47. 실제 상담사례를 통해 알아본다. [5]

안녕하세요?

지난 시간에 이어서 상담사례를 통해 토지투자에 대해 알아보는 다섯번째 시간입니다.

 

Q: 도와주세요! 오지라퍼님.

제가 주말농장을 하다 보니 내 땅에다가 채소를 길러서 형제, 이웃 간에 나눠 먹으면서 우의도 다지고, 나중에 지가 상승을 통해 재테크도 하고 하는 두 마리 토끼를 잡으려는 욕심에 평생 처음으로 토지를 취득하려고 하는데, 아래의 조건의 토지가 있군요. 조언 부탁드립니다. 본인의 주소지는 용인이며, 토지의 소재지도 용인입니다. (거리는 12km 정도)

 

용도: 자연녹지지역

수도: 수질보전특별대책지역, 수변지역.

기타: 자연보전권역

이외 조건 없음

 

상기의 조건이며, 토지는 3필지로 나눠져 있습니다. 정방형의 토지이고, 모서리에 각각의 필지가 도로(폭 3m)에 약 3m정도씩 접해 있으며, 1필지는 대지이고, 나머지 두필지는 잡종지로군요. 주말농장하기에는 좋겠지만, 향후 재테크나 전원주택으로의 효용가치가 판단이 서질 않네요. 무엇보다 "수변지역"이라는 용어가 걸리는 군요. 전문가의 조언을 듣고 싶습니다. 향후 재테크의 효용가치로요?  –부자-

 

A: 안녕하세요? 님의 고민과 걱정에 찬 문의에 답변을 드리자면 다음과 같습니다. 숙지하시기 바랍니다. 상수원관리지역은 1990년대 환경보전법이 분화되어 제정된 수질환경보전법의 저촉을 받고 있으며, 상수원관리지역은 수질보전특별대책지역, 수변구역, 상수원보호구역으로 나누어집니다. 개별적 정의를 살펴보고 해당규제의 반대개념으로서 제한범위 내에서 가능한 건축을 자료로 올려드리오니 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다.

         수질보전특별대책지역 지정현황                                                           [사진출처: 성장팩토리]

 

수질보전특별대책지역은 환경정책기본법에 의한 특별대책으로 오염물질 배출량이 엄격히  제한 받는 지역이며 1권역, 2권역으로 세분됩니다. 1권역의 경우 권역 내에 세대주를 포함한 2인 이상이 6개월을 거주하여야 하는 만큼 허가요건부터 까다롭습니다. 1세대 1주택 허가를 원칙으로 하고 1997년 7월 이후 거주자는 건축연면적 800㎡미만만 건축이 가능하고, 2권역의 경우는 주소지 이전 없이 임야 또는 농지를 구입 후 즉시 허가신청이 가능합니다.

또한 오폐수배출시설과 관련 800㎡이상의 건물, 기타시설물 및 건축연면적 400㎡ 이상의 숙박업 및 식품접객업이 1권역에서 금지됩니다. 지정 규모 이하는 가능하다는 개념이며, 오수를 하수종말 처리시설에 유입, 처리하는 건물이거나 학교, 병원, 도서관 등 지역주민의 공공복리시설로서 오수를 BOD20mg/L 이하로 처리하는 경우에도 허용됩니다.

2권역인 경우에는 공공복리시설이 아니어도 되며 규모에 제한을 두지 않습니다. 오수 처리 기준은 1권역과 같고, 까다로운 허가요건인 것은 사실이지만 이는 불가능을 의미하는 것은 아닌 것이죠. 반면 양식장, 골프장, 집단묘지 등은 허용되지 않는다는 것도 명심해야 합니다.

그리고 다시 한 번 주목해야 할 부분이 있습니다. 법적으로 개별로 건축을 하는 것이지만 실질적으로는 집단화 되는 펜션단지 들이 많이 있는데, 이에 관련 세부기준을 살펴보면 1권역의 경우 하수처리구역 외 지역에서 필지를 분할하여 오수배출시설을 설치하는 경우에 특별대책지역지정(90.07.19) 이전부터 별개의 필지로 되어있는 토지의 경우 각 필지 별로 규제규모 이하의 오수배출시설의 설치가 허용됩니다.

