(5)토지의 인문적 특성은...

*토지의 인문적 특성

 

앞서 4편에서 말씀 드린 토지의 자연적 특성은 토지 자체가 갖는 고유한 특성인 반면에 인문적 특성은 토지와 인간사회의 관계 속에서 이루어지는 특성을 말하는데, 이러한 특성은 경제적, 정책적 활동에서 토지를 연구대상으로 특성화시키는 요인이 됩니다. 사람의 손을 거치면 땅이 어떻게 변하게 되는지에 대하여 생각해 보는 시간입니다.

 

*용도의 다양성

토지는 상대적으로 한정된 자원이기에 용도를 다양하게 변경시킬 수 있습니다. 이러한 용도의 변경으로 경제적으로 이용 상태를 변화시키거나 대체이용을 통하여 활용가치와 효용성을 더욱 창출할 수 있죠. 따라서 예를 들자면 인구가 증가하여 상업용지 수요가 증대되면 주거지역이 상업지역으로 용도지역을 전환시켜 저밀도의 토지이용이 고밀도의 토지이용으로 고층 빌딩들이 들어서게 되듯이 토지이용상태를 변용 할 수 있습니다. 이러한 토지이용의 가변성은 소유자의 의도에 따라서 최 유효 이용의 원칙 및 용도의 경합에 의하여 용도가 결정됩니다.

 

-최 유효 이용의 판단근거

-적지론(適地論)의 이론적 근거

-이행과 전환을 가능

-토지의 경제적 공급 가능

-부동산결정의 비가역성의 근거

 

A: 토지를 고를 때에 제일 중요하게 여겨야 하는 부분이라고 거듭 말씀 드리고 싶습니다.

용도가 한정되어 있는 땅보다 이런 저런 용도로 다양하게 사용될 수 있는 토지라야 그 가치를 인정받고 수요자들의 폭 또한 많이 넓어지겠죠. 토지가치를 증대시키는 제일 큰 요인 중에는 용도의 다양성과 또 하나 희소성입니다. 절대 잊으시면 안 됩니다.

 

Q: 그래요. 똑 같은 모양으로 수십 개, 수백 개씩 잘라놓은 땅은 절대로 사지 말라는 얘기를 들었어요. 같은 크기, 같은 모양의 땅이 내 땅 옆에 수두룩하다면 누가 내 땅에 희소가치가 있다고 말하겠어요. 공급이 많으면 수요자 시장이 되니까 되도록이면 깎으려 하겠죠. 저만 그 땅을 가지고 있는 것이 아니니까 말예요.

 

A: 훌륭합니다.

 

*병합, 분할의 가능성

토지는 이용주체의 편의와 이익추구에 따라서 법률이 허용하는 범위 내에서 자유롭게 병합 및 분할을 할 수 있습니다. 어떤 한 필지의 토지를 소유하고 있는 개인은 면적을 분할하여 타인에게 매도할 수도 있고, 인접한 토지를 매수하여 병합하여 사용할 수 있습니다. 또한 경제적 목적으로 지상권, 지역권, 임대차 등을 설정하여 권리와 이용을 분리하기도 하죠. 이러한 토지의 분할과 병합을 하는 경우에는 지적, 측량을 수행하고, 행정관서에 신고 및 허가를 득해야 하며, 토지의 병합은 경계가 인접하고 지목이 동일해야 하는 등의 관련법의 준수와 절차에 따라서 수행됩니다.

 

-용도의 다양성을 지원

-합병 증, 감가 또는 분할 증, 감가 발생

-규모의 경제가 일어날 수 있다.

 

A: 가지고 있는 땅이 모양이 안 좋거나, 도로가 없거나, 면적이 작거나 또는 너무 크거나 할 때에는 인접토지의 상황을 잘 살피거나 내 땅을 어떻게 분할하면 더욱 가치가 올라갈 것인가에 대하여 고민을 많이 해야 한다는 얘기입니다. 그냥 아무 생각 없이 보유만 할 것이 아니라 많은 전략들을 고민하여 내 땅의 가치를 높이기 위해서 연구에 연구를 거듭해야 합니다.

 

Q: 명심하겠습니다.

 

*위치의 가변성

토지는 입지하고 있는 위치의 사회적, 경제적 환경이 변화함에 따라서 이용 상황이 결정되는 특성이 있습니다. 사회적 위치가 변화하는 사례로는 과거 살기 좋던 마을에 공장들이 들어서게 되어 소음과 오염이 발생하고, 환경개선의 노력이 부족하여 도시지역 내 주거지가 슬럼화 되거나, 과밀화 되어 주거환경이 악화되는 경우를 들 수 있습니다.

 

반대로 노후화 된 슬럼지역이 재개발 또는 도로건설 등으로 깨끗한 주거환경으로 변화되는 등의 부동산의 경제적 위치가 변화되는 특성을 위치의 가변성이라고 합니다. 행정적 위치의 가변성은 도시계획의 변경, 공업단지의 지정, 용도지역 및 지구의 조정 등과 같은 토지제도와 이용규제 등에 따라서 토지의 가치가 변화하는 것을 말합니다.

 

A: 일단 지역분석이 중요하고, 시대적 트렌드를 잘 읽어내야 할 것입니다. 쉬운 일은 결코 아니지만 열심히 경제신문을 읽는 등.. 쉬지 않고 끊임없이 머리를 혹사시켜야 할 것입니다. 어렵다고 도망가시면 절대 안 됩니다.

 

Q: 눈치를 채셨나 보네요. 머리가 아파오려고 합니다.

 

A: 푸하하하~~ 어쩌면 좋습니까? 이제 하나만 하고 좀 쉽시다.

 

 

*내구성

경제적 가치로서 부동산은 재화의 효용기간이 장기간 지속되는 내구성을 갖습니다. 부동산경제활동은 투자대상으로서 위치가 고정되어있고, 많은 투자비용이 요구되며, 투자회수에 장기간 시간이 필요한 특성을 갖습니다. 이는 부동산의 내구성으로 인하여 단기간 생산, 소비되는 다른 재화와 차별화 되는 것이며, 부동산의 소유와 이용활동에 신중한 의사결정과 관리전략을 필요로 하는 요인이 됩니다.

 

A: 내구성에 대하여서는 토지의 자연적 특성 중에서 영속성을 이미 배웠으니 더 이상 부가적으로 설명 드리지 않겠습니다.

 

자 지금까지 토지의 특성을 살펴보았습니다. 용어적인 면에서 조금 어렵다고 느낄 수도 있겠지만 어렵다고 생각하다 보면 한도 끝도 없습니다. 토지투자에 앞서서 이러한 토지의 특성을 잘 숙지하여 기본적인 개념정리를 잘 해 놓는다면 보다 전문가다운 마인드를 형성하게 될 것임에 한 점의 의심이 없습니다.

 

여러분들! 잘 따라오고 계신거죠?

 

다음 편에서 뵙겠습니다.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^