37. 개발행위 허가규모와 연접제한이란?

샤니: 공장 총량제는 이제 어렴풋이 알았고,

연접개발제한이라는 것이 있다고 기억되는데, 그건 또 뭔가요?

 

오지라퍼: 네. 토지에 개발행위를 하려면 여러 가지 갖추어야 할 것들이 있지요.

지금은 폐지된 연접개발제한이란 제도와 함께 개발행위에 대한 부분을 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

다소 딱딱한 내용이더라도 알아두시면 좋겠습니다.

 

연접개발제한제도란? 기본적으로 난개발 방지를 위해 개별적 개발행위 허가면적을 합산하여 일정면적 이상은 개발행위를 못하게 하는 제도인데, 이 규정은 주로 기반시설이 부족한 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서만 적용되었는데요, 근거는 국토계획법, 산지관리법, 수도권정비계획법에 두고 있었습니다.

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그런데, 연접개발제한 사항이 토지이용계획확인원에도 나타나지 않기 때문에 일반들이 알기 어려웠고, 이로 인한 재산권침해 민원이 지속 제기되자 정부는 국토계획법에 있던 연접개발 제한규정(시행령 제55조 제4항)은 2011.3.9  산지관리법에 있는 연접제한 규정을 폐지하고, 도시계획위원회 심의를 받도록 대체했습니다.

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현행법상 수도권정비계획법에서만 연접개발제한 규정이 명문화되어 있습니다.

 

[수도권정비계획법상 연접개발제한 사항]

1. 국토부 고시 「자연보전권역 안에서의 연접개발 적용 지침」은 수도권 자연보전권역 안에서의 행위제한을 효율적으로 운영하기 위한 목적으로 하고 있는데, 2008.4.8 개정 이후 지금까지 시행되고 있습니다. 수도권정비계획법 제9조에는 자연보전권역의 행위제한 규정을 두고 있습니다.

 

2. 연접개발이란, 개발사업 목적으로 여러 번에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 연접하여 개발함으로써 사업의 전체 면적이 일정 규모 이상으로 되는 사업을 말합니다.(수도권정비계획법 시행령 제13조)

3. 연접개발 적용 지역은 수도권 자연보전권역에 있는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 비도시지역을 대상으로 합니다.

 

​4. 연접개발 적용기준은, 각 개발사업을 동일한 목적으로 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 연접하여 개발함으로써 사업면적이 일정규모 이상으로 되는 경우에 적용하며, 이때의 연접은 사업주체가 다르거나 사업시기를 달리 적용하는 경우에도 적용합니다.

연접 여부는 사업목적의 동일여부, 사업의 연속성, 당해지역의 지형적 특성, 토지이용상 일단의 토지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 그러나, 고속도로, 일반국도, 철도, 산지나 농지로 분리된 경우로서 보행이나 자동차에 의한 통행이 용이하지 않은 경우에는 연접개발로 보지 아니할 수 있습니다.

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5. 연접개발 대상 사업과 적용 기준면적은 다음과 같은데요, 기준면적 이상이면 개발행위를 제한하겠다는 의미입니다.

​- 택지조성사업 3만㎡이상

- 공업용지조성사업 3만㎡이상

- 관광지조성사업 3만㎡이상

- 도시개발사업 3만㎡이상

- 지역종합개발사업 3만㎡이상(수도권정비계획법 제9조)

- 수도권정비위원회 심의를 거친 경우 6만㎡ 이하까지만 가능(수도권정비계획법 제14조)

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결론적으로, 수도권정비계획법에서는, 수질보전 등을 위해 자연보전권역에 한하여 연접개발 제한에 관한 규정을 별도 지침으로 두고 있는 것입니다. 연접한 두 개의 필지에 대하여 각각 개발행위허가가 신청된 경우, 허가권자는 국토계획법 제55조 제1항(개발행위 허가기준) 근거로, 개발행위 목적과 연접한 필지의 개발행위 등을 종합적으로 고려하여 허가 여부를 판단합니다.

