35. 산업용토지투자법(공장총량제)

안녕하세요?

 

오늘부터는 산업용토지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

샤니: 산업용토지라 하면 어떤 토지를 말하는 건가요?

 

오지라퍼: 산업용 부동산이라 하면 기업을 떠올리게 되고, 기업용 토지라 하면 공장부지가 대표적입니다. 그 이외에도 여러 가지를 들 수가 있지요. 물류창고부지라든지, 기업용 연수원부지, 기숙사부지, 병원부지, 골프장부지 등등...

 

샤니: 제 주위에 토지를 잘 사서 공장부지로 허가를 내서 몇 배의 수익을 냈다는 사람이 있어요. 다른 토지투자보다 공장부지나 창고부지가 수익이 좋은 건 왜 그런가요?

 

오지라퍼: 맞습니다. 기타 토지보다 수익적인 면으로 볼 때, 투자가치가 제일 높다고 볼 수 있지요. 이러한 산업용 토지는 수요에 비해서 공급이 원활하지 않기 때문입니다. 공급이 원활하지 않은 이유로는 현행법상 크게 두 가지의 제도에 의해 규제를 받고 있기 때문이죠. 그 것은 다름이 아닌 공장총량제와 연접개발제한이라는 것이 있기 때문입니다.

 

샤니: 오잉~~ 공장총량제?? 연접개발제한은 또 뭔가요?

 

오지라퍼: 일반인들에게는 생소한 단어인 것이 사실입니다. 우선 공장총량제를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

[공장 총량제]

1. 목적 : 수도권 집중 억제와 국토의 균형발전을 위해

2. 방법 : 매년 일정 면적을 정해 공장 신 · 증설 및 용도변경을 허가

3. 시행 : 1994년부터

4. 적용대상 : 공장건축 연면적 500㎡이상 (종전 : 200㎡)

5. 적용방법   

   1) 국토해양부장관이   

   2) 수도권정비위원회의 심의를 거쳐   

   3) 수도권에 3년간 건축될 공장면적을 추산하여(3년마다)   

   4) 시·도별로 공장총량을 설정하여 고시   

   5) 시도지사는 매년마다 고시된 3년치 총량을 연도별 및 시·군·구별로 배정하고   

   6) 시/군/구청장은 배정된 총량 범위 내에서 건축허가를 하고  

   8) 집행결과를 시·도지사를 거쳐 국토해양부장관에게 보고 합니다.

6. 공장총량제도의 성격   

   1) 공장총량제는 공장건축 총면적 관리를 통해   

   2) 제조업의 수도권 집중을 억제하는데 목적이 있으므로   

   3) 개별공장 허가를 직접 규제하지는 않는다. 

   4) 개별공장의 허가 여부는 공장총량 범위 내에서

   5) 시·군·구청장이 여러 관련 법규를 종합·검토하여 결정하게 됨

 

공장총량제의 의의를 풀어서 얘기하자면 수도권으로 집중되는 것을 방지하고 국토의 균형 발전을 위해서 서울시 · 인천시 · 경기도 등 3개 시 · 도에 매년 새로 지을 공장의 건축면적을 총량으로 설정하여 이를 초과하는 공장의 신축과 증축을 규제하는 제도를 말하는 것입니다. 수도권정비계획법에 따라 1994년부터 국가 및 지방공단 등 산업단지를 제외한 일반 지역에 지어지는 건축물을 대상으로 시행되다가, 이듬해부터 산업단지에 들어서는 건축물도 규제 대상에 포함되었습니다.

 

국토해양부장관은 3년마다 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 시도별 공장건축 면적의 총량을 고시해야 합니다. 규제 대상은 건축물 연면적이 500㎡ 이상인 공장이 대상이 됩니다. 건축법상 가설건축물이 공장의 범위에 해당하는 건축물인 경우에도 공량총량제에 의한 규제 대상이 되죠. 수도권에 한정되기 때문에 수도권공장총량제라고도 불리워지기도 합니다.

 

샤니: 정기적으로 일정량을 배정하기 때문에 수요에 따라가지는 못하니까 허가를 받은 공장부지 같은 것은 가격이 비싼거군요.

 

오지라: 그렇습니다. 일반적인 토지였다가 공장허가를 득하면 몇 배씩 가격이 오르는 것은 그만큼 수요에 비해서 공급이 원활하게 따라가지 못하기 때문이죠.

 

1960년대 이후 계속되고 있는 수도권인구집중화 경향은 수도권정비계획과 권역별 계획구상을 지속적으로 발전시킨 동기가 되었구요, 공장 · 학교 등 기타 대통령령이 정하는 인구집중유발시설의 신설 · 증설의 총허용량을 정하여 이를 초과하는 신설 · 증설을 제한할 수 있게 하였습니다.  따라서, 공장총량제는 일차적으로 수도권지역의 인구집중을 억제하기 위한 목적으로 발생하였으며, 근본적으로는 수도권지역의 진입규제를 통해 기업체의 비수도권지역으로의 유도를 통한 국토의 균형발전을 목적으로 합니다. 즉, 수도권지역의 인구·산업 등의 집중으로 인한 자원배분의 불균형을 해소하기 위한 목적으로 발생한거죠.

