38. 등기부 보는 법

이 시간에는 등기부에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

등기부 보는 법.

 

지금까지 우리는 토지투자에 대한 여러 가지의 것들을 알아보았는데 그 중에서도 중요한 한 부분을 차지하는 것이 각종 권리에 대하여 파악하고 이해 해야 하는 권리분석일 것입니다.

 

권리분석에는 여러 가지가 있습니다만, 대표적인 것이 등기부입니다. 등기부를 정확하게 분석을 해야 만이 법률적인 면에서 나의 권리를 정당하게 보전할 수 있습니다.

 

 

1. 부동산등기제도의 의의

부동산의 소유권 및 기타 권리관계는 거래당사자는 물론이고, 타인인 제3자에 대하여서도 중요한 의미를 가지므로 이를 등기부라는 공적 장부에 기입하여 공시하게 됩니다. 그리하여 등기법은 공시법이라고도 하지요.

 

공시제도는 거래대상 목적물을 둘러싼 이해당사자 또는 제3자로 하여금 권리관계를 쉽게 파악할 수 있도록 하여 거래의 안전을 도모하기 위한 것이지요. 부동산에 관한 권리변동은 매매 기타 처분행위 자체만으로는 발생되지 않으며, 이를 등기부라는 공적 장부에 기재, 즉 등기를 하여야 권리이전 등 기타의 행위가 성립되는 것입니다.(민법 제186조).

 

그 중에는 등기를 하지 않아도 되는 것이 있는데, 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않습니다.(민법 제187조). 다만 상속재산을 처분하려고 할 때에는 등기를 하고 처분하여야 한다는 것만 알아두십시오. 나머지 공용징수나 판결, 경매는 내가 직접 등기를 하지 않아도 법원에서 알아서 하게 되는 등기입니다. 

2. 우리나라 부동산등기제도의 특징
우리나라는 등기부는 한 필지의 토지. 또는 한 동의 건물에 대하여 한 개의 등기부를 갖게 합니다. 등기의 신청은 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 해야 하는데요, 이는 등기의 진정성을 확보하기 위한 조치입니다만 예외적으로 상속등기와 같이 단독신청을 허용하는 경우가 있다는 것도 알아두십시오. 현실에서는 위임장과 인감증명서를 첨부하여 법무사나 권리자와 의무자 중 어느 일방이 하고 있습니다.
 
등기를 신청하면 등기관이 심사를 하게 되는데, 등기관이 등기사항의 진정여부를 심사함에 있어서 형식적으로 심사를 하는데, 예를 들어 등기에 필요한 서류만 온전히 갖춰지면 등기를 접수하게 됩니다. 우리나라의 경우, 등기신청에 대한 심사의 범위를 등기절차법상의 적법성 여부에 한정하여 심사하는 형식적 심사주의를 채택하고 있기 때문입니다. 이 등기가 진정한 법률행위로 인한 등기인지 따지지 않는다는 얘기입니다. 구비서류 등 형식에만 맞으면 진위여부 가리지않고 등기를 해 줍니다.
 

[등기부의 구성]

등기부는 표제부와 갑구, 을구로 구성되어있습니다.

 

1)표제부에는

표시란에는 각 토지의 지번, 부동산의 상황과 변경에 관한 사항이 기재되어 있고,

일반적으로 접수일자, 소재, 지번 및 등기원인 및 기타사항으로 채워집니다. 토지인 경우 지번, 지목, 면적 등이 각각 기재되어 있습니다.

 

2) 갑구에는

소유권에 관한 사항만 기재되어있습니다, 소유권의 이전 및 보전, 소유자의 성명과 주소.

소유권에 대한 권리인 압류, 가압류, 가처분, 예고등기, 경매신청등기 등이 기재됩니다.

 

3) 을구에는

소유권 이외의 제한물권에 관한 사항만 기재됩니다. 즉 전세권, 임차권 등의 용익물권, 채권확보를 위한 근저당, 압류 등과 저당권자의 성명 및 주소, 설정금액(근저당의 채권최고액은 금융권인 경우 실제 대출금의 130% 수준이다)등이 기재됩니다. 용익물권에는 전세권, 지상권, 지역권이 있고, 담보물권에는 저당권, 유치권, 질권이 있습니다.

 

### 제한물권이란 소유권에 비해 물권적 지배가 한정되어있음.

 

[등기의 종류]

1)보존등기

맨 처음으로 갑구에 하는 등기입니다. 출생신고라고 생각하면 되구요, 건축물인 경우에 신축 후에 처음으로 하는 등기. 토지의 경우는 간척 등으로 인하여 없었던 토지가 처음으로 생겨났을 때 하게 되는 등기가 바로 보존등기입니다.

 

### 등기관이 접수를 받고, 권리자에게 등기권리증까지 교부하였다고 해도 실제로 등기부에 입력하지 않으면 등기가 안된 것입니다. 그러나 현실에서는 등기를 접수하고 등기가 완료되면 그 자리에서 등기부를 발급 받아보는 것이 일반적이기 때문에 그러한 일은 없다라고 해도 과언은 아닙니다. 

 

2)변경등기 

어떠한 등기를 한 후에 그 등기내용에 변동이 생긴 경우에 하는 등기입니다. 예를 들어 주소변경이라든지, 전세금액변경, 면적의 증감, 지목의 변경 등이 있을 때 하게 됩니다.

 

3)경정등기  

변경등기와는 달리 어떠한 등기를 하였는데 애초부터 잘못했을 때, 그 내용을 정정하고자 하는 등기가 경정등기입니다. 등기내용의 착오 또는 일부 중요내용을 빠뜨리고 못한 경우에 바로 잡는 등기입니다.

 

4)말소등기 

기존등기내용의 전부가 원시적이든, 후발적이든 현재의 실체관계와 불일치하게 된 경우 기존에 있던 등기를 소멸하는 등기입니다, 별도 독립등기로써 말소등기를 하고 기존에 있던 등기는 주말(빨간색으로 줄을 치는 것) 합니다.

 

5)회복등기

말소회복등기: 기존등기가 전부나 일부가 부적법하게 말소된 경우 이를 회복시키는 등기,

멸실회복등기: 등기부의 전부나 일부가 멸실 된 경우 이를 회복하는 등기.

 

6)멸실등기 

등기된 부동산이 전부가 멸실 된 경우 행하는 등기입니다,

☞ 멸실의 개념 비교 → 멸실등기는 부동산의 물리적 멸실 시 해야 하는 등기이고, 멸실회복등기는 등기부의 멸실 시에 하는 등기 임. 부동산의 일부가 멸실되었을 때는 변경등기를 하는 것입니다.

 

7) 환매등기

부동산 매매 계약에서 매도인이 나중에 정해진 기간 내에 지금의 매수인에게서 다시 부동산을 사오겠다고 하는 등기입니다. 예를 들어 팔고 싶지는 않으나 돈은 급하고, 친구에게 내집을 팔면서 정해진 기간 내에 다시 사오겠다 라고 할 때 하는 등기입니다.  

### 이때 정해진 기간 안(5년)에 환매권을 행사하지 않으면 권리는 소멸됩니다.

 

다음 편에 계속하겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^