(4)토지의 자연적 특성을 생각하라!!!

오늘은 토지가 가지고 있는 자연적 특성에 대해서 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

내용이 좀 길지만 꼭 알아두었으면 합니다.  ^^

 

Q: 토지도 종류별로 특성이 있다는데 어떻게 다른가요?

 

A: 토지는 일반적인 재화와 달리 자기만의 고유한 특성을 갖고 있습니다. 똑 같은 조건과 성질을 갖고 있는 토지는 이 세상에 없다. 라고 생각하시면 됩니다. 땅의 모양이나 경사도, 지질 등의 구조가 다 다르죠. 이러한 특성은 사회적, 물리적, 경제적, 제도적인 복잡한 요소들이 합쳐져서 개별적인 가치를 지니고 있거든요. 토지가격 또한 차별화되기 때문에 토지에 대한 정확한 분석이 필요하게 되는 것입니다.

 

이러한 특성들은 지역적인 환경요인에 따라 복잡 다양하게 분류되기 때문에 우리는 토지의 특성을 잘 파악하여야 한다고 역점을 두어 말해두고 싶습니다. 토지의 특성을 잘 파악해야만 토지의 이용 상태를 결정하는 기본적인 요인으로 사용할 수 있게 될 테니까 말이죠.

 

토지의 어떤 특성 때문에 어떤 결과가 생기게 되고, 또 그 결과에 대하여 어떤 방식으로 다가가야 되는지에 대하여 생각해보는 시간을 가져보도록 하죠. 물론 하루아침에 다 연결될 것으로는 생각하지 않습니다. 차츰 시간이 되는대로 자꾸 생각하고 연구하는 자세가 중요합니다.

 

 

*토지의 자연적 특성

 

*부동성(위치의 고정성)

토지는 위치가 고정되어 있기 때문에 움직일 수가 없다는 것은 다들 아실 겁니다. 옆에 다른 토지와 계속 붙어있는 연속성을 갖기 때문에 이동시킬 수 없습니다. 하나의 개별 필지를 분할하여 다른 곳으로 보낼 수 있는 것이 아니므로 위치는 고정된 상태에서 경계에 따라서 이용할 수밖에 없다는 말씀입니다. 이러한 토지의 특성 중 하나인 부동성은 부동산활동의 국지화를 초래하고 토지의 수요와 공급의 불일치 현상이 일어나며, 토지가격의 차별화가 발생하게 되는 것이죠.

 

=부동성 때문에 발생하는 결과.

-추상적 시장으로 존재

-정보활동 및 임장활동(臨場活動) 요구

-부동산활동, 부동산현상, 부동산시장의 국지화(지역성)

-특정위치를 갖는 토지에 특정한 지대발생

-지역분석의 근거

-토지이용방식과 입지선정에 중요한 영향을 미친다.

 

Q: 그러니까 토지는 그 지역에 그 모양 그대로를 어떻게 잘 이용하느냐에 달려있다는 거군요. 그러러면 그 지역의 특성에 대해서도 아주 자세하게 잘 알아야 하겠군요?

 

A: 네 정확하게 짚으셨습니다. 내 땅이 속한 그 지역에 대하여 다양한 면들을 파악하여 어떠한 용도를 가지고 어떠한 땅을 사느냐에 따라서 투자의 성패를 좌우하게 되는 것입니다.

 

*영속성

토지라는 것은 일반재화와 달리 지속적인 사용에도 불구하고 그 토지자체는 닳아 없어지지

않고 영구히 지속됩니다. 이러한 영속성의 특성은 사람들에게 자산가치로서 영구히

소유하려는 투자의욕을 유발하게 되죠. 그리고 물리적으로 영구적인 재화일지라도 토지의

활용가치는 사회적 변화와 일정한 경제적 주기에 따라 달라지기 때문에 토지의 유용성에

따라서 또 입지에 따라서 자산가치의 차이를 가져오게 되는 것입니다.

 

=영속성 때문에 발생하는 결과.

-장기적 배려 하에 부동산 활동을 함.

-투자재로 선호된다.

-가치보존력이 우수하며, 물리적 감가상각은 발생하지 않는다.

-자본이득과 소득이득의 발생.

-인플레가 나타날 시 최고의 안정적인 자산보유수단이 된다.

 

Q: 사람도 흙에서 나와 흙으로 가는 데는 시간이 한정적인데 사람과는 비교할 수 없는 그런 영속성이라면 처음에 정말 잘 골라서 사두어야겠어요.