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국토계획법 시행령 개발행위허가 기준(제55조 제1항)은 다음과 같은 규모일 때만 허가합니다.

​- 주거지역, 상업지역,자연녹지, 생산녹지 : 1만㎡ 미만

- 보전녹지, 자연환경보전지역 : 5천㎡ 미만

- 관리지역, 농림지역, 공업지역 : 3만㎡ 미만

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이로 볼 때, 기반시설이 부족한 녹지지역과 비도시 지역에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우, 여전히 도시계획심의를 통해 연접개발규모를 제한하고 있다고 봐야 하겠습니다.

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국토법에서 연접개발 금지 규정이 삭제되었다고 하여 연접개발이 전면적으로 허용되었다고 볼 수 없는 부분이 되는 것입니다.

 

토지의 개발행위(대지조성공사 등)를 시행할 경우, 일정면적 이하는 개발행위허가, 그 이상의 면적은 도시기반시설 등을 충분히 고려한 도시개발사업(지구단위계획, 산업단지개발, 택지개발 등)의 요건을 갖추도록 이원화되어 운영 중입니다.

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【개발행위 절차】

 

            도시기본계획과 도시개발계획

【개발행위의 종류와 허가 대상】

구 분	도 시 지 역	비 도 시 지 역
건축물의 건축	모든건축물	연면적200㎡ 이상 또는 3층이상
공작물의 설치	50톤,50㎥ ,25㎡ 초과	150톤,150㎥ ,75㎡ 초과
형질변경	50㎝를 초과하는 성토,절토	660㎡ 초과의 토지에서 50㎝를 초과하는 성토,절토
토석채취	25㎡ ,50㎥ 초과	250㎡ ,500㎥ 초과
토지분할	최소대지면적 이하로의 분할 제한(주거60㎡,상업, 공업 150㎡ ,녹지지역 200㎡ )	개발행위허가로 제한(2006.3월부터)
물건적치	50톤,50㎥ ,25㎡ 초과	500톤,500㎥,250㎡ 초과

 

​【개발행위의 규모】

​①법 제58조제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 개발행위의 규모"

다음에 해당하는 토지의 형질변경면적을 말하는 것인데, 다만, 관리지역 및 농림지역에 대하여는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의 범위안에서 당해 특별시·광역시·시, 군의 도시계획조례로 따로 정할 수 있습니다. 녹지지역과 자연환경보전지역은 국토계획법에서 정하고 있고, 산지는 산지관리법에서 별도로 정하고 있습니다.

용 도 지 역	도 시 지 역	주거지역		10,000 ㎡ 미만
		상업지역		10,000 ㎡ 미만
		공업지역		30,000 ㎡ 미만
		녹 지 지 역	자연녹지	10,000 ㎡ 미만
			생산녹지	10,000 ㎡ 미만
			보전녹지	5,000 ㎡ 미만
	도 시 지 역 外	관 리 지 역	계획관리	30,000 ㎡ 미만	※ 사전환경성검토 10,000㎡ 이상 (공장 5,000㎡ 이상)
			생산관리	20,000 ㎡ 미만	※ 사전환경성검토 7,500㎡ 이상
			보전관리	10,000 ㎡ 미만	※ 사전환경성검토 5,000㎡ 이상
		농림지역		20,000 ㎡ 미만	※ 사전환경성검토 7,500㎡ 이상
		자연환경보전지역		5,000 ㎡ 미만	※ 사전환경성검토 5,000㎡ 이상

※ 사전재해성검토 5,000㎡ 이상 ([산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조]에

따른 공장설립승인의 경우 10,000 ㎡ 이상)

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​②대상토지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우

제1항의 규정을 적용함에 있어서 개발행위허가의 대상인 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용합니다. 다만, 개발행위허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐 있는 용도지역 중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 안됩니다.

