50. 실제사례: 도로와 토지거래허가구역[8]

Q: 안녕하세요. 오지라퍼님!

 

토지투자에 갑자기 관심을 갖게 된

용인에 거주하는 사십대 초반의 직장인 입니다.

 

제가 구입 하려고 하는 토지는

경기도 용인지역 소재의 토지(현황: 답)인데요, 

 

대략 제가 본 토지에 대해 설명 드리자면

- 4차선도로에서 약 40m 떨어진 토지로서, 도로 쪽으로 2필지가 있답니다.

현황상으로는 도로가 있는데, 지적도상(맹지)으로는 도로가 없네요.

 

- 바로 옆에 또 다른 대지(주택)가 있는데,

이 집 또한 현황상의 도로를 이용하고 있답니다.

이러한 토지를 매입해서 장기간 보유해도 될까요?

 

1. 본인이 또는 나중의 제3의 인물이

어떤 건축행위를 하려고 할 때 예상되는 제약조건은?

 

1-1. 부동산에서는 이미 사용하고 있는 도로이기 때문에 함부로 막을 수 는 없고,

건축행위를 하려면 앞에 있는 지주들로부터 사용승낙서를 받으면 된다는 데 사실인지?

   

2. 사용승낙서 받을때 금전적인 보상이 필요한 건지?

 

 3. 입구 쪽의 지주가 사용승낙을 해줬다 하더라도

지주가 바뀌면 어떻게 되는 건지?

(새로운 지주에게 사용승낙을 다시 득해야 되는 건지?)

 

매주 주말이면 집사람과 부동산을 돌아다니는데,

용인지역 땅 값 엄청나네요.

가격(소자본)이 적당하면 토지의 모양이 이상하고,

 

십 수년 다닌 직장에서 퇴직금 중간정산금과,

그 동안 모은 돈 약간 등... 아파트 한 채 가진 거 말고는 전 재산인데...

 

여간 고민스럽지가 않네요.

오지라퍼님의 고견을 부탁 드립니다. -부자-

 

 

A: 안녕하세요? 무척 고민이 되시겠습니다.

 

1. 건축물의 대지 2,000m2미만은 도로 최소 2m가 되지 않다면, 건축허가 받으실 수 없습니다.

2,000m2이상은 최소 4m / 건축물이 연면적 2,000m2이상이라면 도로는 최소 6m이상이라야 됩니다. 

본인이나 제3의 매수자가 처하는 제약조건은 지금과 동일하다고 보시면 되겠습니다.

 

1-1진입도로로 사용될 토지의 사용승낙서를 받으면 건축허가는 득 하실 수 있습니다.

 

2. 사용승낙서를 받고자 하면 지주가 승낙서에 대한 금전적인 지료를 요구하는 것이 대부분입니다.

 

3. 승역지의 지주가 바뀌는 경우에는 다시 사용승낙서를 받아야 합니다.

 

[참고사항]도로에 접한 두필지의 지주가 승낙할리는 없겠지만,

매수하시려는 토지를 소개한 중개업소에

지역권설정을 해줄 수 있는지의 여부를 확인하시기 바랍니다.

 

토지는 무척 마음에 드시나 봅니다?

 

계약을 하시더라도 나중에 문제가 될만한 부분은 정확하게 짚고 넘어가시고,

되도록이면 계약서상 특약부분의 줄이 모자라는 경우에는,

다른 종이에 따로 작성하셔도 상관없으니 상세하게 명시하시기 바랍니다.

따로 작성한 특약부분과 본 계약서와 함께 간인은 꼭 하셔야 하는 것 잊지 마시구요.

 

좋은 결과가 있기를 바랍니다. 

 

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Q: 경기도에 있는 제2종 지구단위지역의 토지입니다.

지목은 전이고 여기가 토지거래허가 구역이라 구입하기가 좀 까다롭다는 군요.

그런데 부동산에서는 이 토지를 사서 잡종지로 형질변경을 해서 당분간 창고업을 하는 것이 어떻겠냐고 합니다.

다행히 고속도로 인터체인지 부근이라 임대할 사람을 쉽게 연결할 수 있다고 하면서요.

다만 이 형질을 바꾸는데 비용이 든다고 합니다.

비용을 들여서 잡종지로 바꾸는 게 더 나을지 판단이 안 섭니다.

 

부동산에서는 잡종지로 형질변경을 하면 지가가 훨씬 상승하니

더 유리하다고는 하는데 어떤지요?

 

자꾸만 질문 드려서 죄송하네요.

처음으로 구입하는 토지라 연간 망설여지는 게 아닙니다.

수고로우시겠지만 답변 기다리겠습니다. –호호맘-

 

 

A: 안녕하세요?

토지거래허가구역이네요. 평수가 어떻게 되는지 궁금합니다만,

기준면적 초과하면 전입을 세대원전부가 하셔야 됩니다.

 

주거지역(60제곱미터 초과),

상업지역, 공업지역(150제곱미터 초과),

녹지지역(200제곱미터 초),

미지정지역(60제곱미터 초과)

 

비용은

허가면적 X 개별공시지가의 30%

(공시지가가 5만 원 이상이면 = 5만원으로 계산)

 

결론적으로 말씀드리면

제 2종지구단위계획구역이라면 괜찮은데요.

1종은 주거위주이지만, 2종은 상업과 공업위주의 도시로 개발될테니 전망이 좋습니다.

 

잡종지로 형질변경을 하자는 이유가 토지거래 허가 때문입니까?

잡종지로 형질변경을 하고나서 창고를 지어 임대를 하는 계획도 좋아보입니다.

사업용토지가 되는 것이고, 토지거래허가도 문제가 없어보입니다.

 

다만, 어느 지역인지 질문만 봐서는 모르오니 해당관청이나

그 지역의 건축설계사무소 등에 방문하셔서 필히 문의하시기 바랍니다.

 

처음 투자치고는 괜찮은 케이스를 찾으셨다고 판단됩니다.

성공투자바라겠습니다. ^^

 

오늘도 해피데이~~~ ^^