(1)토지 투자하려면 처음부터 따라오세요~~~

-토지투자와 관련하여 지속적으로 연재를 하려합니다.

관심을 가지고 계신 분들은 처음부터 잘 따라오시면 어느새 토지투자의 전문가가 되어 있을 것이라 확신합니다.

자~~~ 출발해 볼까요?

 

 

Q: 토지투자를 꼭 하라는 이유가 분명하게 있으신가요?

 

A: 요즘 큰 부자들 사이에서는 아파트 투자를 얘기하는 사람이 거의 없습니다. 부동산투자로 돈을 번 사람들의 거의가 요즘엔 땅 얘기들로 시간가는 줄을 모를 지경이죠. 해외부동산으로 눈을 돌리는 사람들도 많습니다. 앞으로 주택가격의 하락이나 보합에 머무를 것이라는 생각들을 하고 있는 겁니다. 인구감소 등 주택의 수요는 줄어들 것이라고 예견하는 겁니다. 통계청에서 발표한 향후 10년간의 사회변화에 대한보고서를 보면 베이비붐세대가 은퇴를 시작하면서 35-54세 연령대의 인구는 2011년부터 줄어들고 있습니다.

 

Q: 저도 얘기는 들었습니다. 그래서 역세권 소형아파트들로 관심이 많다고 하네요.

 

A: 맞습니다. 직주거리가 가까운 역세권 소형아파트들은 앞으로도 영향을 크게 받지는 않을 것으로 보기 때문에 주택임대사업 등을 염두에 두시는 투자자들은 그 쪽으로 방향을 잡는 것으로 보입니다. 그러나 누가 뭐라고 해도 토지투자가 제일이라고 생각합니다. 주택이나 상가, 오피스텔, 사무실 등은 어느 정도 상승의 한계가 있죠. 그러나 토지는 그게 없습니다. 얼마나 오를지 아무도 모릅니다. 정말이지 대박이 나면 백배 이상이라도 오르는 것이 토지입니다. 그런 점이 토지투자의 매력이라고 할 수 있습니다.

 

Q: 인구가 줄면 토지의 수요도 따라서 줄지 않을까요?

 

A: 물론 그럴 수도 있습니다. 주택이든, 토지든 앞으로는 지역별 차별화가 더욱 심화 될 것으로 예견되기 때문에 입지선정을 잘 하셔야 할 것입니다. 주택가격도 우리나라 전체 평균적으로 보았을 경우에 하락한다는 것이지 서울과 수도권 등 수요가 많은 지역은 분명히 있게 마련이니까요. 토지도 마찬가지라고 생각합니다. 앞으로는 토지도 주거용, 상업용, 산업용, 레저용 등… 목적에 맞는 그리고 지역특성에 맞는 투자를 하셔야 한다는 것입니다. 그런 목적과 지역이 딱 맞아 떨어지는 토지에 투자를 하신다면 대박의 맛도 볼 수 있다는 얘기인거죠.

 

Q: 그런 땅 어디 없나요?

 

A: 하하하… 잘 찾아봐야죠. 결론적으로 토지투자는 그 어떤 부동산 상품보다 우리에게 큰 희망을 주는 것이 사실입니다.

 

 

[토지투자의 목적과 기준을 확립하라]

 

Q: 토지투자를 하려면 제일 우선적으로 중요하게 생각해야 될 것이 무언가요?

 

A: 저는 토지투자를 목적으로 사무실을 방문한 고객들에게 인사를 나누자마자 처음으로 하는 질문이 투자목적이 무엇인지를 꼭 여쭤봅니다. 시세차익만을 위한 순수 투자인지, 개발이용목적인지를 빨리 알아야 투자의 방향을 잡을 수가 있죠. 이 점은 상당히 중요합니다. 물론 저에게는 정확한 상담을 위해서 필요로 하지만 투자자의 입장에서는 다른 중요한 점이 많답니다.

 

Q: 정확한 목적이 있어야 한다는 얘기는 중요한 거 같아요.

 

A: 그렇습니다. 투자자 본인은 “나는 어떠한 목적으로 땅을 사는가”에 대하여 확고한 기준을 가지고 있어야 하거든요. 목적은 크게 개발과 이용으로 인한 수익목적과 순수투자의 목적으로 나눌 수 있는데, 순수하게 투자를 위함인지, 주택, 공장, 창고 등 사용수익을 위함인지를 확고히 정하는 것이 좋습니다. 투자목적인 경우에는 환경보다도 우선하는 것이 개발가능성이 내재된 미래가치를 파악하는 것이라고 봅니다. 현재에 투자하는 것이 아니라 미래에 투자하는 것이기 때문입니다.

 

Q: 그렇군요. 명확하게 기준을 잡을 수 없는 경우도 있을 수 있지 않을까요?

 

A: 그런 경우가 있을 수도 있습니다. 순수투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수는 없습니다. 또 현실적인 투자실행에 있어서 투자할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기와, 지역, 위치, 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수밖에 없지요. 아무런 목적 없이 땅을 보게 되면 정확한 판단을 하기가 힘들어지게 되고 남의 말에 좌지우지하게 됩니다. 같은 땅이라도 대지, 임야, 전, 답 등 지목이 다르고, 목적도 다르고, 사람에 따라 보는 관점에 따라 평가를 달리하기 때문입니다.

 

기준을 잡으실 때 대표적인 것이 법률적, 행정적, 경제적인 기준이고 그 다음에 중요한 것이 지역기준입니다. 법률적인 기준이라면 각종권리관계가 될 것이고, 행정적인 기준으로는 각종 인,허가에 관계된 내용이고, 경제적인 기준은 금리나, 수익률 같은 것들이 되겠지요. 토지투자에서 위 3가지 기준은 보편적으로 다들 염두에 두고 파악하고 있습니다.

 

그러나 제일 중요한 지역기준에서 특히 시세에 대한 파악이 잘 안 되는 것으로 보입니다. 물론 일반적으로 시세를 정확하게 파악하기란 힘든 것이 사실이죠. 같은 지역의 옆 땅이라도 가격이 천차만별인 게 토지이기 때문에 그렇습니다. 어느 한 지역에 대하여 깊이 알고자 한다면 그 지역을 대상으로 발품을 많이 파셔야 합니다. 많은 사람들을 만나고, 정보를 수집하는 길만이 비교적 정확한 시세를 파악할 수 있는 것입니다. 때로는 땅을 살 사람처럼! 때로는 땅을 팔 사람처럼! 그렇게 파악하다 보면 어느 정도 평균시세를 알 수 있을 것입니다.

 

2편에 계속~~~