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③면적제한을 받지 아니하는 경우(최대규모 예외조건)

(1)지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서 이루어지는 토지의 형질변경으로서

당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우

(2)해당 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우

   ⑵의2. 해당 개발행위가 「국방·군사시설 사업에 관한 법률」 제2조제2항에 따른 국방·군사시설사업으로 이루어지는 경우

(3)초지조성, 농지조성, 영림 또는 토석채취를 위한 경우

(4)건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 지목의 변경을 수반하지 아니하는 토지복원사업

(5)그 밖에 국토해양부령이 정하는 경우

④연접개발하는 경우

제1항 및 제2항을 적용할 때 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다.

 

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 면적 산정에 포함하지 아니한다.

(1)지구단위계획이 수립된 지역인 경우

(2)서로 다른 용도지역에서 개발행위가 이루어지는 경우

(3)도시계획시설사업의 부지인 경우

(4)제3항제3호에 따라 면적제한을 적용받지 아니하는 경우

(5)2003년 1월 1일 전에 개발행위가 완료된 경우

 

⑤연접규제 제외사항[참고바랍니다]

다음 각 호의 어느 하나에 행당하는 경우에는 제4항을 적용하지 아니한다.

​(1)다음 각 목의 요건을 갖춘 경우. 다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 지역여건상

다음 각 목의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 해당 지방자치단체에

설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할 수 있다.

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가. 개발행위허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여

개발행위가 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도·일반국도 또는 너비 20미터

이상의 도로·하천·공원 등 지형지물에 의하여 분리될 것

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나.개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로,

[도로법 제8조]에 따른 도로(고속국도는 제외한다) 또는 [농어촌도로 정비법 제2조]에

따른 농어촌도로 중 너비 6미터 이상인 도로에 직접 연결될 것

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(2)개발행위허가의 대상인 토지가 자연취락지구, 개발진흥지구, 기반시설부담구역 또는

[산업입지 및 개발에 관한 법률 제40조의2]에 따른 공장입지유도지구에 위치한 경우

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(3)개발행위허가의 대상인 토지에 제1종근린생활시설 또는 주택([주택법 제16조]의

규정에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다)을 건축하고자 하는 경우

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(4)계획관리지역(관리지역이 세분되지 아니한 경우에는 관리지역)안에서 다음 각 목의

공장 중, 부지가 1만제곱미터 미만인 공장의 부지를 종전 부지면적의 50퍼센트 범위 안에서

확장하는 경우. 이 경우 확장하고자 하는 부지가 종전 부지와 너비 8미터 미만의 도로를

사이에 두고 접한 경우를 포함한다.

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(가)2002년 12월 31일 이전에 준공된 공장

 

(나)법률 제6655호 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제19조의 규정에 의하여 종전의

[국토이용관리법]·[도시계획법] 또는 [건축법]의 규정을 적용받는 공장

 

(다)2002년 12월 31일 이전에 종전의 [공업배치 및 공장설립에 관한법률]

(법률 제6842호 공업배치및공장설립에관한법률중개정법률에 의하여

개정되기 전의 것을 말한다) 제13조에 따라 공장설립 승인을 얻은 경우 또는

같은 조에 따라 공장설립 승인을 신청한 경우(별표 27 제2호타목에 따른 면적제한

요건에 적합하지 아니하여 2003년 1월 1일 이후 그 신청이 반려된 경우를 포함한다)

로서 2005년 1월 20일까지 [건축법 제21조]에 따른 착공신고를 한 공장

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​@@@필요하신 분들은 다음사항을 더 파악하시기 바랍니다.

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【지구단위계획과 성장관리방안의 계획내용 비교】

【국토계획법 관련조항 발췌 _ 성장과리방안 수립관련】

【개발행위허가 세부 심의기준 및 신청자 검토내용】

 

힘드셨죠? 내용도 길고~~~

유능한 토지투자자는 개발에 대한 내용을 꿰고 있어야 합니다.

요 정도는 약과라고 보셔야합니다. ^^

 

수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^