(8)용도지구에 대하여 알아봅니다.

오늘은 필요에 따라서 우리나라의 모든 용도지역에 지정될 수 있는

용도지구에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

비교적 길더라도 차분하게 여유를 가지시고 천천히 읽어보시기 바랍니다.

 

어떠한 지역에 어떠한 지구를 지정하여 관리하게 되는지?

우리는 투자를 할 때, 지정된 용도지구를 어떻게 해석하여야 하는지를 살펴보겠습니다.

 

 

①경관지구

 

-자연경관지구 / -시가지경관지구

 

=산지ㆍ구릉지 등 자연경관의 보호. 또는 도시의 자연풍치 유지를 위하여 지정합니다.

=주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기위해 지정합니다.

※2022년을 기준으로 서울 지역의 경관지구 면적은 종로구가 383만 평방미터로 가장 많고, 이를 318만 평방미터의 성북구, 160만 평방미터의 서대문구가 순위를 이어가고 있습니다. 가장 넓은 자연경관지구 면적을 보유한 종로구는 서울시보다 앞서 지난해 6월부터 자체적으로 자연경관지구 규제를 완화하기 위한 방안을 모색하고자 용역을 발주했습니다.

 

​경관지구규제가 해소가 된다면 종로구, 성북구, 서대문구가 개발이 될 것으로 기대가 되고 있습니다. 서울시가 경관지구를 개편하고자 나서는 이유는 이러한 경관지구들이 개발에 있어 제한을 받음으로서 타 지역과의 개발 격차가 점점 벌어지고 있기 때문입니다.

 

​자연스럽게 경관지구에 거주하고 있는 주민들은 주거환경이 개선되지 않아 불만을 가질 수밖에 없었을 것입니다. 경관지구 해제 및 규제 완화를 결정하게 된다면 경관지구에 거주하고 있는 주민들의 주거 환경이 보다 쉽게 개선될 것으로 예상됩니다.

 

​자연 경관지구에 포함된 일부지역은 건축물의 높이를 3층, 12m 이하로 규정한 도시계획 조례로 인해서 재건축, 재개발 허가를 받지 못했죠. 그로 인한 피해는 고스란히 주민의 몫이었습니다.

 

​추가적으로 서울시에서는 이러한 경관지구 말고도 다른 용도지구 또한 정비하고자 계획을 검토하고 있다고 합니다.

 

따라서 투자자들께서는 경관지구로의 투자는 행정적인 부분을 면밀히 살피셔서 해제가 될 지역인지? 해제된다면 언제 해제될 것인지? 미래가치를 가능하여 투자해야만 할 것입니다.

 

-수변경관지구

지역 내 주요 수계의 수변자연경관을 보호ㆍ유지하기 위해 지정됩니다.

※지정대상 지역이 한정적입니다.

 

 

②미관지구

 

-중심지 미관지구

토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지ㆍ관리하기 위하여 지정됩니다.

중심지 미관지구는 토지의 이용도가 높은 상업지역 및 도로폭 25m 이상인 대로를 중심으로 도로의 미관을 유지하고 토지의 이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위함입니다. 상가 등의 돌출간판은 금지되는 것으로 알고 있습니다.

 

-역사문화 미관지구

문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지ㆍ관리를 위해 지정합니다.

역사문화 미관지구는 사적지 · 전통건축 양식 등이 소재한 지역의 미관을 유지하기 위함입니다.

 

-일반 미관지구

중심지미관지구 및 역사문화미관지구 외의 지역으로서 주거지역의 미관을 유지하기 위해 지정ㆍ관리합니다.

 

③고도지구

-최고고도지구

환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구

※ 높이를 지정하여 일정 높이 이상의 건축행위를 제한하는 지구입니다.

 

-최저고도지구

※ 원래 일정 높이 이하의 행위를 제한하는 지구였는데 2018년 폐지되었습니다.

 

④방화지구

화재의 위험을 예방하기 위하여 지정합니다.

※방화지구는 목조건물이 많던 과거에 이로 인한 화재를 예방하기 위해서 지정되었습니다. 하지만 현대에 이르러서 대부분의 건물은 콘크리트로 짓기 때문에 그 실효성을 잃어버린지 오래된 지정 지구입니다. 과거에 잔재가 현대의 주민들의 주거환경을 악화시키고 있는 셈입니다. 밀집된 장소 등이 있겠습니다. 남대문시장이라던지 화재에 취약한 곳을 떠올리시면 될 것입니다. 방화지구에 건축물을 짓는 경우에는 내화구조, 방화구조여야 하고, 건축자재 또 내연재로를 사용해야 합니다.

