46. 실제 상담사례[4]

Q: 안녕하세요?

의문점이 있어 이렇게 몇 자 적습니다. 그 내용은 이렇습니다.   

      

1.  1,000평의 밭을 매각하고자 하는데 사는 사람이 2명으로, 600평은 A명의로, 400평은 B명의로,

다시 말해 공유지분으로 해 달라고 합니다. 이 두 사람은 부부인데 주소는 각자 따로 돼 있고요.

이럴 때, 파는 시점에 두 사람에게 지분을 따로 파는 것처럼 해 주어도 괜찮은지?

 

2. 1번의 땅을 팔고, 상가 지을 땅을 사려고 합니다. 한데 판 땅값의 대금으론 돈이 모자라 아파트를 팔아 충당하려고 합니다. 그리하면 본인이 3건의 거래가 되는 것 아니겠습니까? 첫째, 전을 팔았고 둘째, 상가부지를 샀고, 셋째 아파트를 팔았을 경우 세금문제는 어떻게 되는지요?

 

3. 또 한가지 약 450평에 대한 땅은 농지전용허가를 받아 놓은 상태로 집을 지을 수 있게 했습니다. 이에 대한 권리 등을 매수자가 인수하려고 합니다. 그에 대한 절차는 어떻게 해야 하는 지 궁금해서 문의드립니다. 시원한 답변 부탁드리겠습니다.

 

4. 다른 사항으로 논산 부근의 시골 땅(부모님이 30년 정도 농사 지음)을 김 모 씨에게 팔았습니다. 한데 그곳은 토지거래허가지역으로 매수자 김 모 씨가 등기이전을 아직 해 가지 않고 있는 가운데 1년이 넘었습니다. 한데 김 모 씨가 부모의 인감을 10통씩 발급해 달라고 합니다. 물론 현재 6필지로 분필해 놓았습니다. 매수자 쪽에서. 이런 상황에서 인감을 발급해 주었을 경우 받을 수 있는 불이익은 어떤 게 있는지? 또 양도소득세는 비과세로 알고 있는데 이는 어떤지?

 

마지막으로 매수자가 본인 명의로 등기를 하지 않고 제삼자 몇 명을 내세워 그들 앞으로 등기를 하면 부모님에게 어떤 불이익은 없는지 궁금합니다. 부모님은 그 매각대금으로 모처에 구옥을 샀습니다. 이렇게 될 때 농사지은 땅에 대한 세금은 어떻게 해야 하며, 매수자에게 인감을 1통만 발급해 줄 때와의 차이점은 무엇인지 부탁드리겠습니다. 감사합니다. –썬-

 

A: 안녕하세요?

 

1. 농지를 부부가 공유지분으로 매수하는 것은 아무런 제약이 없습니다. 그냥 해달라고 하는 대로 해 주시고, 농림지역의 농지는 600평 이하로 분할이 안 되는 것으로 알고 있기 때문에 지분등기를 하려는 것으로 압니다. 

 

2. 이 경우는 그냥 일반적인 개인간 거래이므로 건 별로 세금을 납부하셔야 합니다. 전을 팔았을 때의 양도소득세. 상가부지를 매입하는데 취득, 등록세, 아파트를 팔았을 때의 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 만일의 경우 수용이 되어서 어쩔 수 없이 매도를 하였을 경우에는 양도세 면제, 그리고 그 돈으로 대토하는 경우의 취득, 등록세를 면제받을 수는 있습니다.

 

3. 그리고, 전에 받아두셨던 농지전용허가는 명의변경을 하셔야 합니다. 먼저 허가자 명의변경을 하시고, 농지취득자격증명을 신청하시는데, 허가신청조건은 농가주택을 짓고, 텃밭은 가꾸겠다는 조건으로 농지취득자격증명서를 받아야 합니다. 

 

4. 시골 땅은 매수인이 6필지로 분할하여 전매하려는 속셈이군요. 양도세는 걱정할 것이 없다고 보여지고, 인감증명은 그때, 그때, 6필지를 팔 때마다 일일이 확인하고, 매수인 인적 사항을 명시하고, 매매금액 확인하고, 확인서면을 떼어주겠다 라고 하시는 것이 좋습니다. 전매 시 매매금액이 높아질 것이 염려됩니다. 세금은 부과되지 않더라도 실제 차익보다 더 큰 금액으로 매도한 것으로 나타나기 때문에 신중한 결정이 필요합니다. 매수인명의로 등기이전을 한 후에 다른 매수인들에게 다시 파는 것이 정석입니다. 매수인은 흔적도 남기지 않고 이익만 취하는 꼴이 되는 거죠. 미등기 전매에 속합니다.

 

도움이 되기를 바라며, 항상 건강하시고 행복하시기 바랍니다. 

 

Q: 안녕하십니까?

여러 모로 많은 사람들에게 도움을 주시는 오지라퍼님 감사드립니다.

다름이 아니라 고객이 문의한 사항 하나를 올립니다. 그 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 현재는 전으로 돼 있고요. 또한 자경으로 8년 이상 됐습니다. 만약 이 대로 팔았을 경우 양도소득세는 면제가 되는 것 아니겠습니까? 그런데 이 토지를 공장부지로 전환해 건물을 짓거나 전환한 채로 팔면 어떻게 되는 지 궁금하고요.

 

2. 다음에 부친으로부터 상속받아 그 당시에 상속세를 냈는데 시간이 2~4년 정도 지나 매각을 했습니다. 이런 때 양도소득세를 내야 하는 지?

 

3. 또한 대토(금액이나 평수가 거의 동일단위)를 구할 때 내는 세금문제, 대토를 구하지 않고 다가구 등을 구입해 임대료 수익을 올리려고 할 때의 세금에 대해 궁금합니다.

 

4. 마지막으로 토지를 투기지역으로 지정되기 전에 계약을 체결했으나 중도금과 잔금 처리 기간 중 투기지역으로 묶였을 경우 양도소득세를 적게 내는 방법은 없는지 궁금해 문의드립니다. 고맙습니다. –향기-

 

A: 안녕하세요?

꽤 까다롭고 어려운 질문들만 골라서 올리셨습니다. ㅎㅎ

 

1. 자경농지 8년 이상인 경우 양도소득세 비과세혜택을 받게 되나, 형질변경, 용도전환 후 매도하시면 과세대상입니다.

 

2. 상속받은 재산인 경우 상속세를 내고, 2-4년 후에 매도하시면 양도차익이 발생한 경우, 당연히 양도소득세 과세대상입니다.

 

3. 수용으로 인한 대토의 경우 세금이 면제가 되지만, 다가구 주택으로의 매수로 바뀐다면 감면대상에서 제외가 됩니다.

 

4. 투기지역 지정 전 계약 -> 중도금 -> 투기지역지정 -> 잔금인 경우에 양도세 절세방법에 대해서는 뾰족한 수가 없어보입니다. 가까운 세무사를 찾아 의논바랍니다. ^^ 여긴 공개된 공간이니 한계가 있네요.

수고하셨습니다.

오늘도 해피데이~~~ ^^