다만 각 필지 별 건축연면적을 합산한 건축연면적이 규제규모 이하일 경우에만 가능하며, 토지가 연접되어 토지 또는 토지상의 건축물의 소유자가 같은 경우 또는 배우자 본인의 직계 존, 비속, 본인의 미혼의 형제, 자매 , 혹은 토지가 인접되어 있으며 같은 용도의 건축물인 경우는 해당이 안 됩니다.

또한 공동명의의 토지가 각 지분 별로 나누어져 분할 등기된 경우에는 분할 등기된 날부터 각 소유자 별로 필지가 분할 된 것으로 봅니다. 이하 특별대책지역 지정 이후부터 97년9월 30일 이전까지, 97년 10월 1일 이후 필지를 분할한 토지의 각 해당 규제사항은 오수배출시설의 입지제한 세부기준을 참고하기 바랍니다.

 

수변구역은 한강수계의 수질보전을 위하여 팔당호, 남한강, 북한강 및 경안천의 양안 중 특별대책지역인 경우 하천, 호소의 경계로부터 1km, 그 외 지역일 경우 500m이내의 지역으로 권역 내 행위제한을 목적으로 지정되는 것을 말한다. 1999년 9월 30일 지정되었고, 건축허가권 및 지도 단속권이 모두 환경부가 아닌 해당 지자체에 있습니다.

지정 당시 기존 취락지가 제외됐기 때문에 강 바로 옆인데도 수변구역이 아닌 곳이 많다. 소규모의 개인 주택은 사실상 건축규제가 불가능한 맹점을 이용한 각종 편법으로 펜션이 들어서고 있기도 한데, 상하수시설의 폐수처리 기준은 BOD10ppm으로 배출수 수질기준을 지키는 조건으로 식당업 등도 합법적 허가도 가능합니다.

 

반면에 공장, 축사 등 금지시설로 위반 시 5년 이하 징역이나 3,000만원 이하의 벌금이 부과된다는 것도 주의해야 합니다. 결국 오염을 많이 발생시키는 건축물의 입지를 제한하기 위한 것으로 일반주택 건축, 기존 건축물의 신축 혹은 증축, 용도변경 및 사무실, 소매점 등의 일반적인 건축은 가능한데 단, 오폐수 처리시설비용은 추가부담 해야 합니다.

 

상수원보호구역은 상수원의 확보와 수질보전상 필요하다고 인정되는 지역으로서, 허용되는 건축물의 종류는 공익상 필요한 건축물 기타 공작물, 생활기반시설, 소득기반시설이 있습니다. 먼저 생활기반시설에서는 보호구역 안에 거주하는 주민이 지목상 대지인 토지에 신축하는 농가주택(100㎡ 이하) 및 연면적 66㎡이하인 부속 건축물, 보호구역 안에 거주하는 주민의 주택의 증축(기존 포함 100㎡ 이하)를 말하는 것으로 일정한 제한을 받습니다.

그리고 농림업 또는 수산업에 종사하는 자가 건축하거나 설치하는 잠실, 버섯재배사, 생산물저장창고, 관리용 건축물 등의 소득기반시설이 있습니다. 실질적으로 버섯재배사를 위장하여 짓는 임업용 주택은 그렇게 낯설지만은 않은 전원주택 유형이죠. 마을회관, 유치원, 경로당 등의 주민공동이용시설과 건축물 기타 공작물의 종전의 용도와 규모의 범위 안에서 개축, 재축, 이전은 가능합니다. 

상수원관리지역의 농지나 임야를 매입할 경우 이러한 관련법을 정확히 파악하여야 하며, 건축허가요건 등은 해당 지자체에 문의하는 것은 필수입니다. 자칫 저렴한 가격 때문에 서둘러 매수한 땅이 각종 규제에 발목이 잡혀 있다면 낭패를 보게 되는 것입니다.

 

엄연히 부딪히는 주민 피해에 대한 배려는 존재할 수밖에 없는 것이고, 그것을 이용한 투자는 이미 투자자들 사이에서 행해지고 있다고 보시면 됩니다. 실질적으로 불법건축은 하지 않을지언정 정확한 환경법의 이해는 전원시대 투자시장에서의 필수가 되었습니다.

 

다시 한번 말씀 드리지만, 수변구역의 행위에 어떠한 제한이 있는지를!!!

농지법, 산지관리법, 건축법과 함께 환경법에 대한 이해가 있어야 하겠습니다.

환경을 더욱 중요시 하는 요즘 라이프스타일로 볼 때, 재테크로서 앞으로의 전망은 밝다고 하겠습니다.

 

다음시간에 또 뵙겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^