 

⑤방재지구

풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그 밖의 재해 예방하기 위해 지정합니다.

※ 방재지구로의 투자는 메리트가 있습니다. 왜냐면 지자체에서 보완을 할 수밖에 없기 때문입니다. 다만 계획이 있는지? 언제쯤 있는지? 알아보고, 지역분석과 입지분석을 면밀히 하셔서 투자하시면 보완시설이나 근본적인 보완이 이루어진다면 지가상승의 압력이 생기게 됩니다.

 

⑥보존지구

 

-문화자원보존지구

문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호를 위해서 지정합니다.

 

-중요시설물보존지구

국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호를 위해서 지정합니다.

 

-생태계보존지구

야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호를 위해서 지정합니다.

 

⑦시설보호지구

 

-학교시설보호지구

학교의 교육환경을 보호ㆍ유지하기 위해 지정합니다.

 

-공용시설보호지구

공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화를 위해서 지정합니다.

 

-항만시설보호지구

항만기능을 효율화하고ㅠ항만시설을 관리ㆍ운영을 위해 지정합니다.

 

-공항시설보호지구

공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위해 지정합니다.

 

⑧취락지구

 

-자연취락지구

녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 지정합니다.

※ 자연취락지구 내에서는 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 건물이외에는 4층 이하의 건물만을 건축 할 수 있으며 단독주택, 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물관련시설, 교정 및 국반시설, 방송통신시설, 발전 시설 등을 건축 할 수 있다. 자연환경이 괜찮은 곳으로 단독주택 및 별장부지로의 투자는 괜찮은 편입니다.

 

-집단취락지구

개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구입니다,

※국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 도시 · 군 관리계획으로 결정하는 취락지구 중의 하나이며, 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 지정하는 지구입니다.

 

집단취락 지구 안에는 공공용시설, 임시건축물 또는 임시공작물, 도시민의 여가 활용시설, 체력단련시설, 공익시설, 주택 · 근린생활시설, 노인복지지설 등을 건축할 수 있습니다.

 

@@@그린벨트 안에서 생기는 이축권 투자에 대해서는 따로 정리하는 시간을 가질 계획입니다.

⑨위락지구

 

도시계획법상 용도지역 중 하나로 위락시설을 집단화하여 다른 지역의 환경을 보호하기 위하여 필요한 일정구역을 확정·구분하여 지정한 지구를 말합니다.

 

 

⑩개발진흥지구

 

개발진흥지구는 주거 · 상업 · 공업 · 유통물류 · 관광 · 휴양 기능 등을 집중적으로 개발 · 정비하기 위하여 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나입니다.

 

개발진흥지구로 지정된 지역은 지구단위계획의 수립을 통해 해당 용도지역에 적용되는 용적률 및 「건축법」에 따른 높이를 완화할 수 있으며, 기반시설 등 각종 지원을 받을 수 있으므로 특정기능에 대한 집중적인 개발 · 정비가 용이하게 됩니다. 개발진흥지구는 지정 목적에 따라 다음과 같이 세분됩니다.

 

1. 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구

 

2. 산업 · 유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통 · 물류기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구

 

3. 관광 · 휴양개발진흥지구 : 관광 · 휴양기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구

 

4. 복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통 · 물류기능 및 관광 · 휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구

※ 지가상승의 압력이 매우 큰 지역으로 타이밍을 잘 맞추면 대박을 만나게 된다.

 

5. 특정개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통 · 물류기능 및 관광 · 휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발 · 정비할 필요가 있는 지구

※ 개발진흥지구는 전체적으로 투자의 메리트가 존재하는 지역으로써 입지와 선투자를 위한 타이밍이 투자 성패의 갈림길이라고 할 수 있습니다.

 

⑪특정용도제한지구

주거 및 교육환경보호, 청소년보호 등을 위하여 청소년 유해시설 오염물질 배출시설 등의 특정시설에 대한 입지를 제한할 필요가 있어 결정 및 고시하는 지역입니다. 특정용도제한지구 내에서는 청소년 정서에 유해하거나 교육환경 및 주거기능을 훼손한다고 인정하는 건축물은 건축할 수 없습니다.

 

⑫리모델링지구

노후 된 공동주택 등 건축물이 밀집된 지역으로서 새로운 개발보다는 현재의 환경을 유지하면서 이를 정비할 필요가 있는 지구를 말합니다.

 

수고하셨습니다.

 

이어서 9편에는 용도구역에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

프로페셔널 투자를 위한 마인드 확립을 위해서 더욱 열심히 달려보아야지요.

 

오늘도 해피데이~~~ ^^