는 "임야투자"라는 부분에서 자신감을 가지고 계시면 좋겠는 마음으로 열심히 포스팅 해보았습니다. ^^

 

계속 이어서 산업용토지 투자법~~~ 등기부 보는 법~~~ 실제투자사례~~~ 등에 대한 얘기로 만나뵙겠습니다.

고맙습니다. 수고하셨습니다.

 

즐겁고, 행복한 주말 되시기 바랍니다.  ^^