 

공장총량제는 기업의 설립이나 의사결정과 같은 경제활동을 제한하는 경제적 규제이며, 경제적 규제 중에서도 어떤 산업 또는 직종에 참여하여 사업을 할 수 있는 영업의 자유를 제약하는 진입규제의 성격이 강합니다. 그러나 일반적인 진입규제와는 그 목적과 수단에 있어서 차이가 있습니다.

 

일반적으로 진입규제는 일정한 자격요건을 통한 인·허가의 형태를 통해 이루어지는데 반해, 공장총량제는 자격요건과 관계없이 일정기간 동안 정해진 허용량의 범위 내에서 신축·증축 또는 용도변경이 제한됩니다. 즉, 공장의 신축·증축 또는 용도변경에 관한 자격요건(공장설립 승인)과 함께 미리 설정된 허용량을 통한 규제(건축허가)가 동시에 이루어지기 때문에 일반적인 진입규제보다 강력한 규제입니다.

 

샤니: 아하~~ 그러한 제도가 있었군요. 규제가 따르면 반대급부로 기득권을 갖고 있는 쪽이 이익을 보게 되는 것이로군요.

 

오지라퍼: 아무래도 기업들은 물류이동이나 무역, 인력수급 등 여러 가지 면에서 수도권을 선호할 수밖에 없지요. 수도권기업의 40% 정도가 앞으로 공장을 지을 계획을 가지고 있구요, 공장입지 1순위 지역은 역시 수도권을 선호하고 있습니다.

 

공장설립이나 증설계획을 가지고 있는 기업들은 해외진출 계획도 모색합니다. 지방이전보다 값싼 노동력이나 기업들을 유치하고자 하는 캄보디아, 베트남 등 동남아쪽으로 진출하면 어떤가 진단을 하는 거죠. 전경련이나 대한 상공회의소 등에서는 정부를 상대로 맞춤형 대책을 펴 수도권 공장설립에 대한 어려움을 해소해 달라고 지속적으로 요구하고 있습니다. 중소기업이 대기업으로 성장하고 나면 공장증설이 원천봉쇄 되고 있는 실정인겁니다.

 

중소기업이 모기업에 가까운 곳에 입지해야 함에도 불구하고, 총량제나 연접개발제한 등 여러 가지 규제로 인하여 공장부지를 확보하지 못하고 있는 것이 현실이죠. 행정기관 및 공기업의 지방이전과 기업도시 및 기업혁신도시 건설이 추진되면서 수도권의 비싼 공장부지를 매각한 후, 자발적으로 지방으로 가려는 기업들이 있기도 합니다.

 

시대 흐름에 따라 부작용이 속출하면서 개선 요구 목소리가 높아지고있는데 대표적인 문제점은 다음과 같습니다.

 

첫째, 산업 경쟁력 약화 초래.

반도체, IT 등 첨단 업종 특성상 대규모 생산시설 구축이 필요한데 총량제로 인해 증설이 어려워지면서 글로벌 경쟁에서 뒤처질 수밖에 없기 때문이죠.

 

둘째, 고용 창출 기회 상실.

신규 설비투자 확대해야만 새로운 일자리 만들 수 있는데 제약 요소로 작용하다 보니 실업률 증가 원인으로도 지목되고 있습니다.

 

셋째, 기업 경영 불확실성 증대.

미래 수요 예측 통한 선제적 대응 불가해지면서 매출 감소뿐 아니라 폐업 위기 직면하기도 하고 해외 이전 사례도 늘고 있다는 분석입니다.

 

넷째, 재산권 침해 소지.

자유로운 경제활동이 보장되어야 함에도 불구하고 국가가 개인의 권리를 과도하게 침해한다는 비판 여론이 형성되고 있습니다.

 

다섯째, 수도권 역차별이라는 시각.

동일한 조건임에도 불구하고 타지역 대비 불리한 대우 받으면서 불균형 심화시키는 요인 된다는 평가 받고있기 때문이죠.이러한 양상속에서 전문가들은 무조건적인 규제 완화보다는 합리적인 대안 모색이 필요하다고 입을 모으고있는 실정입니다.

 

### 바로 이어서 35-1 별첨으로 서울 준공업지역역 용적률 400%까지 완화된다는 소식의 뉴스를 옮겨놓겠습니다.

 

수고하셨습니다.

 

한 주를 시작하는 월요일!

오늘도 해피데이~~~ ^^