 

A: 네. 수명이 있는 일반재화들은 그 수명이 한정되어 있으므로 한번 잘못 사더라도 일정기간 사용하여 기한의 이익을 어느 정도 취하면 되지만 거기에 비해 토지는 영원 무구한 생명을 가진 재화이므로 잘못 선택하면 장기간 수익도 취하지 못하고 팔리지도 않는 애물단지가 되기도 한답니다.

 

Q: 누가 보더라도 평생을 가지고 있고 싶어 하는 그런 토지를 찾아야 하겠군요.

 

*부증성(비 생산성)

토지는 다른 노동생산물처럼 생산비를 투입하여 생산할 수 있는 그런 재화가 아니므로

물리적 절대량을 임의로 증가시킬 수 없습니다. 이러한 부증성의 특성은 토지의 공급을

제약하여 인구밀집지역에서 부동산가격의 상승을 유발하고, 용도의 결정과 토지의 개발에

종합적인 분석이 필요하죠.

 

그러나 이러한 특성은 부동산의 경제적인 토지의

공급측면에서는 달리 해석해야 합니다. 예를 들어 간척이나 개간을

통해 택지나 공업용지개발을 통해서는 신규토지공급이 가능하고, 용도지역의 지정변경을

통하여 수요에 적절히 대응하여 토지의 공급이 가능하게도 되는 것입니다.

 

=부증성 때문에 발생하는 결과.

-균형가격 형성이 곤란.

-토지의 절대량의 부족문제, 희소성 증대.

-토지의 독점소유욕을 갖게 하고, 지가상승 현상.

-토지이용의 집약화 원인.

 

A: 결코 늘어나지는 않지만 내 땅이 새로운 개발계획이나 새로운 좋은 방향의

공급계획에 편입이 된다면 그 것이야 말로 정말 즐거운 일이 아닐 수 없습니다.

 

Q: 그런 땅을 찾아내려면 많은 경험과 공부가 필요한 거죠?

 

 

*개별성(비대체성)

토지는 사람과 같이 똑 같은 모양과 성질을 갖는 것이 없습니다. 지표상에 존재하는 모든 토지는 위치와, 지형, 지세, 지반 등 동일한 조건을 갖는 것은 없으며, 대체할 수 없는 특성을 갖고 있습니다. 물론 사회적 경제적으로는 용도 또는 가치 면에서 유사한 특성을 갖는 토지는 있지만 이는 물리적으로 동일한 것이 될 수는 없습니다. 이러한 개별성은 부동산 가격과 수익을 차별화하고, 용도의 경합을 초래하여 토지의 최 유효 이용이라는 과제를 남기게 됩니다.

 

=개별성 때문에 발생하는 결과.

-일물일가의 법칙 배제.

-부동산시장을 비공개, 비표준화, 비조직화, 독점화된 시장.

-부동산 활동과 현상이 개별화.

-부동산의 비교가 곤란하고, 부동산이론의 복잡다양화.

-개별분석의 근거.

 

Q: 역시 이 개별성이란 특성도 어떤 토지이던 간에 그 토지에 맞게 유효한 이용행위를

해야 한다는 말로 해석해도 되겠죠?

 

A: 물론 그렇습니다. 땅에는 다 임자가 따로 있다는 말이 나오게 된 것도 이런 특성

때문이 아닐까 생각합니다.

 

*인접성(연결성)

토지가 가지고 있는 고유한 특성 중에 인접성이란 말 그대로 붙어있다 라는 의미입니다.

하나의 토지는 반드시 다른 어떤 토지와 붙어있는데 그러기 때문에 토지는 그

주변토지로부터 영향을 받게 됩니다. 대표적으로 가격과 용도에서 영향을 많이 받죠.

주변토지의 가격이 높으면 내 토지 가격도 높습니다. 따라서 토지투자 시에는 사고자 하는

토지도 중요하지만 인접해 있는 토지들은 어떤지 꼭 살펴보아야 합니다.

 

=인접성 때문에 발생하는 결과.

-토지의 이용에 협동적 이용을 필연화

-경계문제

-지역분석 필연화

-감정평가에서 비교방식 적용을 가능케 함

 

내 땅이 중요하면 할수록 곁에 붙어있는 땅도 중요하게 생각하여야 합니다. 내 돈이 아까우면 남의 돈도 아까워하라!!! 역설적인 비유일 수도 있겠지만 내 땅은 그림 같은데 옆 땅이 푹 꺼져있다거나 혐오시설이 있다거나 하면 내 땅도 그만큼 가치를 인정받기가 힘들어 진다는 거…

다들 아시는 얘기죠?

 

오늘은 토지의 자연적 특성에 대해서 얘기해 보았는데...

5편에는 토지의 인문적 특성에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

여러분~~~ 오늘도 해피데이~~~