36. 공장 및 기업용 토지

안녕하세요?

지난 편에 이어서 계속 하겠습니다.

 

수도권 공장의 지방이전과 관련한 애로를 묻는 설문에 대해 응답한 200개 업체 중 48.0%는 '지방근무 기피'를 꼽았으며, '낮은 시장 접근성 및 높은 물류비'는 37.5%, '지방에 입지함에 따른 실익 부족'이라는 응답은 11.0%로 나타났고, 200개 업체들은 '수도권규제 중 무엇이 가장 애로이냐'는 설문에 대해 41.5%의 기업이 과밀부담금 등의 각종 부담금을, 30.5%는 공장총량제를, 28.0%는 공장 신, 증설규제 순으로 꼽았다고 합니다.

경기침체가 계속되고 있지만 실적이 좋은 기업들은 공장을 확대하려 하고, 기업내부에 쌓여 있는 돈이 투자로 연결될 수 있도록 규제를 완화하고, 해결방법을 찾아주는 등의 대책이 필요하다는 여론이 있습니다.

 

샤니: 그렇다면 좋은 입지의 땅을 사놓고 공장이나 창고의 허가를 받으려면 어떤 수순을 밟아야 하는지 궁금하네요?

오지라퍼: 공장, 창고 등 건물은 토지의 형질변경 또는 전용허가를 받고 동시에 건축허가를 받아야 지을 수 있는데 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 수도권정비계획법, 산림법, 산지관리법, 농지법 기타 공장설립에 관한 법률 등이 적용됩니다.

 

공장신축 허가를 신청하면 허가우선순위에 의하여 허가를 내주는데, 신청한 분기에 받는 경우도 있을 수 있구요, 그렇지 못한 경우에는 다음분기나 다다음 분기까지도 기다려야만 허가를 받을 수 있습니다. 지역별로 허가를 받을 수 있는 업종도 다르고 허가 대상 부지면적도 10,000㎡(3,025평) 이하인 경우에는 허가권자가 각 지방자치단체장(시장, 군수)이지만, 그 이상이 되면 도지사 및 국토교통부장관이 됩니다.

수도권을 비롯한 대도시 주변에 크고 작은 공장이 수없이 많지만, 대체적으로 부지면적이 500∼1,000평에 건물 200∼500평 내외의 개별적인 개발행위로 인허가를 받은 공장 또는 창고 건물이 주류를 이룹니다. 이러한 이유는 주로 도로, 교통, 인력 등 입지여건이 양호한 대도시 주변에 영세제조업이 몰릴 수 밖에 없었고, 그 동안 인허가를 득하는 문제에 있어 소규모 면적이 비교적 쉬웠기 때문이기도 하고, 과거 수도권의 준농림지역 내에서 인허가를 내주는 기준이 건폐율40% 용적률 80%로 현재보다 훨씬 좋은 여건이었기 때문이기도 합니다

그리고 건물을 창고용도로 짓는 것은 "총량제"에 해당이 되지 않으므로 우선 창고로 허가를 받아 건물을 지어 제조업 가동을 하면서 "공장"으로 용도변경 신청을 하여 "총량제"에 의한 순서를 기다리는 경우도 많이 있었습니다. 그러다가 수도권 난 개발이 오랫동안 문제가 되어오자 2003년 1월부터 “지구단위계획”이라는 인허가 방식이 생겨나면서 소규모의 공장 및 창고건물은 인허가를 받기가 어려워졌고 3,000평 이상의 면적에 지구단위계획을 수립하여야만 공장이나 창고 건물을 지을 수 있게 되었습니다.

 

샤니: 공장부지라고 한정을 짓고 중점적으로 알아봐야 할 것들은 무엇이 있나요?

 

오지라퍼: 일단 어떤 공장인지를 먼저 파악해야 하고, 산업분류표에 의한 분류번호, 거기에는 업종별 코드가 있습니다. 코드번호를 알아야 합니다. 그리고 공장 별 건축면적에 따른 대지허용비율이 있는데 이건 산업분류표를 찾아보고 몇 퍼센트에 해당하는지 반드시 알고 있어야 합니다. 그 밖에 종업원수, 기숙사 건축의 유무, 공해는? 오, 폐수를 발생시키는 업종이라면 처리시설은 어떻게 해야 하는지? 대지면적은? 주 진 출입 차종? 전기는? 지하수는 뚫을 건지? 등등 공장 설립에 관한 법, 수도권 정비계획법 등에 의한 입지조건과 규모의 허용범위 등도 파악해야 합니다. 물류이동의 동선을 생각하여 비용을 최대한 절감할 수 있어야 하고, 지역특성상 인력수급에는 문제가 없는지, 지역지구제에 부합되는지, 공장부지가 연접개발제한에는 걸리지 않는지? 여러 가지 다 나열할 수도 없습니다.

 

샤니: 남들이 토지투자로 돈 벌었다 할 때 쉽게만 들어왔는데, 그만큼 공부도 해야 하고 노력도 많이 해야 되는군요.

오지라퍼: 공장부지든 창고부지든 뭐니뭐니해도 입지선정이 우선입니다. 투자자가 어떠한 지역 상황에 아주 밝고, 부동산 매매에 경험이 있다 하더라도 특정 매물을 놓고 시세 및 입지를 정확하게 분석하여 판단하기란 여간 어려운 일이 아닐 수 없습니다. 토지의 용도는 그만큼 다양성을 띠며, 어떻게 개발하느냐에 따라 달라지기 때문에 어떤 부지에 대하여 이렇다 저렇다 단언 할 수는 없다는 것이지요.

 

샤니: 그렇겠네요. 어떤 지역을 골라야 하고, 또 어떤 땅을 사야 공장이나 창고 등을 지을 수 있는지 그런 땅을 찾는 것부터가 중요한 일이겠네요.

 

오지라퍼: 일반적으로 많은 사람들은 내 눈에 쏙 들어오는 좋은 땅이 있을 것이라고 생각하게 됩니다. 도로 옆에 붙어있으면서 네모 반듯한... 그것도 아주 저렴한 값에 말이죠. 그러나 현실은 그렇질 못하네요. 지형이나 지세나 도로상황이나 미래 발전가능성 등을 보고 결정해야 하며, 모양이 안 좋으면 최대한 좋게 만들 수 있는 보는 눈을 키워야 하는 것이 우선입니다. 이러한 능력은 많은 답사를 통해서 좋은 것도 보고, 나쁜 것도 보면서 경험이 쌓여야 그제서야 “이 정도면 괜찮네” 하고 판단할 수 있게 됩니다.

 

땅이란 것이100% 호언장담할 수 있는 것이 아니기 때문에 땅에 대해서 잘 안다고 하는 사람들이 호언장담 하는 것을 보면 오히려 신뢰성을 의심해야 합니다. 보편 타당한 선에서 물건을 평가하고 구입결정을 하여야 하지만 그 일 또한 쉬운 일은 아니지요. 내가 사고자 하는 땅이 어느 정도 결정이 되었다면 그 다음으로 해야 할 일이 해당관청에 개발행위에 대하여 가능성 여부를 알아보아야 하는 것이 순서인데, 해당관청의 해당부서에 문의하는 것과 병행하여 그 지역에 있는 토목설계사무소나 건축설계사무소에 문의하시는 것도 추천드릴 만한 방법입니다. 왜냐하면 그러한 일을 업으로 삼는 사람들이기 때문에 누구보다도 그 일에 있어서는 정통하기 때문이지요.

 

또 한가지 가장 중요하게 말씀 드리고 싶은 점은 입지선정을 할 때, 주변에 가까운 토지전문가와 사전에 의논을 해가면서 진행하는 것이 오히려 실패의 위험성에서 피해 나가는 현명한 방법이라 하겠습니다. 비용이야 좀 들어가겠지만 그 비용의 몇 배, 몇 십 배의 효과를 얻을 것입니다.

 

샤니: 그렇다면 요즈음 산업용 토지. 즉 공장부지나 물류창고부지에 투자를 하려면 어느 지역을 중점적으로 보아야 할까요? 너무 노골적인가요?

 

오지라퍼: 현재 수도권은 당연하고, 충청이남과 서해안쪽이 산업용 토지로의 투자처로 선호되는 지역입니다.

도로망이 좋아지면 물류이동이 수월하기 때문이죠. 항만시설도 한 몫을 하고 있습니다.

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너무 길어지니까 오늘은 여기까지 하시고,

다음편에서는 연접개발제한 등에 대해서 얘기를 나눠보겠습니다.

수고하셨습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^